خرید و فروش ملک با مستاجر چگونه است؟
اگر خرید و فروش ملک با مستاجر صورت گیرد و در اثنای مدت اجاره مالک ملک خود را بفروشد در این صورت در پایان مدت اجاره مستاجر مبلغ ودیعه یا قرض الحسنه خود را باید از مالک قبلی مطالبه نماید و یا مالک جدید؟
طبق ماده ۴۹۸ قانون مدنی موجر می تواند در مدت اجاره ملک خود را بفروشد خرید و فروش ملک و
با مستاجر غیرقانونی نیست و نیاز به رضایت مستاجر نیست که در این صورت اجاره به قوت خود باقی است فلذا خریدار جدید قائم مقام مالک قبلی می‌گردد و طرف قرارداد اجاره و مستاجر قرار می‌گیرد
www.instagram.com/mehdadgar
البته قائم مقامی خریدار جدید در حدود حقوق و تعهدات عینی و دینی مربوط به خود عین مستاجره است مثل تعهد به تعمیرات و خسارت تاخیر در تحویل عین مستاجره ولکن در سایر شرایط اجاره نامه قائم‌مقام نیست مثل اینکه در شروط ضمن عقد اجاره شرط فعل شده باشد که موجر ویزای آلمان را برای مستاجر بگیرد در این صورت خریدار جدید قائم مقام در اجرای این شرط نمی شود چرا که در ارتباط مستقیم به مال موضوع اجاره ندارد
حق دریافت ودیعه و اجاره بها :
حق دریافت اجاره بهای الباقی مدت اجاره و یا حق دریافت ودیعه از جمله حقوق دینی مربوط به این مستاجره است و با انتقال ملک این حق نیز به تبع آن منتقل می‌گردد و در قلمرو قائم مقام خریدار قرار می گیرد و خریدار جدید مستقیم مطالبه الباقی اجاره و به همان مبلغ مقرر در اجاره نامه است
عدم اطلاع خریدار از اجاره:
اگر خریدار در اجاره نامه اطلاع نداشته باشد به مهر با قیمت یک متر آزاد و بدون مستاجر خریده باشد فقط دو گزینه دارد
اول خیار حاصل از ملاک ماده ۵۳ قانون مدنی و دوم خیار غبن به خاطر اینکه یک ملک مسلوب المنفعه را به قیمت ملک آزاد و بدون مستاجر خریده است و خصوصاً اگر کلیه اجاره های آن نیز توسط مالک قبلی نقد دریافت شده باشد چرا که طبق ماده ۴۱۹ قانون مدنی در بررسی غبن شرایط معامله باید در نظر گرفته شود و مسلوب المنفعه
بودن یا نبودن و خصوصاً تسویه بودن اجاره ها با مستاجر از جمله شرایط معامله است که در قیمت تاثیر دارد
دوم اگرخریدار جدید از خیار فسخ خود استفاده نکند نمی تواند اجاره بهای دریافت شده توسط مالک قبلی را از مستاجر و یا از مالک قبلی مطالبه نماید
استرداد ودیعه:
استرداد ودیعه قرض‌الحسنه مستاجر از جمله تعهدات دینی مربوط به مالک است که در قلمرو قائم مقامی قرار می‌گیرد و به خریدار جدید منتقل می گردد و لذا در پایان مدت خریدار جدید متعهد به استرداد ودیعه مستاجر است
تعداد ودیعه در موارد دستور تخلیه:
اما اینکه خریدار جدید باید مبلغ ودیعه پول پیش را برای دستور تخلیه به صندوق دادگستری واریز کند به معنی این نیست که همیشه خریدار قائم مقام فروشنده در استرداد ودیعه است چرا که تکلیف واریز ودیعه مستاجر به صندوق دادگستری صرفاً جهت استفاده خریدار جدید از مزیت دستور تخلیه است
در نتیجه مستاجر برای رفع بلاتکلیفی خود در مورد خرید و فروش ملک با مستاجر بایدیا توافق سه جانبه را تحصیل کند و یا با ملاحظه موبایل نامه معتادان اقدام به پرداخت اجاره بها به مالک جدید و یا مالک قبلی نماید و یا اگر می‌خواهد دادخواست استرداد ودیعه خود را در دادگستری ثبت و تملک تا نماید باید در تعیین خوانده دعوا مالک قبلی و مالک جدید مطمئن شود در هر صورت مستاجر باید علیه هر دوی مالک قبلی و مالک جدید دعوای استرداد ودیعه را مطرح ولکن فقط یکی از آنها را به عنوان خوانده ردیف اول و مسئول استرداد ودیعه اعلام نماید در غیر این صورت ممکن است دادگاه دعوا را از موارد دعاوی زنی و احتمالی تلقی نماید
درانتها هر گونه سوالی در خصوص خرید و فروش ملک با مستاجر دارید می توانید با وکلای ما در موسسه حقوقی محمدرضامه دادگر تماس حاصل نمایید
www.instagram.com/mehdadgar