( شرایط انتقال سند بعد از فوت موکل)

انتقال سند بعد از فوت موکل چگونه است؟

به دلیل اینکه عقد وکالت با فوت یکی از طرفین پایان می یابد ، انتقال سند بعد از فوت موکل ، امکان پذیر نیست و نیاز به رضایت ورثه وی دارد . ضمانت اجرای حقوقی انتقال سند بعد از فوت موکل ، این است که این انتقال ، غیر نافذ بوده و نیاز به تنفیذ ورثه دارد و ضمانت اجرای کیفری آن ، ممکن است به صورت مجازات فرد مرتکب ، به جرم انتقال مال غیر باشد

وکالت ، از جمله عقودی است که به موجب آن ، شخصی به دیگری ، نیابت می دهد تا از جانب وی ، امور مشخصی را به انجام برساند و در این قرارداد ، شخصی که انجام اموری را به دیگری تفویض می کند ، موکل و شخصی که نماینده یا نایب موکل در انجام امور است ، تحت عنوان وکیل شناخته می شود . عقد وکالت ، در امور مختلفی ، کاربرد دارد که یکی از مهم ترین آنها ، این است که موکل ، شخصی را وکیل خود می کند تا ملک خریداری شده را ، به نام خود یا دیگری ، سند بزند .

با این وجود ، گاهی ممکن است این اتفاق بیفتد که موکل ، پس از اینکه شخصی را برای انتقال سند ، وکیل خود نمود ، فوت کند . در چنین شرایطی ، ممکن است این سوال ممکن است مطرح شود که آیا این امکان وجود دارد که پس از فوت کردن یا مرگ موکل ، وکیل وی ، بتواند سند را انتقال بدهد یا خیر ؟ پاسخ به این پرسش ، از این جهت اهمیت دارد که عقد وکالت ، یک عقد جایز است که اصولا با فوت یکی از طرفین ، به هم می خورد .

آیا انتقال سند بعد از فوت موکل امکان پذیر است
یکی از عقود مهمی که در قانون مدنی ، پیش بینی شده است ، بیع یا خرید و فروش می باشد که در خصوص اموال منقول و غیر منقول ، قابل انجام است . برای انعقاد قرارداد بیع یا خرید و فروش ، لزومی نیست که حتما خود مالک ، اقدام به انعقاد معامله و انتقال سند نماید ؛ بلکه می تواند برای انجام این امر ، به شخص دیگری وکالت داده و در واقع ، فرد دیگری را وکیل خود کند که به جای وی ، اقدام به انعقاد معامله و یا انتقال سند نماید .

علاوه بر این ، مرسوم است که در حال حاضر ، پس از خرید و فروش املاک به موجب مبایعه نامه ، فروشنده ، به خریدار ملک ، وکالت می دهد تا به جای وی ، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و سند را به نام خودش ، انتقال بدهد ؛ بدون اینکه نیاز به هیچ گونه حضوری از جانب موکل یا فروشنده ، باشد .

در عمده موارد ، چنین وکالتی ، به صورت وکالت بلاعزل داده می شود . وکالت بلاعزل در خصوص انتقال سند ، به این معنا است که موکل یا فروشنده ، نمی تواند اقدام به بر هم زدن عقد وکالت نموده و به عبارت دیگر ، عزل وکیل یا خریدار ، امکان پذیر نمی باشد . با این حال ، در مواردی ، ممکن است که موکل یا فروشنده ، پس از اعطای وکالت به وکیل ، فوت کند . در این شرایط ، این سوال مطرح می شود که آیا انتقال سند بعد از فوت موکل ، امکان پذیر است یا خیر ؟

در پاسخ به این سوال ، باید گفت که بر اساس قانون مدنی ، عقد وکالت ، نوعی عقد یا قرارداد جایز محسوب می شود . جایز بودن قرارداد وکالت ، به این معنا است که هم وکیل و هم موکل ، می توانند با اراده خود ، به عقد وکالت ، خاتمه دهند . همچنین ، به موجب ماده 678 قانون مدنی ، عقد وکالت ، با استعفای وکیل و همچنین ، با فوت و یا جنون هر یک از وکیل و موکل ، از بین می رود و دیگر این وکالت نامه ، اعتباری نخواهد داشت .

