سرقفلی چیست و دارای چه شرایطی است قسمت 1

سرقفلی

به زبان ساده حق مستأجری است که در زمان انعقاد عقد اجاره با پرداخت مبلغی به مالک ملک تجاری بدست می آورد و با پرداخت آن مبلغ مالک سرقفلی ملک تجاری خواهد شد و می تواند از آن ملک استفاده نماید. نکته ای که باید بدان توجه نمود این است که حق سرقفلی فقط مختص ملک تجاری است و اگر ملکی دارای کاربری مسکونی باشد و همینطور اموال منقول مانند اتومبیل دارای حق سرقفلی نخواهند بود. درواقع قانونگذار برای اینکه از مستأجر ملک تجاری حمایت کند برای او این حق را در نظر گرفته است و این حق بیشتر از اینکه به نفع مالک باشد به نفع مستاجر خواهد بود. فرض کنید مدتی در یک مغازه ای به فعالیت تجاری می پردازید و در آن ملک به شهرت تجاری دست میابید و بعد از پایان مدت اجاره صاحب ملک قصد دارد شما را از آنجا بیرون نماید و از اعتباری که شما به آن ملک داده اید استفاده نماید، در چنین شرایطی اگر شما حق سرقفلی داشته باشید مالک زمانی می تواند شما را از ملک بیرون نماید که مبلغ سرقفلی را به قیمت روز به شما بپردازد. املاک تجاری دارای دو حق مالکیت و سرقفلی هستند که هریک به صورت جداگانه دارای ارزش مادی و قابل نقل و انتقال است. موضوعی که باید در بحث سرقفلی به آن توجه کنید این است که با خرید سرقفلی شما مالکیت را خریداری نمی کنید و با پایان قرارداد اجاره و پرداخت سرقفلی به شما توسط مالک شما باید ملک را تخلیه نمایید و در مدت زمان اجاره باید نسبت به اموری مانند نوسازی بنا، تغییر شغل و … رضایت مالک را بدست بیاوردید. در بحث تعیین میزان سرقفلی باید بدانید که ملاک توافق طرفین با درنظر گرفتن مندرجات قانونی مانند بحث غبن است اما در زمانی که مالک ملک می خواهد مبلغ سرقفلی را به شما پرداخت کند تا شما ملک را تخلیه نمایید ملاک، ارزش روز سرقفلی خواهد بود.

انواع سرقفلی

الف- انتقال سرقفلی با سند عادی: در صورتی که قرارداد اجاره به صورت عادی بین مالک ملک تجاری (موجر) با مستاجر منعقد شود و یا به نحو شفاهی قرارداد اجاره را بین خود منعقد نمایند، انتقال سرقفلی به صورت عادی از طریق تنظیم دست نوشته یا اوراق چاپی بنگاه ها بین آنها انجام می شود. این امر در بین بازاریان بسیار مرسوم می باشد.
ب- انتقال سرقفلی با سند رسمی: در صورتی که اجاره نامه منعقده بین  موجر و مستأجر به نحو رسمی و در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود کلیه حقوق مندرج در قرارداد تنظیمی مانند حق سرقفلی نیز به نحو رسمی به مستاجر قابل انتقال خواهد بود.
پ- سرقفلی واقعی: زمانی که یک آپارتمان تجاری و یا پاساژ ساخته می شود و مالکان آن فقط حق سرقفلی آن را واگذار می کنند این موضوع ارتباطی با کسب و کار افراد ندارد بلکه مربوط به امکانات ملک تجاری است که در ابتدای تنظیم قرارداد اجاره این مبلغ از مستأجر دریافت می شود.
ت- سرقفلی مجازی: همان حق کسب و پیشه و تجارت است که ناشی از تلاش مستأجر می باشد و موجب اعتبار و شهرت تجاری ملک می گردد. این حق در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 تصریح نشده است.

