شرایط و مراحل ابطال سند رسمی ملک چگونه است؟

باطل کردن سند رسمی ملک چگونه است؟

دعوی باطل کردن سند رسمی ملک از دعاوی شایع در محاکم دادگستری است که گاها به دلایل متفاوتی رخ می دهد. باطل کردن سند رسمی ملک زمانی مطرح می گردد که فردی ادعا می نماید که ملکی که به نام دیگری ثبت شده و سند رسمی برای آن صادر شده متعلق به اوست و از این رو تقاضای باطل کردن سند رسمی ملک را می نماید.

هر ملکی برای اینکه مالکیت آن اثبات گردد بایستی دارای سند رسمی مالکیت باشد، سند رسمی مالکیت ملک، نشان دهنده مالک رسمی بودن ملک است. زمانی که ملکی ثبت می گردد در اداره ثبت اسناد و املاک به نام مالک، سند صادر می شود و از آن پس قانون تنها فردی را مالک رسمی ملک می شناسند که ملک به نام او در اداره ثبت سند خورده و ثبت شده است.

اما ممکن است ملکی به نام دیگری در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت گردد اما نسبت به مالکیت ملک مزبور شبهه وجود داشته باشد. از این رو کسی که مدعی مالکیت ملک مذکور است بایستی جهت باطل کردن سند رسمی ملک دادخواست بدهد. اما لازم است که دلایل محکمه پسندی جهت باطل کردن سند رسمی ملک ارائه دهد تا دادگاه حکم به باطل کردن سند رسمی ملک صادر نماید.

از جمله مواردی که با کمک آن ها می توان باطل کردن سند رسمی ملک را درخواست نمود و البته موارد ابطال سند رسمی در رویه دادگاه ها گاها کمی متفاوت است اما معمولا مواردی که افراد جهت باطل کردن سند رسمی ملک از آن ها استفاده می نمایند عبارتند از:

1) صوری و غیر واقعی بودن
یکی از شرایط اصلی در تنظیم اسناد رسمی این است که طرفین در انتقال سند رسمی و به نام شدن آن دارای اهلیت باشند و همچنین قصد و رضا در انعقاد معامله وجود داشته باشد اما گاهی قصد واقعی طرفین از نقل و انتقال ملک، انتقال واقعی نیست و گاها برای فرار از تادیه دیون و یا دلایل دیگر، برخی از افراد اقدام به معاملات صوری می نمایند که در صورتی که اثبات گردد که معامله نقل و انتقال سند رسمی به صورت غیر واقعی و بدون قصد واقع شده است، در این صورت امکان طرح دعوای ابطال سند رسمی ملک وجود دارد و این امر یکی از راه های شایع جهت باطل کردن سند رسمی ملک است. به چنین قراردادهایی که تهی از واقعیت بوده و به صورت غیر واقعی تنظیم می گردند قراردادهای صوری گفته می شود

2) اسناد مجعول و خلاف واقع
یکی از طرقی که در صورت اثبات می توان نسبت به باطل کردن سند رسمی ملک در آن اقدام نمود این است که افرادی با جعل اسناد مالکیت خود را متصرف و مالک ملکی قرار می دهند و بدین وسیله با اسناد مجعول موفق به ثبت سند به نام خود نیز می گردند. هدف از ایجاد یک سند جعلی سوء استفاده از مفاد آن می‌باشد که به این طریق شخص یا اشخاصی سند مجعول را مورد سوء استفاده قرار داده و حق یا امتیازی را بر خلاف واقع برای خود ایجاد می نمایند و در این بین مالک حقیقی ملک با اثبات مجعول بودن اسناد می تواند نسبت به باطل کردن سند رسمی ملک طرح دعوی نماید و لازم است که دعوای ابطال سند رسمی ملک طرح گردد.

3) معامله معارض
معامله معارض نیز یکی از جهاتی است که به وفور جهت طرح دعوای ابطال سند رسمی ملک مورد استفاده قرار می گیرد. معامله معارض به معاملاتی گفته می شود که با یکدیگر تعارض دارند. ممکن است یک ملک به دو یا چند نفر فروخته شود، این فروش می تواند با سند عادی و یا سند رسمی باشد که در این مواقع سند مالکیت مقدم ارجحیت دارد و سند دوم معارض با سند مالکیت اول است از این رو با اثبات این امر نیز می توان در جهت باطل کردن سند رسمی ملک گام های موثری برداشت.

مثال بارز فروش یک مال مانند اتومبیل یا خانه به چند نفراست که معمولا در عرف به چنین جرمی کلاهبرداری گفته می‌شود؛ اما در دادگاه، فردی که مرتکب این تخلف شده است به جرم معامله معارض محاکمه خواهد شد که با کلاهبرداری متفاوت است. درباره معامله معارض نکته حائز اهمیت آنکه در این معامله همیشه معامله مقدم یا اولین معامله قانونی است و سایر معامله‌ها غیرقانونی تشخیص داده می‌شود.

4) ثبت سند مالکیت جهت تضمین
بسیار به وفور رخ می دهد که افرادی از دیگری مبلغی را قرض می نمایند و یا اینکه تعهد به انجام امری برای دیگری می نمایند و جهت تضمین با طرف مقابل به انعقاد مبایعنامه برای ملک و یا برخی از مایملک های خود می نمایند.

