روابط بین موجر و مستاجر 2
به قلم محمدرضا مه وکیل پایه یک دادگستری
به طور کلی دو قانون،
بر روابط موجر و مستاجر،
در کشور ما حاکم می باشد که یکی از آنها،
قانون روابط بین موجر و مستاجر مصوب1356است.
البته قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356تنها بر قراردادهای تجاری که قبل از سال 1376منعقد شده اند،
حاکم می باشد.
این قانون نکات مخصوص به خود را دارد.http://www.law.com
این قانون در31ماده،
تنظیم شده است.
به موجب ماده30 این قانون،
احکام این قانون آمره هستند.
به این معنی که توافق بر خلاف شرایط و احکام مقرر در این قانون باطل و بلااثر است.
قراردادهای اجاره اگرچه مشکلات و مسائل افرادی که یا تمایلی به خرید مسکن ندارند یا نمی توانند مسکن تهیه کنند را حل می کند.
اما با این تفاسیر مسائل و مشکلاتی را هم پدید آورده است.
در صورتی که هر یک از طرفین قرارداد اجاره تکالیف و حقوق خود را در برابر هم بدانند بسیاری از مسائل به وجود نمی آید.
در قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستاجر به اجاره و شرایط و اوصاف آن پرداخته شده است و مواردی را به حقوق و تکالیف طرفین قرارداد اختصاص داده است.
حقوق مستاجر:
مستاجر حق هرگونه استفاده از مالی که اجاره کرده است را در حدود قرارداد اجاره منعقد شده با مالک را دارد.
در ذیل حقوق مستاجر در رابطه با موجر و مال مورد اجاره را بیان می کنیم.
طبق ماده 474این قانون مستاجر می تواند مالی که اجاره کرده است را به دیگری اجاره بدهد مگر اینکه برخلاف آن شرط شده باشد.
و طبق مواد486و485 اگر مال مورد اجاره نیاز به تعمیر و مخارجی داشته باشد برعهده موجر است مگر خلاف آن شرط شده باشد.
و اگر تعمیرات آن نیاز باشد و تاخیر در آن باعث ضرر به موجر گردد مستاجر نمی تواند جلوی تعمیرات را بگیرد.
اگر در مدت تعمیر مستاجر نتواند از مالی که اجاره کرده است استفاده نماید در این صورت مستاجر حق فسخ اجاره را دارد.
اگر مستاجر مبلغی بابت پول پیش به موجر داده است حق دارد در هنگام تخلیه از موجر دریافت کند.
تکالیف مستاجر:
از اولین تکالیف مستاجر پرداخت اجاره بها در عوض تملیک منفعت یا استفاده منفعت مال مورد اجاره می باشد.
که در قرارداد اجاره میزان آن بین طرفین توافق شده است.
همانطور که در ماده 490قانون مدنی بیان گردیده مستاجر باید اجاره بها را در موعد تعیین شده در قرارداد پرداخت کند.
از دیگر تکالیف مستاجر در کنار تکلیف مستاجر پس از فروش ملک طبق ماده فوق این است که از مالی که اجاره کرده است به نحو متعارف استفاده نماید.
و تعدی و تفریط نکند و در صورتی که مستاجر در استفاده از مورد اجاره تعدی یا تفریط نماید،
موجر حق فسخ معامله را دارد.
مستاجر موظف است در پایان قرارداد اجاره مالی که اجاره کرده است به عنوان مثال:
ملک یا خودرو و غیره را به مالک تحویل دهد و در غیر این صورت موجر می تواند الزام او را از محاکم بخواهد یا مستاجر را مجبور به تخلیه عین کند.
حقوق موجر:
از جمله حقوق موجر که در بند2ماده490قانون مدنی بیان گردیده است.
این است که مستاجر باید اجاره بها را در موعد مقرر پرداخت نماید و دریافت اجاره بها در موعد مقرر از حقوق موجر است.
اگر در قرارداد اجاره موعد مشخص نگردد مستاجر اجاره بها را نقدا باید بپردازد.
اگر مستاجر اجور معوقه داشته باشد و پرداخت نکند موجر می تواند الزام او را از محاکم دادگستری بخواهد.
یکی از تکالیف موجر انجام تعمیرات عین مستاجره ملک و خانه و غیره است.
برای انجام این تکلیف موجر حق دارد به محل مورد اجاره وارد شود.
عقد اجاره دارای موعد و تاریخ مشخص می باشد بعد از اتمام مدت قرارداد مستاجر باید ملک یا غیره را به موجر باز گرداند.
در غیر این صورت موجر می تواند در مراجع قضایی دستور تخلیه ملک را بگیرد.
تکالیف موجر:
1_طبق ماده 476 موجر باید عین مستاجره ملک و خانه را تسلیم مستاجر کند.
در صورت امتناع موجر اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار مستاجر اختیار فسخ معامله را دارد.
2_از تکالیف دیگر موجر طبق ماده486این است که اگر ملک یا خانه تعمیرات و مخارجی نیاز داشته باشد،
برای استفاده از آن لازم است که انجام گردد.
این تعمیرات به عهده مالک است.https://www.mehdadgar.ir
مگر آن که شرط خلاف شده یا عرف برخلاف آن باشد و همچنین آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم است.
برای مثال اگر درب پارکینگ ساختمان نیاز به تعویض داشته باشد و یا سقف ساختمان نیاز به تعمیر داشته باشد موجر موظف به انجام آن است.
3_اگر مستاجر پول پیشی نزد موجر دارد موجر باید در هنگام تخلیه آن وجه را به مستاجر برگرداند.
4_طبق ماده 477قانون مدنی موجر باید عین مستاجره را در حالتی به مستاجر بدهد که مستاجر بتواند از آن استفاده مطلوب را بکند.
خریدو فروش املاک و اشیا ممکن است همیشه به صرفه نباشد و گاهی به دلایل اقتصادی و گاهی به دلایل غیر اقتصادی افراد نمی توانند یا نمی خواهند مال مورد نیازشان را خریداری کنند.
در این موارد قانون گذار نوع دیگری از قراردادها را در نظر گرفته است که به آن قرارداد اجاره می گویند.
در واقع در عقد اجاره افراد به میزانی که از یک مال استفاده می کنند هزینه آن را می پردازند.
این قرارداد در حال حاضر یکی از رایج ترین قراردادها است که قواعد و مقررات ریز و درشتی درباره آن تصویب شده است.
مهمترین این قوانین قانون مدنی است.