مراحل و نحوه فروش ملک ورثه ای چگونه است؟

فروش ملک ورثه ای، از نظر قانون مدنی ایران، انسان تنها در طول حیات دنیایی خویش ممکن است مالکیت املاکی را به عهده داشته باشد. با فوت شخص، همه دارایی های وی اعم از اموال، مطالبات و بدهکاری ها به وراث او انتقال می یابد. پیش از آن که فرایند تقسیم مطابق با مقررات قانونی به پایان برسد، مالکیت ورثه بر ماترک متوفی، به نحو اشاعه است.

یعنی هر کدام از وراث در اجزای ماترک شریکند. در نتیجه تا پیش از انجام عملیات تقسیم بدون اجازه و رضایت دیگر وراث هیچ کدام از ورثه نمی تواند در ماترک هیچ گونه تصرفی انجام دهد. به عبارت دیگر به موجب قانون مدنی تصرف در اموالی که از متوفی به جای مانده است، منوط به این می باشد که تقسیم ترکه انجام گیرد.

تقسیم ترکه در مورد اموال منقول از قبیل ظروف، البسه و … با سهولت بیشتری نسبت به اموال غیر منقول یا املاک صورت می گیرد. در بسیاری از موارد وراث تصمیم می گیرند ملک باقی مانده از متوفی را به فروش رسانده، و از قیمت فروش ملک به نسبت سهم خود بردارند.

مراحل فروش ملک ورثه ای
امروزه شیوه های متعددی برای فروش ملک ورثه ای وجود دارد، ولیکن متداول ترین این شیوه ها فروش ملک ورثه ای با دریافت گواهی انحصار وراثت می باشد. گواهی انحصار وراثت توسط شورای حل اختلاف آخرین محل سکونت متوفی شامل می شود. در گواهی انحصار وراثت نام تمام وراث قانونی متوفی در حین فوت او به همراه سایر مشخصات هویتی و همچنین نشانی محل اقامت آنها قید می گردد.

صدور گواهی انحصار وراثت منوط به چاپ آگهی در روزنامه کثیرالانتشار است. با صدور گواهی انحصار وراثت، وراث متوفی می توانند نسبت به تقسیم ماترک وی اقدام نمایند. تقسیم به طور کلی ممکن است به شیوه توافقی و یا قانونی انجام گیرد.

اگر همه وراثی که نام آنها در گواهی انحصار وراثت ذکر گردیده، بخواهند نسبت به فروش ملک ورثه ای مبادرت نمایند، می توانند همگی به عنوان فروشنده، با خریدار یا خریداران معین مبایعه نامه تنظیم نمایند.

در این صورت قیمت ملک به نسبت سهم الارث میان فروشندگان تقسیم می گردد. همچنین فروشندگان (وراث) به موجب مبایعه نامه متعهد می گردند در روز مشخصی در دفترخانه اسناد رسمی حضور به هم رسانده و نسبت به اعطای وکالت در صدور سند مالکیت به نام خریدار همکاری نمایند.

پس از این که عملیات تقسیم ترکه انجام پذیرفت، هر یک از وراث می تواند بدون نیاز به رضایت سایرین نسبت به فروش یا انتقال سهم الارث خود با دیگر روش های قانونی اقدام نماید. برای مثال چنانچه در نتیجه تقسیم، یکی از وراث مالک دو دانگ از یک ملک ورثه ای شود، می تواند سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد در چنین مواردی مالکیت خریدار نسبت به سهم فروشنده، همچنان به صورت اشاعه خواهد بود. یعنی هیچ کدام از شرکای مال مشاع حق انجام هیچ تصرفی بدون رضایت و اجازه سایر شرکا نخواهد داشت.

آیا یکی از ورثه می تواند مال ورثه ای را بدون رضایت سایرین بفروشد؟
خیر باتوجه به اینکه ملک ورثه ای مال مشاع محسوب می شود فروش سهم الارث بقیه ی وراث بدون اجازه ی آن هاامکانپذیر نمی باشد و فروش مال ورثه ای بدون اذن سایر وراث جرم کلاهبرداری می باشد. در صورت انتقال و فروش ملک ورثه ای شما می توانید نسبت به ابطال معامله اقدام نمائید.

اگر وراث راضی به فروش ملک ورثه ای نباشند تکلیف چیست؟
در صورتی که وراث برای تقسیم و فروش ملک ورثه ای رضایت نداشته باشند و ملک قابلیت افراز نداشته باشد هریک از وراث پس از دریافت گواهی عدم افراز از اداره ثبت میتواند تقاضای دستور فروش ملک مشاع را از دادگاه بخواهد. متعاقب درخواست هر یک از ورثه دادگاه نسبت به دستور فروش ملک مشاع اقدام و ملک به فروش می رسد و سهم هریک از وراث با توجه به سهم الارث پرداخت خواهد شد.

مراحل تقسیم ملک ورثه ای
پیش از هرگونه اقدام برای فروش ملک ورثه ای، می بایست عملیات تقسیم ماترک به پایان برسد. منظور از تقسیم ماترک صدور گواهی انحصار وراثت مطابق با مقررات قانونی و همچنین تقسیم ماترک است. برای تقسیم ماترک به شیوه زیر عمل می شود :

ابتدا هزینه دفن و کفن میت از ماترک برداشته می شود.
سپس دیون متوفی اعم از مهریه زوجه او و دستمزد خدمه اش برداشت می شود.
پس از این چنانچه وصیت نامه ای موجود باشد تا یک سوم دارایی متوفی، انجام می گیرد.
در آخرین مرحله باقیمانده ماترک متوفی به نسبت سهم الارث وراث میان ایشان تقسیم می گردد.
پس از این هر کدام از وراث می تواند به صورت مشاع یا مفروز، نسبت به فروش سهم خود اقدام نماید.
نکات تکمیلی در خصوص فروش ملک ورثه ای
همانطور که گذشت، فروش ملک ورثه ای به طور کلی ممکن است به طور مشاع یا مفروز صورت گیرد. مالکیت مشاع یا مشترک مالکیتی است که میان چند نفر تقسیم شده است. در مقابل منظور از مالکیت مفروز مالکیت است که تنها یک مالک دارد.

درانتها هرگونه سوالی در خصوص بحث فروش ملک ورثه ای دارید میتوانید با وکلای ما در موسسه حقوقی مخمدرضا مه دادگر با شماره 77723606 و 77724264 تماس حاصل نمایید.

www.instagram.com/mehdadgar