www.mehdadgar.ir

فرق مالکیت و سرقفلی

مالکیت حقی است که به موجب قانون نسبت به اموال اعم از منقول مانند اتومبیل و غیرمنقول مانند زمین، آپارتمان، مغازه به شرط انتقال قانونی از طریق خرید و فروش، صلح، هبه، ارث و … ایجاد می گردد مانند اینکه شخصی مغازه یا خانه ای را از دیگری خریداری می کند یا به او ارث می رسد اما سرقفلی فقط نسبت به منافع ملک تجاری است به گونه ای که شخص با پرداخت مبلغ مورد توافق نسبت به سرقفلی می تواند از منافع آن ملک استفاده نماید اما مالک ملک شخص دیگری است و او تنها برای داشتن سرقفلی مبلغی را پرداخت کرده است. می توان گفت سرقفلی همان اجاره است که با شرایط بهتر واقع می شود. البته باید بیان داشت که مالکیت فقط نسبت به عین اموال نمی باشد و نسبت به حق و منافع هم ایجاد می گردد به طوری که در بحث سرقفلی می توانیم بگوییم که شخص مالک منافع ملک تجاری و حق سرقفلی است اما مالک عین ملک نیست.نکاتی درخصوص سرقفلی

خرید و فروش سر قفلی

ملک تجاری دارای دو حق مالکیت و سرقفلی است که هریک دارای ارزش اقتصادی است و قابلیت نقل و انتقال را خواهد داشت. یعنی مالک ملک تجاری هم مالک عین ملک و هم مالک منفعت آن و همینطور مالک کلیه حقوق مربوط به آن ملک می باشد. یکی از حقوق مربوط به ملک تجاری، سرقفلی است و چون قانونا دارای ارزش و قیمت است مالک می تواند آن را بدون فروش مالکیت عین ملک، به دیگری واگذار نماید و کسی که سرقفلی ملک تجاری را خریداری نماید مالک منافع آن ملک و حق سرقفلی خواهد بود و مالک نمی تواند در صورت وجود شرایط قانونی مانع استفاده مستأجر از ملک گردد. نکته ای که در خصوص بحث سرقفلی باید به آن توجه شود این است که سرقفلی خرید نیست بلکه قرارداد اجاره با شرایط بهتر است یعنی شخص مبلغی را بابت سرقفلی به مالک ملک تحت عنوان سرقفلی می پردازد و قرارداد اجاره منعقد می گردد و پس از انقضای مدت اجاره مالک می تواند ملک را از مستاجر پس بگیرد البته در چنین زمانی باید مبلغ سرقفلی را به قیمت روز به مستاجر پرداخت کرده و سپس تقاضای تخلیه نماید. بنابراین زمانی که مالک بخواهد مستاجر را از ملک بیرون کند باید شرایط سرقفلی را رعایت نماید.

سرقفلی بعد از فوت

سرقفلی مانند کلیه حقوقی که یک شخص مالک آن است مانند حق عبوری که شخص در ملک دیگری دارد بعد از فوت به وراث شخص به ارث خواهد رسید و کسی نمی تواند مانع آنها در استفاده از سرقفلی ملک باشد. انتقال سرقفلی به ورثه امری قانونی است و وراث بعد از فوت مورث (یعنی کسی که فوت کرده و دارای ماترک یا اموال است) و پس از دریافت گواهی انحصار وراثت می توانند به نسبت سهم قانونی خود و یا بر اساس توافق صورت گرفته مالک سرقفلی گردند. انتقال سرقفلی به فرزند در زمان حیات شخص مستاجر منوط به این امر است که در قرارداد اجازه واگذاری به دیگری را داشته باشد و یا از مالک نسبت به آن کسب اجازه نموده باشد .

