اثبات مالکیت ملک 2
به قلم محمدرضا مه وکیل پایه یک دادگستری
اثبات مالکیت ملک:
یکی از مباحث مهم حقوق و موضوع بسیاری از پرونده های مطروحه در دادگستری،
اختلاف در مالکیت می باشد.
حسب مواد 80 و 99 قانون ثبت،
مالک کسی است که سند با نام او در دفتر املاک به ثبت رسیده،
و یا افرادی که طبق قانون ملک به نام آنها منتقل گردیده است.
اما مواردی وجود دارد که بین دارندگان سند عادی،
و یا حتی بین دارنده سند عادی با دارنده سند رسمی اختلاف در مالکیت به وجود می آید،
که در این وضعیت طرح دعوای اثبات مالکیت ملک الزامی به نظر میرسد.
در دعوای اثبات مالکیت ملک،http://www.law.com
خواهان یعنی خریدار کسی است که،
به نحوی ادعای مالکیت ملک را دارد و خوانده یعنی فروشنده کسی است که،
ملک را به خواهان فروخته است و چناچه ایادی قبلی نیز داشته باشد،
باید علاوه بر فروشنده تمام ایادی قبلی نیز طرف دعوی قرار گیرند.
اثبات مالکیت در املاک دارای سابقه ثبتی:
در مورد املاکی که دارای سند رسمی هستند طرح دعوای اثبات مالکیت قابل استماع نیست،
زیرا خواسته اثبات مالکیت نسبت به املاک ثبت شده بر خلاف قانون است،
و محاکم در این خصوص قرار عدم استماع دعوی،
صادر می کنند و ادعای افراد دیگر را برای اثبات مالکیت نمی پذیرد.
زیرا مطابق ماده 22 قانون ثبت،
دولت کسی را مالک می شناسد که ملک بر اساس موازین قانونی،
از قبل به ثبت رسیده و دارای مالک قانونی می باشد.
بنابراین دعوای اثبات مالکیت برای املاکی است که دارای سند عادی است.
دلایل و مدارک لازم برای اثبات مالکیت ملک:
1_تصرف ملک.
2_داشتن مبایعه نامه عادی.
3_شهود.
4_اثبات اعتبار قرارداد.
1_تصرف ملک:
تصرف داشتن ملک یا اماره ید از راههای اثبات مالکیت است.
یعنی فردی که مال در اختیار اوست و مانند مالک با آن رفتار می شود،
مالک مال محسوب می شود مگر این که خلاف آن ثابت شود.
2_داشتن مبایعه نامه عادی:
خواهان دعوا ابتدا باید وجود مبایعه نامه یا قراردادی که،
نشان دهنده انتقال مالکیت به وی است را به اثبات برساند.
زیرا اثبات اعتبار قرارداد نیز بر عهده خواهان که مدعی اعتبار قرارداد است خواهد بود.
چرا که ممکن است قرارداد معتبری تنظیم شده باشد،
ولی به جهت قانونی مانند فسخ یا اقاله از اعتبار افتاده باشد.
3_قرارداد شفاهی:
خواهان دعوای اثبات مالکیت یا دارای قرارداد کتبی عادی است،
یا دلیلی غیر از سند عادی دارد،
مثلا قرارداد به طور شفاهی باشد که باید آن را با سایر دلایل اثبات نماید،
مانند شهادت شهود ولی صرف داشتن قرارداد و یا ادله ای مبنی وجود قرارداد شفاهی
کافی نیست بلکه باید اعتبار قرارداد هم به اثبات برسد.
4_ اثبات اعتبار قرارداد:
خواهان دعوا با اثبات وجود یک قرارداد یا با اثبات نقل و انتقال به طرق قانونی،
کار خود را در دعوای اثبات مالکیت به پایان می رساند،
واین خوانده دعوا است که باید به اعتبار سند خدشه وارد آورده و از خود دفاع نماید.
به عنوان مثال دلایلی از طرف خوانده مبنی بر بی اعتباری سند ارائه شود،
مانند این که قرارداد معتبری تنظیم گردیده لیکن به جهت قانونی بعد از تنظیم سند،
فسخ یا اقاله یا ابطال گردیده است
حال خواهان که مدعی اعتبار قرارداد است،
با انقلاب دعوا این امر را باید به اثبات برساند.
اثبات مالکیت در ملک مشاعی:
مالکیت ملک مشاع:
دو یا چند نفر نسبت به سهمی که در ملکی دارند،
دارای حق مالکیت در عین معینی می شوند،
که سبب ایجاد مالکیت ملک مشاعی می تواند به صورت ارث،
یعنی قهری یا قرارداد یعنی اختیاری باشد.
اگر مالکیت مشاعی بین اشخاص به موجب ارث باشد،
و اسم یکی از وراث در گواهی حصر وراثت ذکر نگردد،
عدم اجازه تصرف و انکار مالکیت ورثه ای که از وراث شناخته نشده است،
می تواند عامل دادخواست اثبات مالکیت ملک مشاع باشد.
بنابراین خواهان دعوی می تواند با اعلام و اثبات شناسنامه،
اثبات نسب و با ارائه ی سند گواهی حصر وراثت خود،
و این که خود از وراث می باشد در صدد اثبات مالکیت خود در ملک ورثه ای بر آید.
اگر مالکیت مشاعی بین اشخاص به موجب قرارداد باشد،https://www.mehdadgar.ir
خواهان می بایست سند عادی مبایعنامه یا قراردادی را که،
مبنی بر اشاعه ی مالکیت در ملک می باشد را ارائه دهد.
نکته:
خواهان می تواند همزمان با ثبت دادخواست اثبات مالکیت ملک مشاع،
درخواست دستور موقت به عنوان تامین،
از تصرفات خوانده دعوی تا صدور رأی جلوگیری نماید.
به موجب رأی وحدت رویه،
خلع ید از اموال غیر منقول فرع بر مالکیت است،
بنابراین اقامه دعوای خلع ید از زمین قبل از این که مالکیت احراز و اثبات گردد قابل استماع نیست.