خیار مجلس چیست (نکات مهم در خصوص خیار مجلس در معاملات ملکی)
قراردادهای ملکی جزو عقود لازم به حساب می‌آیند. بنابراین نمی‌توان به راحتی آن‌ها را فسخ کرد. برای فسخ مبایعه نامه باید خیاراتی داشت. یکی از این خیارات، خیار مجلس است.
خیار مجلس یعنی چه؟
خیار مجلس یعنی اختیار فسخ معامله تا زمانی که جلسه خرید و فروش پابرجا است. در معاملات ملکی باید به این نکته اشاره کنیم که همیشه برای برهم زدن معامله باید دلیلی داشته باشیم و بتوانیم آن را اثبات کنیم. دلایلی مثل کلاهبرداری (تدلیس)، متضرر شدن (غبن یا غبن فاحش). یا اینکه شرطی جهت فسخ معامله تعیین کنیم. در این حالت نیز باید بتوانیم وقوع شرط را اثبات کنیم.
اما خیار مجلس این امکان را به ما می‌دهد که بدون نیاز به دلیل و بدون هیچگونه استدلالی، معامله را فسخ کنیم. البته استفاده از خیار مجلس شرایطی دارد که در ادامه توضیح می‌دهیم.
شرایط استفاده از خیار مجلس چیست؟
برای استفاده از خیار مجلس قطعا باید بیع جاری شده باشد. چرا که اگر بیع جاری نشده باشد، عملا معامله‌ای انجام نشده که نیاز به فسخ آن باشد. در نتیجه طرح موضوع خیار بی‌مورد است. پس اولین شرط استفاده از هر خیاری، جاری شدن بیع است. اما شرایط جاری شدن بیع از نظر شرع و قانون چیست؟
جاری شدن بیع شرایط مختلفی دارد، از جمله قصد و نیت طرفین برای انجام معامله و… اما شرطی که می‌خواهیم به آن بپردازیم، در خصوص روش مورد قبول برای جاری شدن بیع است. چرا که تصورات اشتباهی در خصوص شرایط جاری شدن بیع در بین مردم وجود دارد.
بسیاری تصور می‌کنند که بیع صرفا زمانی جاری شده است که پولی (هر چند اندک) بین خریدار و فروشنده رد و بدل شود. عده‌ای دیگر بر این باورند که بیع بدون رد و بدل شدن پول و صرفا با امضای قرارداد جاری شده است.
اما حقیقت این است که از نظر شرعی زمانی بیع جاری شده است که خریدار و فروشنده به صورت شفاهی اقرار به خرید و فروش کنند. مثلا اگر فروشنده بگوید: «این ملک را به قیمت — به شما فروختم» و خریدار نیز بگوید: «این ملک را به قیمت — از شما خریدم»، بیع جاری شده است.
البته از آن جا که پیگیری و اثبات بیع به صورت شفاهی در مراجع قانونی دشوار است، باید این توافق مکتوب شود. اما به یاد داشته باشید که در صورت وجود شاهد (یا فیلم دوربین مدار بسته)، اقرار شفاهی نیز می‌تواند به عنوان جاری شدن بیع در نظر گرفته شود.
بنابراین حق استفاده از خیار مجلس، پس از اقرار طرفین به توافق برای انجام معامله بوجود آمده و تا زمانی که طرفین در مجلس حضور دارند، پابرجا است. در ادامه به اسباب سقوط خیار مجلس می‌پردازیم.
اسباب سقوط خیار مجلس چیست؟
۳ عامل موجب اسقاط خیار مجلس می‌شوند.
منظور از اسباب سقوط خیار مجلس، شرایط اسقاط یا به عبارتی شرایط از بین رفتن حق استفاده از خیار مجلس است. به طور کلی تحت ۳ حالت زیر امکان استفاده از خیار مجلس از بین می‌رود:
اسقاط کافه خیارات
افتراق متعاملین
تصرف
هر یک از حالات فوق را در ادامه توضیح می‌دهیم.
از بین رفتن حق فسخ در جلسه فروش به واسطه اسقاط کافه خیارات
اسقاط کافه خیارات بندی است که در قراردادهای ملکی وجود دارد. به واسطه استفاده از این عبارت در قرارداد، شما می‌پذیرید که حق استفاده از هر گونه خیاری جهت فسخ معامله را، از خود سلب کرده‌اید. بنابراین با امضای قراردادی که چنین بندی دارد، حق استفاده از خیار مجلس را نیز از خود سلب می‌کنید.