بنابراین ، در پاسخ به این سوال که آیا انتقال سند بعد از فوت موکل امکان پذیر است یا خیر ، باید گفت که اصولا بعد از اینکه موکل فوت کند ، قرارداد وکالت نیز ، به پایان می رسد . حتی اگر عقد وکالت ، به صورت وکالت بلاعزل بوده باشد نیز ، به محض فوت یا مرگ موکل ، اعتبار وکالت داده شده ، خاتمه یافته و دیگر موکل ، نمی تواند به حق و اختیاری که به موجب سند وکالت نامه به وی داده شده است ، استناد نماید .

به همین دلیل ، انتقال سند بعد از فوت موکل ، به لحاظ حقوقی ، امکان پذیر نمی باشد و در صورتی که کاشف به عمل آید که در زمان انتقال سند ، موکل فوت نموده ، ولی وکیل ، سند را به شخص دیگری یا به خودش انتقال داده است ، از این باب ، مسئولیت حقوقی و کیفری پیدا خواهد کرد که در قسمت های بعدی ، ضمانت اجرای حقوقی و کیفری انتقال سند بعد از فوت موکل را مورد بررسی قرار خواهیم داد .

با این حال ، ممکن است این سوال مطرح شود که تکلیف مال خریداری شده چه می شود و آیا فوت موکل که مانع انتقال سند توسط وکیل می شود ، منجر به از بین رفتن حقوق قانونی خریدار ملک می شود یا خیر ؟ در پاسخ به این سوال ، باید گفت که اصولا زمانی که مالک یا موکل فوت می کند ، حقوق قانونی وی ، به ورثه اش منتقل می شود . به همین دلیل ، در صورت فوت موکل ، ورثه وی باید اقدام به انتقال سند نمایند .

ضمانت اجرای حقوقی انتقال سند بعد از فوت موکل
در قسمت قبل ، به بررسی این موضوع پرداختیم که آیا امکان انتقال سند بعد از فوت موکل وجود دارد یا خیر . همانطور که گفته شد ، عقد وکالت به عنوان یک قرارداد جایز ، با فوت موکل یا وکیل ، بر هم می خورد و دیگر نمی توان به آن استناد نمود و ورثه باید برای انتقال سند به خریدار ، اقدام کنند . اما سوالی که در این خصوص مطرح می شود ، این است که اگر وکیل ، بعد از فوت موکل ، اقدام به انتقال سند به خود یا دیگری نماید ، چه ضمانت اجرای حقوقی در خصوص وی قابل اعمال است ؟

بر اساس ماده 247 قانون مدنی ، معامله کردن مال دیگران ، تنها در صورتی که امکان پذیر است که معامله کننده ، ولی قهری ، وصی یا وکیل دیگری باشد و یا مالک ، راضی به انجام آن باشد . حتی اگر مالک اصلی ، باطنا رضایت به انجام معامله باشد ، باز هم معامله کردن اموال دیگران ، بدون اجازه وی یا داشتن سمت ولایت یا وکالت ، نافذ نمی باشد . چنین قراردادی را در اصطلاح حقوقی ، قرارداد فضولی می نامند که به معنای آن است که معامله اموال دیگران ، بدون رضایت یا داشتن سمت صورت گرفته است .

اما در خصوص اینکه ضمانت اجرای حقوقی معامله فضولی یا انتقال سند توسط موکل بعد از فوت وکیل چیست ، باید گفت که قرارداد مذکور ، غیر نافذ خواهد بود و غیر نافذ بودن این قرارداد ، بدان معنی است که نیازمند تنفیذ یا رضایت مالک اصلی است و چون در این مورد خاص ، مالک اصلی ، فوت کرده است ، ورثه وی ، قائم مقام متوفی شده و می بایست معامله انجام شده توسط فرد را ، تنفیذ یا اجازه نمایند . اما ممکن است ورثه ، به جای تنفیذ معامله ، انتقال سند بعد از فوت موکل توسط وکیل را نپذیرفته و اصطلاحا ، آن را رد کنند . البته ، اگر مبایعه نامه تنظیم یا ثمن معامله پرداخت شده باشد ، ورثه قادر به رد آن نیستند .

