دعوای الزام به تنظیم سند رسمی 2
به قلم محمدرضا مه وکیل پایه یک دادگستری
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست و چگونه انجام می شود؟
الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟
به طور کلی دو نوع سند برای منتقل کردن مالکیت املاک وجود دارد:
1_سند رسمی.
2_سند عادی.
این دو نوع سند در برخی موارد با هم تفاوت دارند.
مطابق با ماده1287قانون مدنی ایران،
تعریف مشخصی برای سند رسمی وجود دارد.
سند رسمی چیست؟
سندی که در دفتر ثبت اسناد رسمی و یا در اداره ثبت اسناد و املاک تنظیم می شود.
البته بعضی از مأموران رسمی هم اگر در حدود صلاحیت و اختیارشان باشد،
می‌توانند این سند را تنظیم کنند.
طبق همین ماده از قانون،
هر سندی که رسمی نیست،
عادی به حساب می‌آید.
در قانون و مقررات مدنی ایران،
املاکی که دارای سند رسمی باشند،
اعتبار بالاتری نسبت به املاک با سند عادی دارند.
بنابراین برای سندهای رسمی نمی‌توان به راحتی ادعای تردید را بیان کنیم.
و یا اگر به جعلی یا اصل بودن آن شک داریم باید از راه قانونی ثابت کنیم.
یا این که به طریقی نشان دهیم که این سند،
دارای شرایط ذکر شده در ماده1287قانون مدنی نیست.
امروزه در جامعه یکی از راه های اصلی برای ثابت کردن مالکیت،
داشتن سند آن است.
به عبارت دیگر در اکثر مواقع فقط با داشتن سند رسمی قابل تأیید است.
و اکثر افرادی که خودرو یا املاک و مستغلات را می‌فروشند،
با تنظیم مبایعه‌نامه از انتقال رسمی سند خودداری می‌کنند.
زمانی که فردی سند رسمی را کسب کرده باشد،
هیچ کس اجازه تصرف در ملک او را ندارد.
به همین منظور لازم است در مورد تصرف عدوانی آگاهی داشته باشید.
در نتیجه مشکلات و مسائلی را به وجود می آورد.
علت این که فروشندگان از انتقال سند خودداری می‌کنند،
هزینه‌های مربوط به معاملات است که به دلایل مختلف در دفترخانه باید پرداخت شود.
سند رسمی برای اموال غیر منقول:
برای اموال غیرمنقول نیز همین قاعده برقرار است.
به این معنا که برای اثبات مالکیت خودرو نیز وجود سند رسمی مالکیت الزامی است.
به عنوان مثال در مورد خودرو،http://www.law.com
برای محاکم قضایی و دادگستری وجود یک سند عادی مثل برگ سبز خودرو،
مالکیت را ثابت نمی‌کند و باید سند رسمی وجود داشته باشد.
برخلاف مواردی که در مورد سند رسمی بیان شد،
گاهی شرایطی وجود دارد که انتقال مالکیت با سند رسمی را دچار اختلال می‌کند.
و این روند به سادگی انجام نخواهد شد.
در برخی موارد دیده می‌شود که با انتقال عادی سند و پرداخت مبلغی در معامله،
ملک واگذار می‌شود.
در هر صورت،
خریدار هر نوع مالی اعم از منقول و غیر منقول،
موظف است که مالکیت خود بر مال خریداری شده را تحکیم کند و با دریافت سند رسمی،
از منافع آن بهره ببرد.
دعوای الزام به تنظیم سند رسمی:
در هر صورت مواردی که ذکر شد برای زمانی است که سند عادی مکتوب وجود دارد و طرفین آن را امضا کرده‌اند.
در صورتی که فروشنده مسئولیت تنظیم سند رسمی را به عهده نگیرد و این تعهد را انجام ندهد،
خریدار باید پیش از ادعای مالکیت،
تنظیم سند رسمی را درخواست کند و سپس اگر دادگاه انتقال مالکیت از طریق سند عادی را تأیید کند،
در این صورت دادگاه فروشنده را ملزم می نماید تا انتقال مالکیت را به صورت رسمی انجام دهد.