افتراق متعاملین، مانع استفاده از خیار مجلس
منظور از افتراق متعاملین ترک جلسه فروش ملک توسط طرفین قرارداد است. نکته مهم در این خصوص این است که ترک جلسه فروش توسط هر یک از طرفین قرارداد، نه تنها امکان استفاده از خیار مجلس را برای وی از بین می‌برد، بلکه حق استفاده از این خیار را برای طرف دیگر نیز ساقط می‌کند.
بنابراین اگر خریدار پس از حصول توافق و امضای قرارداد جلسه را ترک کرد، فروشنده نمی‌تواند با ادعای اینکه وی جلسه فروش را ترک نکرده، قرارداد را با استفاده از خیار مجلس به صورت یکطرفه فسخ کند.
تصرف، از بین برنده حق استفاده از خیار مجلس
پذیرش و دریافت بخشی از ثمن معامله، حق استفاده از خیار مجلس را برای فروشنده از بین می‌برد.
در صورتی که خریدار یا فروشنده، در ثمن معامله یا مبیع تصرف کنند، حق استفاده از خیار مجلس را برای خود ساقط کرده‌اند.
مثلا اگر بخشی از ثمن معامله به حساب فروشنده واریز شود و فروشنده بخواهد معامله را با استفاده از خیار مجلس فسخ کند، باید این مبلغ را به خریدار برگرداند. در غیر این صورت، حق استفاده از خیار مجلس را برای خود از بین ببرد.
این موضوع با عقل و منطق نیز کاملا مطابقت دارد. چرا که اگر فردی راضی به انجام معامله نباشد و در خواست فسخ معامله را داشته باشد، نباید در ثمن معامله یا مورد معامله تصرف انجام دهد.
آیا اگر معامله را در جلسه فروش فسخ کنیم، باید کمیسیون پرداخت کنیم؟
سوالی که برای خریدار، فروشنده و مشاور املاک مطرح می‌شود این است که اگر معامله با استفاده از خیار مجلس فسخ شود، طرفین قرارداد باید حق کمیسیون مشاور املاک را پرداخت کنند یا خیر؟ این موضوع را در ۲ حالت زیر بررسی می‌کنیم:
استفاده از خیار مجلس پس از توافق شفاهی و پیش از امضای قرارداد
استفاده از خیار مجلس پس از امضای قرارداد
همانطور که پیش‌تر گفتیم، پس از جاری شدن بیع می‌توان با استناد به خیار مجلس، قرارداد را فسخ کرد. بنابراین می‌توان پس از توافق شفاهی و پیش از تحریر قرارداد و امضای آن، معامله را با استفاده از این خیار فسخ نمود. در این حالت حق کمیسیون و حق التحریر به مشاور املاک تعلق نمی‌گیرد.
حال اگر یکی از طرفین قرارداد پس از امضای مبایعه‌نامه، با استناد به خیار مجلس، قرارداد را فسخ کند، باید حق التحریر را به مشاور املاک پرداخت نماید.
توجه داشته باشید که در این حالت، نیازی به پرداخت کمیسیون نیست. بلکه صرفا باید حق التحریر پرداخت شود. البته در چنین شرایطی، حق التحریر دو طرف معامله، باید توسط فردی که معامله را فسخ کرده است پرداخت شود.
در نهایت توصیه می‌کنیم همیشه در قراردادهای ملکی از اسقاط کافه خیارات استفاده کنید (این بند در قراردادهای پیش فرض اتحادیه املاک موجود است).
هر چند اسقاط کافه خیارات حق فسخ را از طرفین معامله می‌گیرد، اما باعث دوام و ثبات قراردادهای ملکی می‌شود. در صورت عدم استفاده از این بند، بسیاری از افراد سود جو، یا افرادی که در تصمیم‌گیری متزلزل هستند، زمینه‌ساز ضرر و زیان طرف دیگر قرارداد می‌شوند.
اگر سوالی در خصوص خیار مجلس، نحوه استفاده از آن یا شرایط اسقاط آن دارید،میتوانید با وکلای ما در موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر تماس حاصل نمایید.
www.instagram.com/mehdadgar