ضمانت اجرای کیفری انتقال سند بعد از فوت موکل
در قسمت های قبل ، این موضوعات را بررسی نمودیم که انتقال سند بعد از فوت موکل ، امکان پذیر نبوده و ضمانت اجراهای حقوقی و کیفری در پی خواهد داشت . همچنین ، بر اساس قانون مدنی ، انتقال سند بعد از فوت موکل ، نوعی معامله فضولی محسوب شده که غیر نافذ است و خریدار ، در چنین شرایطی ، باید الزام به تنظیم سند رسمی یا انتقال سند را ، از ورثه متوفی درخواست کند .

اما علاوه بر ضمانت اجرای حقوقی ، انتقال سند بعد از فوت موکل ، ممکن است ضمانت اجرای کیفری نیز در پی داشته باشد ؛ فلذا در این قسمت ، قصد داریم به بررسی این موضوع بپردازیم که انتقال سند بعد از فوت موکل ، چه ضمانت های اجرایی کیفری در پی خواهد داشت ؟ منظور از ضمانت اجرای کیفری ، جرایم و مجازات هایی است که در این خصوص ، پیش بینی شده است که به بررسی آن خواهیم پرداخت .

بر اساس قوانین و مقررات جزایی ، در صورتی که شخصی ، مال دیگری را ، بدون رضایت وی یا داشتن سمت مشخصی ، از روی علم و آگاهی نسبت به تعلق آن به مالک ، به فرد دیگری منتقل نماید و در انجام این امر ، سوء نیت داشته باشد ، ممکن است بتوان علیه وی ، شکایت از فروش مال غیر را مطرح نمود . انتقال مال غیر ، به نوعی یکی از مصادیق جرم کلاهبرداری محسوب می شود که بر اساس قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا و اختلاس ، قابل مجازات خواهد بود . البته ، اگر قبل از انتقال سند توسط وکیل ، مبایعه نامه تنظیم یا ثمن معامله پرداخت شده باشد ، جرم انتقال مال غیر محقق نشده است .

تفاوت جرم انتقال مال غیر با معامله فضولی ، در داشتن سوء نیت و توسل به وسایل متقلبانه برای انتقال سند به نام دیگری ، می باشد . به این معنا که مرتکب ، باید از روی علم به اینکه مال موضوع انتقال ، متعلق به فرد دیگری است ، اقدام به انجام این کار نموده باشد . بنابراین ، در صورتی که موکل ، که اقدام به انتقال سند بعد از فوت موکل می کند ، سوء نیتی در انجام این امر نداشته باشد ، نمی توان وی را به خاطر جرم انتقال مال غیر ، به مجازات فروش مال غیر محکوم کرد .

اما در خصوص اینکه ضمانت اجرای کیفری انتقال سند بعد از فوت موکل چیست ، باید به مجازات کلاهبرداری ، مذکور در قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا ، اختلاس و کلاهبرداری مراجعه نمود که بر اساس ماده یک این قانون ، این مجازات ، شامل حبس مرتکب از 1 تا 7 سال ، جزای نقدی معادل مالی که به دست آورده است و همچنین ، رد مال به صاحب آن می باشد .

نکات مهم :

1- آیا امکان انتقال سند پس از فوت موکل وجود دارد ؟
بر اساس قانون مدنی عقد وکالت عقد جایز محسوب می شود و با فوت یکی از طرفین پایان می یابد فلذا انتقال سند پس از فوت موکل به استناد آن وکالتنامه امکان پذیر نمی باشد

2- ضمانت اجرای حقوقی انتقال سند پس از فوت موکل چیست ؟
ضمانت اجرای حقوقی انتقال سند بعد از فوت موکل این است که چون معامله انجام شده به صورت معامله فضولی بوده است غیر نافذ بوده و نیازمند تنفیذ یا رضایت ورثه است .

3- ضمانت اجرای کیفری انتقال سند پس از فوت موکل چیست ؟
ضمانت اجرای کیفری انتقال سند به نام شخص ثالث پس از فوت موکل می تواند شامل مجازات انتقال مال غیر یعنی حبس و جزای نقدی و رد مال باشد .

درانتها هرگونه سوالی درخصوص بحث انتقال سند بعد از فوت موکل دارید میتوانید با وکلای ما در موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر

77723606 و 77724264 تماس حاصل نمایید.

www.instagram.com/mehdadgar