مثال: فردی مبلغی را به دیگری قرض می دهد و برای اطمینان از اینکه طرف مقابل مبلغ قرض را به او برگرداند از وی می خواهد که 3 دانگ از ملکش را به نام وی سند بزند و چنین مقرر می نمایند که در صورت دریافت کامل مبلغ قرض، نسبت به انتقال سند مالکیت به فرد مقروض اقدام نماید. اما پس از اینکه فرد مقروض قرض خود را پرداخت می نماید اما فردی که ملک به نامش سند خورده است حاضر به برگرداندن سند انتقال ملک نمی شود. در این مواقع با اثبات این موضوع که معامله به جهت تضمین بوده است و قصد واقعی انتقال مطرح نبوده است امکان باطل کردن سند رسمی ملک وجود دارد.

شرایط ابطال سند رسمی ملک
جهت طرح دعوای ابطال سند رسمی ملک لازم است که با شرایط ابطال سند رسمی ملک آشنا بود. چراکه تنها طرح این دعوا اهمیت ندارد بلکه آنچه حائز اهمیت است این است که شرایط ابطال سند رسمی ملک وجود داشته باشد چرا که در غیر این صورت دعوا رد می گردد و نتیجه مطلوب را در بر نخواهد داشت.

از مهم ترین شرایط ابطال سند رسمی ملک این است که بایستی دلیلی که جهت باطل کردن سند رسمی ملک ارائه می گردد معتبر باشد و محکمه را اقناع نماید که سند رسمی ملک را که به نام دیگری خورده است باطل نماید. از این رو ارائه دلیلی جهت باطل کردن ملک بسیار حائز اهمیت است. مواردی را که با تمسک به آن ها می توان دعوای ابطال سند رسمی ملک را مطرح نمود پیشتر بیان شد.

از دیگر شرایط ابطال سند رسمی ملک این است که جهت طرح دعوای مزبور بایستی در دادگاه صالح طرح دعوی صورت گیرد. ابطال سند رسمی ملک با توجه به اینکه ملک مال غیر منقول است دعوای ابطال سند رسمی ملک نیز بایستی در دادگاه محل وقوع ملک صورت گیرد.

همچنین از شرایط ابطال سند رسمی ملک می توان به هزینه دادرسی طرح دعوی مزبور اشاره نمود که بایستی حتما پرداخت گردد. دعوای باطل کردن سند رسمی ملک از دعاوی غیر مالی است و هزینه دادرسی جهت باطل کردن سند رسمی ملک هزینه ثابتی است اما اگر باطل کردن معامله هم مدنظر باشد در این صورت هزینه دادرسی باطل کردن معامله دعوای مالی و در مرحله بدوی 5/3 درصد ارزش خواسته و در مرحله تجدیدنظر5/4درصد بهای خواسته است و از آنجایی که خواسته ملک است با توجه به ارزش معاملات منطقه ای درصد مزبور لحاظ می گردد.

یکی از شرایط ابطال سند رسمی ملک که کاملا هم بدیهی است اما گاهی برخی از افراد نسبت به آن دچار اشتباه می شوند این است که در طرح دعوی مذکور حتما بایستی سند رسمی باشد و چنانچه سند عادی باشد نسبت بدان می توان تقاضای جعل و یا انکار و تردید نمود.

از شرایط ابطال سند رسمی ملک که بایستی در تقدیم دادخواست حتما رعایت گردد این است که بایستی در دادخواست باطل کردن سند رسمی ملک، مشخصات کامل ملک قید گردد و همچنین از دیگر شرایط ابطال سند رسمی ملک احراز هویت متقاضی دعوی مزبور نیز هست.

قوانین ابطال سند رسمی ملک
سند رسمی دارای اعتبار قانونی است چرا که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و نیز طبق قانون به طور رسمی و قانونی ثبت، تنظیم و صادر می گردد. اما گاهی ممکن است به درخواست صاحب سند یا به دلیل انتقال مالکیت و یا حتی به حکم دادگاه سند رسمی باطل شود قوانین ابطال سند رسمی ملک با توجه به اینکه موضوع شکایت به چه مواردی سوق پیدا نماید و متقاضی طرح دعوی از چه کانالی وارد شود می تواند متفاوت باشد اما آنچه معمول است این است که از آنجایی که باطل کردن سند رسمی ملک حقوقی است، فلذا قوانین باطل کردن سند رسمی ملک از اصول حقوقی پیروی می نمایند و اگر در این میان جرائم دیگری نیز رخ داده باشد لازم است که از قوانین مخصوص به آن امر تبعیت گردد.

ابطال سند رسمی در رویه دادگاه ها
ابطال سند رسمی در رویه دادگاه ها تفاوت فاحشی با قانون در این امر ندارد هرچند برخی از افراد چنین تصور می نمایند که ابطال سند رسمی در رویه دادگاه ها از یک دادگاه به دادگاه دیگر متفاوت است و شاید سلیقه ای هم باشد اما لازم به ذکر است که در واقع چنین نیست چرا که اگر دادگاه ها در امری با یکدیگر به اختلاف بربخورند جهت وحدت رویه دیوان عالی کشور وارد عمل می شود و در این موضوع رای وحدت رویه صادر می نماید. ابطال سند رسمی در رویه دادگاه ها خارج از قانون و فیلتر های قانونی نیست اما گاها پیش می آید که برخی از دادگاه ها حکم به ابطال سند رسمی ملک را به سختی صادر می نمایند و اسناد و مدارک بیشتری را مطالبه می نمایند .

درانتها هرگونه سوالی در خصوص بحث ابطال سند رسمی دارید میتوانید با وکلای ما در موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر باشماره

77723606 و 77724264 تماس حاصل نمایید.

www.instagram.com/mehdadgar