ملک مشاعی و قوانین خرید و فروش آن 2
به قلم محمدرضا مه وکیل پایه یک دادگستری
شاید تا به حال عبارت ملک مشاعی به گوشتان خورده باشد.
زمانی که می گوییم یک ملک مشاعی است،
یعنی چندین نفر به صورت اشتراکی مالک یک ملک می‌باشند،
بدون اینکه مشخص باشد سهم هر یک چقدر است.
یکی از مهمترین مسائل در مورد ملک مشاع این است که مالکان آن می‌توانند،
حتی بدون اجازه دیگر مالکان برای سهم خودشان تصمیم گرفته و در آن دخل و تصرف حقوقی و قانونی از جمله فروش اجاره و غیره را داشته باشند.
البته در مورد تصرفات مادی باید سهم دیگر مالکان را پرداخت و رضایت آن‌ها را جلب کنند.
قوانین مربوط به فروش ملک مشاع چگونه است؟
بر اساس ماده581قانون مدنی زمانی که یک ملک به صورت مشاعی میان چندین شریک باشد،
بدون رضایت دیگر شرکا هر یک از مالکین می‌تواند از سهم خودش به دیگران نقل و انتقال صورت دهد.
بنابراین فروش ملک مشاعی از جمله مسائل حقوقی مهم است و از آن جایی که تعداد مالکین ملک مربوطه بسیار بیشتر از حالت عادی است،
اختلافات بیشتری نیز میان آن‌ها در رابطه با مسائلی مانند:
فروش،اجاره،رهن،خرید و غیره به وجود می‌آید که می‌تواند بسیار چالش برانگیز باشد.
تکلیف فروش ملک مشاع بدون اجازه ی سایر شرکا چیست؟
اگر شخصی به صورت شراکتی یک ملک را به صورت مشاع با دیگران خریداری کرده باشد و بخواهد آن را بدون اجازه شرکا به فروش برساند،
در صورت انجام معامله،http://www.law.com
تنها می‌تواند از سهم خودش واگذاری را انجام داده و نمی‌تواند از سهم شرکای دیگر اقداماتی را صورت دهد.
بدین ترتیب معامله فضولی محسوب شده و اگر شرکای دیگر معامله را قبول کنند،
معامله صحیح به شمار می‌رود.
اما اگر سایر شرکا معامله را رد کنند،
فقط شخصی که فروش را انجام داده می‌تواند از سهم خود ملک را به فروش برساند و مالک جدید نیز اگر خواست که دخل و تصرفی را در ملک مشاعی داشته باشد،
باید رضایت سایر شرکا را نیز جلب نماید.
نکته:اگر خریدار جدید از نارضایتی دیگر شرکا آگاه باشد و بداند که معامله فضولی صورت گرفته،
نمی‌تواند اعتراضی داشته باشد ولی اگر از فضولی بودن معامله بی اطلاع باشد،
معامله او صحیح است و حتی می‌تواند آن را به خواست خود فسخ نماید.
اگر چندین وارث مالک یک ملک مشاع باشند فروش آن ملک چه حکمی دارد؟
سند ملک مشاع در صورتی که به ارث برسد،
هر یک از وارثان می‌توانند حق فروش سهم خود از ملک مشاع را طبق قوانین حقوقی داشته باشند.
البته باید توجه داشته باشید که سند ملک مشاع دو نوع عادی و رسمی دارد.
در اسنادرسمی که در دفاتر اسنادرسمی و زیر نظر مأمورین رسمی تنظیم شده‌اند،
قوانین به شکل دیگری بوده اما در اسناد عادی که در دفاتر اسناد و قوانین اسناد رسمی تنظیم نشده،
بین طرفین با امضای شاهدین امکان تنظیم وجود دارد.
اما در رابطه با مالکیت ملک مشاع باید بگوییم که این سند در اداره ثبت اسناد و طبق قوانین رسمی ثبت می‌شود و جز اسناد رسمی به شمار می‌رود.
اگر سند ملک مشاع به شکل رسمی به ثبت نرسیده باشد،
یک سند عادی بوده و فاقد اعتبار سند رسمی میباشد.
چگونه برای ملک مشاع سندرسمی دریافت کنیم؟
اگر هر یک از مالکان ملک مشاع بخواهند که سهم ناچیز خود را برای سندسازی به طور مستقل دنبال کنند،
باید مراحل زیر را در پیش گیرند:
1_درخواست تفکیک سند به اداره ثبت و اسناد.
2_تعیین سهم هریک از شرکاء طبق نسبت سهم آن‌ها.
3_تنظیم نمودن تقسیم نامه.
4_تنظیم صورت مجلس تفکیکی.
5_ارائه اسناد ملک و تقسیم نامه آن به اداره ثبت اسناد.
6_ابطال سند ملک مشاع و تنظیم اسناد مجزا برای مالکان به نسبت سهم آن.
قوانین مربوط به ساخت و ساز در ملک مشاع چیست؟
باید بدانید که ساخت و ساز در ملک مشاعی به نوعی دخل و تصرف مادی در آن ملک به شمار می‌رود.
بنابراین بر اساس قانون باید تمامی مالکین از این بابت رضایت داشته باشند.
هیچ یک از افراد شریک نمی‌توانند بدون اطلاع و جلب رضایت سایر شرکا اقدام به ساخت و ساز در یک ملک مشاعی کنند.
درصورتی که ساخت و ساز توسط یکی از شرکای ملک مشاعی بدون جلب رضایت و عدم اطلاع دیگر شرکا انجام گیرد،
سایر آن‌ها می‌توانند شکایت کرده و حتی دستور تخریب و اجرت المثل ملک کنند.
جرم فروش ملک مشاع چیست؟
اگر به هر نحوی یکی از شرکا بخواهد سهم شریک دیگری را بدون اجازه او به فروش برساند،
مرتکب جرم فروش ملک مشاع شده است.https://www.mehdadgar.ir
این جرم بر اساس قانون جزء جرائم علیه اموال محسوب شده و باید انتقال مال و ضرر مالی شخص مال باخته جبران گردد.
به نوعی یک سبک از کلاهبرداری شناخته می‌شود.
اگر فردی سهم خود را از ملک مشاعی بدون اینکه از سایر شرکا اجازه بگیرد به فروش برساند،
جرم محسوب نمی‌شود.
ولی اگر دخل و تصرفی در سهم شرکا داشته باشد و بخواهد از سهم آن‌ها فروش را انجام دهد،
فرد مذکور یک مجرم به شمار می‌رود.
حق شفعه به چه معناست؟
در ماده808قانون مدنی در صورتی که دو نفر در مالی غیر منقول و قابل تقسیم با یک دیگر شریک شده باشند و یکی از این شرکا سهم خود را به فرد دیگری بفروشد،
شریک او حق دارد مبلغی را که بابت خرید آن سهم از ملک مشاع داده شده است به خریدار پرداخت نموده و مالک سهم او شود که به این کار حق شفعه می گویند.
چنانچه در خصوص موضوع ملک مشاعی و قوانین خرید و فروش آن سوالی یا پرونده ای داشته اید می توانید با وکلای موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر در ساعات اداری تماس حاصل فرمایید.