مطالعه و بررسی قرارداد بیع شرط یا قرارداد بیع مشروط
قرارداد بیع شرط چیست؟
قرارداد یک ماهیت حقوقی است که به وسیله توافق دو یا چند شخص به وجود می‌آید. قراردادها پس از امضا و ایجاد، آثاری حقوقی را به دنبال دارند. قرارداد بیع نامه یکی از مهم‌ترین و پرکاربرد‌ترین قراردادها از ابتدای تمدن بشری تا کنون است. این قرارداد به واسطه رضایت و خواست خریدار و فروشنده پدید می‌آید و مهم‌ترین اثر حقوقی آن انتقال مالکیت یک مال از فروشنده به خریدار است اما انتقال مالکیت مال به صورت رایگان انجام نمی‌شود بلکه خریدار، باید بهای مال را به فروشنده پرداخت کند. قرارداد بیع در انواع مختلفی تنظیم می‌شود. یکی از انواع آن نمونه قرارداد بیع شرط است. به قراردادی که در آن، حق فسخ به سود هر یک از خریدار و فروشنده یا شخص ثالثی شرط شده باشد در اصطلاح، بیع شرط گفته می‌شود.
www.instagram.com/mehdadgar
ماده 458 قانون مدنی و نمونه قرارداد بیع شرط
قرارداد بیع با توافق بایع (فروشنده) و خریدار (مشتری) امضا و ایجاد می‌شود. مطابق با ماده 458 قانون مدنی، یکی از اقسام قرارداد بیع، بیع شرط است. در این قرارداد، بایع (مالک مال و فروشنده آن) شرط می‌کند که تا مدت معینی اختیار فسخ قرارداد را داشته باشد. برای مثال،در بیع اموال غیر منقول ، فروشنده باغ خود را معامله می‌کند و با خریدار شرط خواهد کرد که به مدت 6 ماه از اختیار فسخ قرارداد برخوردار باشد. این نوع از قرارداد بیع به ندرت تنظیم و امضا می‌شود. به همین دلیل ما در این نوشته از آن صرفه نظر می‌کنیم و تنها به قرارداد بیعی می‌پردازیم که در آن، حق فسخ به نفع هر یک از خریدار و فروشنده و شخص ثالث شرط شده است.
قرارداد بیع شرط چیست ؟
قرارداد بیع رایج‌ترین قراردادی است که روزانه در روابط اجتماعی توسط اشخاص حقیقی یا حقوقی زیادی تنظیم و امضا می‌شود. به دلیل اهمیت بیع، قانون گذار آن را لازم الاجرا اعلام کرده است. به این معنا که هیچ یک از خریدار یا فروشنده نمی‌توانند این قرارداد را منحل کنند زیرا در حالتی که هر یک از طرفین معامله حق برهم زدن آن را داشته باشند، نظم اجتماعی و اقتصادی کشور به هم می‌خورد و باعث بروز اختلاف و طرح پرونده‌های متعدد در محاکم دادگستری می‌شود. با این حال، قانون گذار به هر یک از طرفین معامله این حق را داده است که حق فسخ قرارداد بیع را به سود خود یا شخص ثالثی شرط کنند. به این معنی که هر یک از بایع، خریدار و شخص ثالث تا مدت معینی از اختیار فسخ قرارداد برخوردار باشد. به این امر در اصطلاح قانون مدنی، شرط خیار یا خیار شرط گفته می‌شود.
«خیار اشتراط»، «حق عدول از معامله» و «اختیار انصراف از معامله» از دیگر نام‌ها خیار شرط هستند.
نمونه قرارداد بيع شرط مطابق با چه قوانینی تنظیم و امضا می‌شود؟
مواد 338 الی 463 قانون مدنی مهم‌ترین و اصلی‌ترین منابع قانونی قرارداد بیع و انواع مختلف این قرارداد هستند. مواد 399، 400 و 401 قانون مدنی به بیان احکام و شرایط خیار شرط پرداخته‌اند و درباره احکام و شرایط قراردادی که این شرط برای او در نظر گرفته شده است نیز صحبت می‌کنند.
