نکاتی در خصوص روابط موجر و مستاجر و تخلیه ملک مورد اجاره
در چه مواردی موجر میتواند درخواست تخلیه ملک مسکونی را بنماید؟
مطابق با ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر سال 62، موجر محل مسکونی نیز همانند موجر محل تجاری ( مطابق با ماده 13 قانون سال 56 ) در موارد زیر می تواند فسخ قرارداد اجاره و نهایتاً تخلیه مستأجر از دادگاه بخواهد :
- در صورتی که مستأجر حق انتقال به غیر نداشته باشد ولی با این وجود کلا یا جزئا آن را به دیگری واگذار کند برای مثال خانه ای را که برای سکونت خود اجاره کرده است به دیگری اجاره دهد.
- در صورتی که مستأجر محل مسکونی را اجاره کرده ولی عملا آن را در اختیار اشخاص دیگر بجز ورثه خود قرار دهد.
- در صورتی که موجر در اجاره نامه شرط کرده باشد که درصورتی که ملک خود را به طور قطعی به دیگری انتقال دهد، حق فسخ اجاره را خواهد داشت.
- درصورتی که محل مسکونی را برخلاف منظور و جهت مقصود در اجاره نامه استفاده کند برای مثال مستأجر خانه را برای سکونت خود و خانوادهاش اجاره کند اما عملاً آن را تبدیل به کارگاه فرش کند.
- درصورتی که مستأجر تعهد کرده باشد اجاره بهاء را در مهلت مقرر پرداخت کند ولی تخلف کند.
- در صورتی موجر ملک را برای سکونت خود یا خانوادهاش نیاز داشته باشد.(ماده14 سال 56).
- www.mehdadgar.ir
اگر مستاجر ملک مسکونی را به آموزشگاه نقاشی و یا … اجاره دهد مشمول چه قانونی خواهد بود؟
مطابق ماده 8 قانون روابط موجر و مستاجر سال 62 اگر ملک مسکونی برای مقصود غیر از کسب و پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل مسکونی است.
اگر مستاجر ملک مسکونی که اجاره کرده به مرکز فساد اختصاص داده باشد تکلیف چیست؟
مطابق ماده 9 قانون سال 62 در این صورت اگر در دادگاه ثابت شود، به درخواست موجر محل تخلیه و در اختیار او قرار داده خواهد شد.
آیا دادگاه میتواند حکم تخلیه ملک مسکونی را به نفع موجر صادر نکند و مستاجر به سکونت خود در آن محل ادامه دهد؟
مطابق ماده 9 قانون 62 در صورتی که به دلیل کمبود مسکن دادگاه تخلیه ملک مسکونی توسط موجر را باعث عسر و حرج مستاجر بداند می تواند به مستاجر مهلت بدهد البته درصورتی که باعث عسر و حرج خود موجر نباشد.
اگر مستاجر در شهر محل سکونت خود یک واحد مسکونی داشته باشد عسر و حرج از او رفع می شود؟
بله در این صورت مطابق تبصره 4 ماده 24 قانون سال 56 ، موجر پس از انقضای مدت اجاره میتواند تخلیه ملک را بخواهد.
دادگاه های ذیصلاح دعاوی تخلیه
رسیدگی به اختلافات راجع به ملک مسکونی در دادگاه محل وقوف ملک انجام میشود که با توجه به قانون جدید شوراهای حل اختلاف مصوب 94 ماده 9 در بند ب دعاوی تخلیه ملک استیجاری را در صلاحیت شوراهای حل اختلاف قرار داده است بنابراین شوراهای حل اختلاف محل وقوع ملک مسکونی صالح به رسیدگی می باشد مگر اینکه در آن محل شورای حل اختلاف نباشد که مطابق اصل دادگاه محل وقوع ملک مسکونی صلاحیت رسیدگی خواهد داشت که در دادگاه و شورا به این گونه دعاوی خارج از نوبیت و بدون تشریفات دادرسی رسیدگی خواهد شد.(تبصره ماده 12 سال 62).
اگر دعوای تخلیه و تعمیر ملک مسکونی باهم مطرح شده باشد تکلیف چیست؟
مطابق ماده 13 قانون 62 اقامه دعوای تخلیه مانع دعوای تعمیر نیست و در صورتی که دادگاه مورد را از موارد تخلیه نداند و آن را رد کند به دعوای تعمیر رسیدگی خواهد نمود.
نکته: یکیاز معمولترین مورد تخلیه ملک مسکونی، موردی است که مدت اجاره تمام شده و مستاجر ملک را تخلیه نمیکند.
اگر مستاجر بعد از انقضای مدت ملک را تخلیه کند ولی موجر از تحویل گرفتن آن خوداری کند تکلیف چیست؟
در این صورت مستاجر مکلف است از طریق فرستادن اظهارنامه از موجر یا نماینده او بخواهد که ملک را تحویل بگیرد
چگونه مستاجر برای موجر اظهارنامه تحویل ملک مسکونی را بفرستد؟
مطابق قانون آیین دادرسی مدنی عمل میکنیم و مستاجر میتواند از طریق دادگاه حقوقی محل وقوع ملک اقدام کند و در اظهارنامه کلیه اظهارات خود را برای موجر بفرستد که یا از طریق اجرای اداره ثبت میتواند اظهارنامه بفرستد ، و در صورتی که اجاره نامه به صورت رسمی در دفترخانه تنظیم شده باشد از طریق دفترخانه تنظیم کننده اجاره نامه نیز میتواند به موجر اخطار بدهد که ملک مسکونی خود را تحویل بگیرد.
اگر بعد از ارسال اظهار نامه مستاجر برای موجر همچنان موجر حاضر نشود تکلیف چیست؟
مطابق ماده 13 اگر موجر ظرف 5 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه حاضر نگردد مستاجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.
دعوای تخلیه ملک مسکونی چه نوع دعوایی است مالی یا غیرمالی؟
دعوای غیرمالی اعتباری میباشد.
هزینه دادرسی دعوای تخلیه ملک مسکونی چقدر میباشد؟
در ابتدای طرح دعوا برابر دعاوی غیرمالی حدودا 150 هزار تومان می باشد .
مراحل تخلیه ملک مسکونی در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء یا اجرت المثل ملک مسکونی
اجاره ملک مسکونی یا به وسیله سند عادی است که توسط موجر و مستاجر و در بنگاههای املاک معمولا منعقد میشود و یا این که در دفاتر اسناد رسمی به طور رسمی منعقد میشود مطابق بند 9 ماده 14 )
مرحله اول: در اجاره نامه رسمی موجر از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند اقدام میکند، یعنی دفترخانه به مستاجر اخطار میکند که ظرف 10 روز قسط یا اقساط عقب افتاده را پرداخت نماید.
مرحله دوم: موجر با مراجعه به اداره ثبت از طریق اجرای ثبت ، صدور اجراییه بر تخلیه و وصول اجاره بها را بخواهد .