نکاتی در خصوص خیار مجلس در معاملات ملکی
خیار مجلس چیست (نکات مهم در خصوص خیار مجلس در معاملات ملکی)
قراردادهای ملکی جزو عقود لازم به حساب می‌آیند. بنابراین نمی‌توان به راحتی آن‌ها را فسخ کرد. برای فسخ مبایعه نامه باید خیاراتی داشت. یکی از این خیارات، خیار مجلس است.
خیار مجلس یعنی چه؟
خیار مجلس یعنی اختیار فسخ معامله تا زمانی که جلسه خرید و فروش پابرجا است. در معاملات ملکی باید به این نکته اشاره کنیم که همیشه برای برهم زدن معامله باید دلیلی داشته باشیم و بتوانیم آن را اثبات کنیم. دلایلی مثل کلاهبرداری (تدلیس)، متضرر شدن (غبن یا غبن فاحش). یا اینکه شرطی جهت فسخ معامله تعیین کنیم. در این حالت نیز باید بتوانیم وقوع شرط را اثبات کنیم.
اما خیار مجلس این امکان را به ما می‌دهد که بدون نیاز به دلیل و بدون هیچگونه استدلالی، معامله را فسخ کنیم. البته استفاده از خیار مجلس شرایطی دارد که در ادامه توضیح می‌دهیم.
شرایط استفاده از خیار مجلس چیست؟
برای استفاده از خیار مجلس قطعا باید بیع جاری شده باشد. چرا که اگر بیع جاری نشده باشد، عملا معامله‌ای انجام نشده که نیاز به فسخ آن باشد. در نتیجه طرح موضوع خیار بی‌مورد است. پس اولین شرط استفاده از هر خیاری، جاری شدن بیع است. اما شرایط جاری شدن بیع از نظر شرع و قانون چیست؟
جاری شدن بیع شرایط مختلفی دارد، از جمله قصد و نیت طرفین برای انجام معامله و… اما شرطی که می‌خواهیم به آن بپردازیم، در خصوص روش مورد قبول برای جاری شدن بیع است. چرا که تصورات اشتباهی در خصوص شرایط جاری شدن بیع در بین مردم وجود دارد.
بسیاری تصور می‌کنند که بیع صرفا زمانی جاری شده است که پولی (هر چند اندک) بین خریدار و فروشنده رد و بدل شود. عده‌ای دیگر بر این باورند که بیع بدون رد و بدل شدن پول و صرفا با امضای قرارداد جاری شده است.
اما حقیقت این است که از نظر شرعی زمانی بیع جاری شده است که خریدار و فروشنده به صورت شفاهی اقرار به خرید و فروش کنند. مثلا اگر فروشنده بگوید: «این ملک را به قیمت — به شما فروختم» و خریدار نیز بگوید: «این ملک را به قیمت — از شما خریدم»، بیع جاری شده است.
البته از آن جا که پیگیری و اثبات بیع به صورت شفاهی در مراجع قانونی دشوار است، باید این توافق مکتوب شود. اما به یاد داشته باشید که در صورت وجود شاهد (یا فیلم دوربین مدار بسته)، اقرار شفاهی نیز می‌تواند به عنوان جاری شدن بیع در نظر گرفته شود.
بنابراین حق استفاده از خیار مجلس، پس از اقرار طرفین به توافق برای انجام معامله بوجود آمده و تا زمانی که طرفین در مجلس حضور دارند، پابرجا است. در ادامه به اسباب سقوط خیار مجلس می‌پردازیم.
اسباب سقوط خیار مجلس چیست؟
۳ عامل موجب اسقاط خیار مجلس می‌شوند:
منظور از اسباب سقوط خیار مجلس، شرایط اسقاط یا به عبارتی شرایط از بین رفتن حق استفاده از خیار مجلس است. به طور کلی تحت ۳ حالت زیر امکان استفاده از خیار مجلس از بین می‌رود:
اسقاط کافه خیارات
افتراق متعاملین
تصرف
