سرقفلی چیست؟
سرقفلی که در قانون قدیمی روابط موجر و مستاجر با نام حق کسب و پیشه یا تجارت شناخته می‌شد حقی است که قانونگذار برای مستاجران اماکن تجاری در نظر گرفته بود تا از آنها به نحوی ویژه حمایت کرده باشد اولین نکته که در این تعریف مشخص می‌شود این است که سرقفلی تنها برای اماکن تجاری تعریف می‌شود و به اماکن مسکونی چنین حقی تعریف نمی‌شود اما سوال این است که چرا باید از مستاجر اماکن تجاری حمایت ویژه کرد؟
فرض کنید شما یک دهنه مغازه متروکه را از مالک اجاره می کنید در آن یک مغازه پوشاک راه اندازی می کنید و با تلاش فراوان شهرت مغازه تان را افزایش می دهید و مشتریان زیادی برای خود دست و پا می کنید حال اگر مالک بعد از اتمام مدت قرارداد شما را از مغازه بیرون کند در واقع از شهرت و اعتباری که شما برای مغازه و کسب و کارتان جمع کرده اید رایگان به نفع خود استفاده می‌کند حال آنکه شما مجبورید به مغازه دیگری بروید و روز از نو روزی از نو قانونگذار به این فکر افتاده است که این ارزش افزوده پنهان برای اماکن تجاری را در نظر بگیرد و از حقوق مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالک آن دفاع کند
در قانون سال ۵۶ از مفهوم ذکر شده به عنوان حق کسب پیشه و تجارت یاد شده حال آنکه در قانون سال ۷۶ قانون فعلی این مفهوم با تفاوتهایی به سرقفلی تغییر پیدا کرده است بنابراین اگر قرارداد اجاره پیش از سال ۷۶ منعقد شده باشد باید به قانون سال ۵۶ شروع کرد
حق کسب و پیشه یا تجارت چیست؟
حق کسب و پیشه و تجارت به این معنی است که مالک نمی تواند پس از پایان یافتن مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید می شود در واقع مستاجر تا هر زمانی که بخواهد میتواند ملک را در اجاره خود نگه دارد و اگر مالک به یکی از سه دلیل زیر بخواهد قرارداد را به اتمام برساند باید مبلغی تحت عنوان حق کسب پیشه یا تجارت به مستاجر بپردازد
این مبلغ در واقع ارزش اعتبار و شهرتی است که مستاجر طی مدت قرارداد برای محل تحت اجاره خود کسب کرده است اماسه دلیل که مالک به موجب آنها می تواند به قرارداد خاتمه دهد به این شرح است:
1-اگر مالک بخواهد ملک را تخریب یا بازسازی کند
2-اگر مالک بخواهد از آن ملک برای سکونت خودش یا خویشاوندان نزدیکش استفاده کند
3-اگر مالک برای شغل خود با هم نیاز داشته باشد
نکته مهمی که در قانون سال ۵۶ وجود داشت آن است که برای ایجاد تحقیق ویژه و مهارت نیاز نبود در قرارداد چنین حقیقی درج شود بلکه به محض اینکه قرارداد اجاره منعقد می‌شد به صورت خودکار چنین حقی برای مستاجر لحاظ می‌شد
سرقفلی به چه معنی است؟
سرقفلی در واقع همان حق کسب مربوط به قانون سال ۵۶ است که با تغییراتی همراه شده است این تغییرات به شرح زیر است:
حق سرقفلی برخلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار ایجاد نمی شود بلکه باید هنگام عقد قرارداد مالک و مستاجر در این موضوع با هم توافق کنند بنابراین در صورت عدم توافق در هنگام انعقاد قرارداد عملا مستاجر هنگام تخلیه نمی تواند ادعایی داشته باشد
تفاوت حق کسب و پیشه با حق سرقفلی چیست؟
با تعریفی که از حق کسب و پیشه و حقوق تجاری داشتیم مشخص می‌شود که بر خلاف حق سرقفلی چنین حقی قبل ازعقداجاره وجودندارد بلکه با عقد اجاره برای مستاجر ایجاد می شود
حق کسب و پیشه مختص مستاجر است و آن را با سند رسمی می توان منتقل کرد اما برای سرقفلی چنین شرطی وجود نداشته و با قراردادی نیز قابل انتقال است
سرقفلی متعلق به محل کسب (محل تجاری) است اما حق کسب و پیشه متعلق به( کاسب شغل) تجاری است
حق سرقفلی مغازه وابسته به عرف محل است را در اختیار موجر و مستاجر در تهیه آن نقشی ندارد حق کسب و پیشه بر اساس قوانین برای حفظ حقوق شخصی( حقیقی یا حقوقی) کاسب است و محاکم مانند قاضی بر اساس نظر کارشناسی مبلغ حق کسب و پیشه را تعیین می کند
بر اساس قانون مبلغ سرقفلی و حق کسب از طریق دادگاه با توجه به موارد زیر تعیین می شود:
1-موقعیت و مرغوبیت محل کسب و تجارت
2-شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در اجاره نامه برای مالک یا مستاجر لحاظ شده است
3-طول مدت اشتغال مستاجر به کسب و کار در محل اجاره و حسن شهرت و معروفیت محل اثر داشته است
4-وضع محل اجاره از نظر بنا
5-مخارجی که مستاجر برای آماده‌سازی و تزئینات محتمل شده مثلاً هزینه‌های قفسه‌بندی اشیای مورد نیاز و غیره
6-برای کسب و کار مستاجر
سوال مهم در اینجا مطرح می‌شود این است مبلغ سرقفلی و حق کسب چگونه تعیین می شود؟
1-هنگام عقد قرارداد مالک و مستاجر توافق کنند که مالک هر سال با نرخ اجاره متعارف سال جدید باز هم ملک را به مستاجر اجاره دهد در این صورت گروهی و قرارداد مالک دیگر تمایل تمدید قرارداد نداشته باشد باید مبلغ تحت عنوان سرقفلی و مستاجر بپردازد
2-هنگام عقد قرارداد مالک و مستاجر توافق کنند که مالک باید تا زمانی که مستاجر بخواهد هر سال با همان قیمت پیش این قرارداد را با مستاجر تمدید کند در این صورت گرفت و از آن قرارداد مالی دیگر تمایل و تمدید قرارداد را نداشته باشد باید مبلغ تحت عنوان سرقفلی و مستاجر بپردازد
3-هنگام عقد قرارداد مستاجر مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به مالک می پردازد در افق این کار خرید توافقی گفته می شود در این صورت مالک منظم از هنگام و تخلیه سرقفلی را با قیمت روز محاسبه کرده و مستاجر پرداخت کند
و در انتها هرگونه سوالی در خصوص سرقفلی داشتید می توانید با وکلای ما در موسسه حقوقی محمدرضامه دادگر تماس حاصل نمایید