ایا فروش ملک در رهن بانک صحیح است؟ 2
با توجه به ماده ی 771 قانون مدنی، می توان گفت رهن قراردادی است که به موجب آن بدهکار مالی را به عنوان وثیقه به طلبکار می دهد. کسی که مال را رهن می دهد
و بدهکار است را راهن و طلبکار را مرتهن می نامند. همچنین مالی که در رهن طلبکار قرار می گیرد، عین مرهونه نامیده می شود.
نکته ی مهم این است که مالی را می توان به عنوان وثیقه به دیگری سپرد که قابلیت نقل و انتقال قانونی داشته باشد،
در غیر این صورت رهن باطل خواهد بود.مثلا مواد مخدر از نظر قانونی غیرقابل نقل و انتقال است. بنابراین نمی توان مواد مخدر را به عنوان وثیقه به دیگری سپرد.
عده ای تصور می کنند که صرفا مال غیرمنقول مانند خانه، زمین، باغ و … را می توان رهن و وثیقه قرار داد.
در حالی که اموال منقول و برخی اسناد را نیز می توان رهن قرار داد.نکته ی مهم این است که افراد نمی تواند طلبی که از دیگری دارند یا منافع مال خود (مانند منفعت اجاره) را به عنوان وثیقه قرار دهند
خرید و فروش ملک در رهن ممنوع است و این امر به جهت حمایت از حق رهن گیرنده است.
معمولا میزان مالی که به رهن گذاشته می شود از میزان بدهی بیشتر است که در این صورت مرتهن تا میزان طلب و بدهی خود از مال رهنی بر میدارد
و مابقی را به مدیون و یا راهن برمی گرداند.گاهی ممکن است مرتهن فرد عادی از عوام باشد اما گاهی نیز مرتهن می تواند بانک باشد.
بانک در مقابل تسهیلات و وام هایی که به مشتریان پرداخت می نماید نیاز به تضمین دارد که در این مواقع معمولا املاکی از سوی مشتریانی که تسهیلات بانکی دریافت نموده اند،
جهت بازپرداخت طلب بانک، به رهن بانک گذاشته می شوند و این رهن تا زمان تسویه حساب بدهی مشتریان به بانک ادامه می یابد.
ملک در رهن بانک تا زمان تسویه حساب در تصرف بانک باقی می ماند و خرید و فروش ملکی که در رهن بانک است مجاز نیست،
چرا که هدف از رهن ملک در بانک این است که چنانچه مشتری نتواند طلب خود را به بانک پرداخت نماید، بانک بتواند با فروش ملکی که در رهن بانک است، بدهی خود را وصول نماید
قانون گذار در ماده 793 قانون مدنی چنین مقرر داشته است که: “راهن نمی تواند در رهن تصرفاتی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن.”
ماده مزبور به صراحت راهن را از تصرفات منافی با مقتضای عقد رهن منع نموده است و از این رو چنانچه راهن قصد فروش مال مرهون را داشته باشد،
این امر منافی حق مرتهن است از این رو چنین معامله ای باطل است و از لحاظ قانونی اثری ندارد.
www.mehdadgar.ir
چطور ملکی را که در رهن بانک است بفروشیم؟
گر چه فروش ملکی که در رهن بانک است مجاز نمی باشد اما از طرفی دیگر جهت فروش ملکی که در رهن بانک است، تدابیری اندیشیده شده است که عبارتند از:
فک رهن ملک در رهن بانکانتقال تسهیلات بانکی اخذ شده به خریدار
فک رهن ملک در رهن بانک
فک رهن به این معناست که ملک مزبور که در رهن بانک است و سند آن نزد بانک است برای فروش ملک رهنی،
بایستی از رهن بانک خارج شود و تا زمانی که از رهن بانک خارج نشود خرید و فروش آن ممنوع است از این رو باید از رهن بانک خارج گردد
که به این امر فک رهن گفته می شود. فک رهن ممکن است به صورت های مختلفی رخ دهد از جمله این روش ها عبارت است از:
1) تسویه کامل طلب با بانک:
جهت فروش ملکی که در رهن بانک است، می توان بدهی بانک را تسویه نمود و پس از تسویه دیگر نیازی به باقی ماندن ملک در رهن بانک وجود ندارد و
ملک از رهن بانک خارج می گردد و از این طریق می توان اقدام به فروش ملک نمود.