در واقع باید گفت که با تنظیم سند رسمی،
تعهد طبیعی از سمت مالک پیشین ملک برای انتقال آن به مالک جدید به وجود می‌آید.
اگر فروشنده به هر دلیلی روند تنظیم سند را انجام ندهد،
خریدار قادر خواهد بود از طریق محاکم قضایی اقدام به ابطال سند رسمی کند.
این دعوا و دادخواست در اصطلاح حقوقی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خوانده می شود.
نکاتی که در مورد الزام به تنظیم سند ملک باید مورد توجه قرار گیرد:
1_دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی مرتبط با مال منقول،
در دادگاه محل زندگی خوانده و برای اموال غیر منقول،
در دادگاه محل استقرار ملک برگزار می‌شود.
2_دعاوی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی،
جز دعاوی مالی به حساب می‌آید،
و باید3/5درصد از قیمت منطقه‌ای ملک را برای هزینه‌های دادرسی پرداخت کرد.
3_در واقع باید گفت که خواهان فقط در مواردی قادر به تنظیم دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است،
که برای ادعا و دعوای خود مدرک کتبی و مشهود داشته باشد.
فردی که مبایعه‌نامه مکتوب ندارد نمی‌تواند چنین دعوایی را مطرح سازد.
4_برای اموال غیر منقول،
سند باید به صورت رسمی ثبت شده باشد.
سند عادی از نظر قانون‌گذار اعتبار ندارد و برای مراجع قانونی قابل پذیرش نیست.
5_مواردی که گفته شد مختص اموالی است که اکنون وجود دارند.
در صورتی ملک مورد نظر هنوز وجود ندارد باید قوانین مخصوص را اعمال کرد.
به طور مثال برای پیش فروش یک آپارتمان در دست احداث،
باید قوانین مربوط به پیش فروش را رعایت کرد.
مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک:
دو فرض وجود دارد:https://www.mehdadgar.ir
اول این که برای حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی جهت انتقال مالکیت به خریدار،
تاریخ مشخصی از طرف خریدار و فروشنده تعیین شده است.
دوم این که فروشنده و خریدار این تاریخ را مشخص نکرده‌اند.
در حالت اول:
فردی که خواهان تنظیم سند رسمی است،
در تاریخ تعیین شده در دفترخانه ثبت اسناد رسمی حاضر می‌شود و در صورتی که فروشنده در دفتر حاضر نشد،
گواهی عدم حضور فروشنده را از دفترخانه دریافت کند.
و از این طریق اثبات کند که فروشنده تعهد خود را برای انتقال رسمی مالکیت انجام نداده است.
در حالت دوم:
خریدار باید از طریق یک اظهارنامه،
از فروشنده درخواست کند که در تاریخ و زمان معینی در دفتر اسناد رسمی حاضر باشد.
تا فرایند انتقال مالکیت رسمی را انجام دهد.
در چنین موردی اگر فروشنده بدون توجیه مشخص در تاریخ تعیین شده به دفترخانه مراجعه نکند،
خریدار قادر خواهد بود گواهی عدم حضور فروشنده را از دفترخانه دریافت کند.
با فرض این که فروشنده مالک رسمی مال مورد نظر است.
خریدار می‌تواند گواهی عدم حضور فروشنده را از دفترخانه دریافت کرده و درخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه تحویل دهد.
در این دعوا،
خریدار خواهان و فروشنده خوانده تنظیم سند رسمی هستند.
به طور کلی برای چنین دعوایی،
دادگاه صالح همان دادگاهی است که در حوزه قضایی محل ملک باشد.
در چنین مواردی توصیه می‌شود که هم زمان و موازی با مطرح کردن درخواست الزام به تنظیم سند رسمی،
درخواست صدور حکم موقت برای منع فروش ملک نیز مطرح شود.
تا فروشنده خوانده قدرت فروش ملک به شخص دیگری را نداشته باشد.
چنانچه در خصوص موضوع دعوای الزام به تنظیم سند رسمی سؤالی یا پرونده ای داشته اید می توانید با وکلای مؤسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر در ساعات اداری باشماره 77723606 و 77724264 تماس حاصل فرمایید.