علاوه بر قانون مدنی، قانون ثبت، قانون اجرای احکام مدنی و قانون تشکیلات و اختیارات سازمان حج، اوقاف و امور خیریه نیز از جمله قوانین مهمی هستند که در آن‌ها احکام و شرایط قرارداد بیع و انواع مختلف آن بیان شده است.
برخی از قوانین بیع شرط مانند قسمت اول ماده 400 قانون مدنی، تکمیلی هستند زیرا قانون گذار، خریدار و فروشنده را ملزم به رعایت مفاد این ماده نکرده و به آن‌ها اجازه داده است که برخلاف این ماده با یکدیگر توافق کنند. از طرف دیگر، برخی از مواد قانون مدنی، قانون اوقاف و قانون ثبت آمره هستند و به همین دلیل خریدار و فروشنده نمی‌توانند برخلاف آن‌ها با یکدیگر توافق کنند. زیرا توافق برخلاف این قوانین به باطل شدن بیع مشروط ختم خواهد شد.
نکات مهم در قرارداد
قرارداد بیع شرط از چهار رکن اساسی تشکیل شده است:
بایع: شخصی است که مال موضوع معامله در مالکیت او قرار دارد و به عنوان فروشنده، قرارداد را امضا می‌کند.
مشتری: شخصی است که مال موضوع معامله را از بایع خریداری می‌کند و به موجب قرارداد، مالکیت مال مورد معامله به او منتقل می‌شود.
مبیع: مالی است که مالکیت آن به موجب بیع شرط به مشتری منتقل خواهد شد.
ثمن: بهای مال مورد معامله در بیع شرط است.
خیار شرط به بایع یا مشتری اختصاص ندارد بلکه هر یک از بایع و مشتری می‌توانند در قرارداد بیع مشروط حق فسخ قرارداد را به سود خود یا شخص ثالث شرط کنند. بنابراین خیار شرط 6 حالت دارد:
اول: خیار شرط به سود فروشنده؛
دوم: خیار شرط به سود خریدار؛
سوم: خیار شرط به سود خریدار و فروشنده؛
چهارم: خیار شرط به سود خریدار، فروشنده و شخص ثالث؛
پنجم: خیار شرط به سود فروشنده و شخص ثالث؛
ششم: خیار شرط به سود شخص ثالث.
منظور از شخص ثالث، شخصی غیر از امضا کنندگان نمونه قرارداد بيع شرط است. برای مثال خریدار شرط می‌کند که وکیل او به مدت یک هفته، حق فسخ قرارداد بیع شرط را دارد.
اهمیت نگارش کتبی بیع شرط
قرارداد بیع مشروط به وسیله اعلام اراده از سوی خریدار و فروشنده امضا و ایجاد می‌شود. به این معنی که فروشند اعلام می‌کند که با استفاده از قرارداد بیع، قصد انتقال مالکیت مال خود را دارد و در مقابل مشتری نیز موافقت خود را اعلام می‌کند. قانون گذار درباره شیوه اعلام اراده بایع و مشتری هیچ‌گونه الزامی را مقرر نکرده است، بنابراین اعلام اراده آنان می‌تواند به صورت مکتوب یا غیر مکتوب باشد. قانون گذار به افراد لال نیز اجازه داده است که به وسیله اشاره، اراده خود را اعلام کنند.
مطابق با تصریح ماده 399، مدت خیار شرط (حق فسخ قرارداد) باید معلوم و معین باشد زیرا مجهول و نامعین بودن بازه زمانی که طرفین معامله یا شخص ثالث اختیار فسخ قرارداد را دارند، باعث باطل شدن قرارداد بیع می‌شود. بنابراین علیرغم عدم تصریح قانون گذار، تنظیم قرارداد بیع مشروط از اهمیت زیادی برخوردار است زیرا باید در نمونه قرارداد بیع شرط ، شخص یا اشخاصی که از اختیار فسخ قرارداد برخوردار هستند مشخص شود. همچنین لازم است که مدت این اختیار نیز اعلام شود
درانتها هرگونه سوالی درخصوص قرارداد بیع شرط دارید میتوانید با وکلای ما در موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر تماس حاصل نمایید.
www.instagram.com/mehdadgar