2)تعویض سند در رهن بانک با سندی دیگر:
یکی دیگر از روش های فروش ملکی که در رهن بانک است، تعویض سند در رهن بانک با سندی دیگر است. بدین صورت که می توان
سند ملک دیگری را جایگزین سند ملکی که در رهن بانک است قرار داد تا بدین وسیله از سند ملک در رهن بانک رفع اثر شود،
و فک رهن صورت گیرد. البته لازم به ذکر است که مالک سند جایگزین نیز باید همان فردی باشد که از بانک تسهیلات گرفته است.
با این دو روش می توان از ملک در رهن بانک فک رهن نمود و در نتیجه فروش ملکی که در رهن بانک است، مجاز می گردد.
انتقال تسهیلات بانکی اخذ شده به خریدار
بهترین و عاقلانه‌ترین راه فروش ملکی که سند آن در رهن بانک قرار دارد، فک رهن از طریق تسویه بدهی است.
راه مطمئن دیگر در این زمینه نیز همانطور که اشاره شد، انتقال تسهیلات اخذ شده به نام خریدار جدید است.
اما ممکن است مالک به هر دلیلی تصمیم بگیرد ملکش را بدون آنکه فک رهن کند بفروشد. تا چند سال قبل به دلیل اعتماد مردم به یکدیگر،
این خانه‌ها از طریق مبایعه‌نامه خرید و فروش می‌شد و صاحبخانه تعهد می‌کرد بعد از تسویه حساب با بانک و آزاد شدن سند از رهن بانک،
سند رسمی را به نام خریدار منتقل کند؛ اما طی چند سال اخیر به دلیل سوء استفاده مکرر، اخذ وکالت بلاعزل از مالک قبلی توسط خریدار رایج شد
که مطابق آن، صاحبخانه به جای اینکه ملک را به خریدار بفروشد، به او وکالت تام‌الاختیار واگذاری، اجاره و … می‌دهد. فروشنده و خریدار شرط می کنند
که صاحب ملک، حق عزل وکیل را ندارد. وکیل یعنی خریدار جدید هم این حق را پیدا می‌کند تمام کارهای مربوط به ملک از جمله انتقال سند رسمی بعد از فک رهن را انجام دهد.
با وجود اینکه این روش از درجه اطمینان بیشتری برخوردار بود، اما با فوت یکی از طرفین مشکلاتی ایجاد می‌شد.
در عین حال اغلب دادگاه‌ها وکالت تام‌الاختیار و بلاعزل را به منزله فروش ملک تلقی می‌کنند؛ اما باز هم ممکن است فروش وکالتی ملک پس از فوت فروشنده دستاویزی برای ورثه شود
و موضوع را به یک پرونده حقوقی تبدیل و روی ملک فروخته شده ادعا کنند. از این رو حقوقدان‌ها توصیه می‌کنند خریدار شرط وصایت را نیز قید کند تا بعد از فوت احتمالی
هم امر نقل و انتقال ملک میسر باشد.با این همه کارشناسان توصیه می‌کنند مطمئن ترین و قانونی‌ترین راه برای نقل و انتقال ملک در رهن بانک استفاده شود
و آن مراجعه به بانک و درخواست تغییر نام تسهیلات و به تبع انتقال سند است. این اقدام در بانک مسکن به راحتی و بدون انجام مراحل اضافی همچون ارزیابی ملک، خرید اوراق و نظایر آن قابل انجام است
در نهایت در خصوص دعاوی ملکی میتوانید با مشاوران ما مشورت نمایید با شماره تماس 77723606 و 77724264 .
موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر با مدیریت محمدرضا مه وکیل پایه یک دادگستری