موارد تخلیه ملکی که دارای سرقفلی است

در صورتی که ملکی به شخصی اجاره داده شود چه مبلغی به عنوان سرقفلی دریافت گردد و چه نگردد مالک ملک نمی تواند قبل از منقضی شدن مدت اجاره و یا فسخ قرارداد اجاره که باید براساس دلایل قانونی و قراردادی باشد نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید. در واقع موارد تخلیه سرقفلی انقضای مدت اجاره و فسخ قرارداد اجاره می باشد. قانون سرقفلی مربوط به املاکی که از سال 1376 به اجاره واگذار شدند، قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 و قانون سرقفلی مربوط املاکی که بعد از سال 56 اجاره داده می شوند، قانون روابط موجر و مستأجر سال 1356 می باشد.

درصد حق مالکانه سرقفلی

حق مالکانه به معنای هر چیزی است که مالک استحقاق دریافت آن را دارد و زمانی که مستأجر بخواهد سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید می بایست مبلغی را تحت عنوان حق مالکانه سرقفلی به مالک پرداخت نماید. درصد حق مالکانه مشخص نیست و بر مبنای عرف محاسبه می شود و دو حالت دارد:

حالت اول زمانی است که انتقال سرقفلی به صورت دائم می باشد که در چنین شرایطی درصد حق مالکانه سرقفلی به صورت زیر می باشد:

– تا پانصد میلیون تومان، ده درصد
– بیشتر از پانصد میلیون تومان تا یک میلیارد تومان، هشت درصد
– بیشتر از یک میلیارد تومان تا چهار میلیارد تومان، چهار درصد
– بیشتر از چهار میلیارد تومان، دو درصد

حالت دوم زمانی است که انتقال سرقفلی به صورت موقت می باشد که در چنین شرایطی درصد حق مالکانه به شرح زیر می باشد:

– تا پنجاه میلیون تومان، دو درصد
– بیشتر از پنجاه میلیون تومان تا صد میلیون تومان، یک درصد
– بیشتر از صد میلیون تومان تا پانصد میلیون تومان، 0.75 درصد
– بیشتر از پانصد میلیون تومان، 0.5 درصد

www.mehdaddar.ir

فروش سرقفلی بدون اذن مالک

حق سرقفلی نوعی امتیاز برای مستأجر است و به نوعی قانونگذار قصد داشته است که از او حمایت نماید. قانونگذار هم در ماده 474 قانون مدنی و هم به موجب ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر سال 76، به مستأجر حق واگذاری سرقفلی و منافع عین مستأجره را به دیگری داده است، مگر اینکه حق انتقال به دیگری از او سلب شده باشد که در چنین شرایطی نیاز به اجازه مالک ملک خواهد داشت. شرایط حق واگذاری سرقفلی به صورت زیر می‌باشد:

– اگر مالک از مستأجر، سرقفلی دریافت نکند اما مستأجر سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید مستأجر دوم بعد از پایان مدت اجاره نمی تواند برای دریافت مبلغ سرقفلی به مالک مراجعه نماید.
– اگر مالک از مستأجر، سرقفلی دریافت کند و اجازه واگذاری سرقفلی از او سلب نشده باشد او می تواند در مدت زمان اجاره سرقفلی را به دیگری واگذار نماید و بابت حقی که نسبت به سرقفلی دارد سراغ مالک یا مستأجر دوم برود.
– اگر مالک از مستأجر، سرقفلی دریافت کند و اجازه واگذاری سرقفلی از مستأجر سلب شود مستأجر حق واگذاری سرقفلی را نخواهد داشت.

در هر شرایطی که مستأجر حق واگذاری سرقفلی را نداشته باشد و سرقفلی را واگذار نماید و در این امر سوء نیت داشته باشد مرتکب جرم انتقال مال غیر شده است و از بعد حقوقی نیز قرارداد تنظیمی قابل ابطال خواهد بود.

جهت هر گونه مشاوره در این زمینه می توانید با مشاوران و وکلای موسسه حقوقی محمد رضا مه دادگر تماس حاصل فرمائید .