الزام به ایفای تعهدات در دعاوی ملکی
ایفای تعهد در دعاوی ملکی:
در کلیه قرارداد های ملکی اعم از خرید و فروش،
اجاره و پیش فروش و مشارکت در ساخت،
همواره مجموعه ای از تعهدات متقابل وجود دارد که،
طرفین بر عهده گرفته اند و ملزم به اجرای آن هستند.
اگر هر یک از طرفین از اجرای تعهدات خود،
استنکاف کنند متعهد له می تواند از دادگاه الزام وی را به اجرای تعهد قراردادی،
مطالبه کند.
بنابراین دعوای الزام به ایفای تعهد،
یک عنوان کلی است و شامل هرگونه تعهد قراردادی است،
و طیف وسیعی از تعهدات را در بر می گیرد.
البته از آن جا که الزام به برخی از تعهدات ناشی از قراردادهای ملکی،
مانند تنظیم سند یا اخذ پایان کار دارای احکام اختصاصی است،
و نسبت به سایر تعهدات متداول تر است،http://www.law.com
به صورت مجزا نیز به آن ها پرداخته شده است.
طرفین دعوی:
کسانی که تعهدی را بر عهده گرفته اند،
متعهد می باشند و دادخواست باید به طرفیت آن ها به عنوان خوانده،
اقامه شود و کسانی که از این تعهدات نفع و سود می برند،
در اصطلاح متعهد له می نامند که به عنوان خواهان باید دادخواست را تقدیم کنند.
مرجع صالح برای رسیدگی:
در دعوای الزام به ایفای تعهدات در دعاوی ملکی،
اگر تعهد مرتبط با املاک باشد در دادگاه محل وقوع ملک،
رسیدگی می شود.
نحوه ی اجرای رأی:
پس از قطعیت رأی،
اجراییه صادر و به محکوم علیه ابلاغ می شود تا نسبت به اجرای حکم،
اقدام کند.
اگر متعهد به تعهد خود عمل نکند،
اقتضای لزوم قراردادها این است که متعهدله یعنی،
کسی که تعهد به نفع او شده است،
بتواند متعهد را به اجرای تعهد وادار کند.
در نهایت اگر اجبار متعهد ممکن نشد،
متعهدله می تواند به خرج خود تعهد را انجام داده و هزینه ی انجام تعهد را مطالبه کند.
در صورتی که اجرای تعهد برای متعهدله مقدور نبود،
متعهدله می تواند از طریق شخص ثالث تعهد را اجرا کند.
در صورتی که اجرای تعهد از طریق شخص ثالث نیز ممکن نشد،
متعهدله می تواند،
اقدام به فسخ قرارداد کند.
برای اطلاعات بیشتر می توانید از طریق سایتعدم تخلیه ملک توسط فروشنده 2
مطالعه فرمایید.
برخی نکات کلیدی مرتبط با ایفای تعهد در دعاوی ملکی:
1_در تعهداتی که زمان ایفای آن تعیین نشده است،
یکی از شرایط برای دادخواست الزام به ایفای تعهد آن است که متعهدله،
ایفای تعهد را از متعهد مطالبه کند.
هر چند تقدیم دادخواست الزام،
نوعی مطالبه است،
اما به احتیاط نزدیک تر آن است که این کار قبلا به وسیله ی اظهارنامه رسمی انجام شود.
2_اسبابی وجود دارد که موجب از بین رفتن تعهد می شود،
و به این دلیل دعوی الزام به انجام تعهد،
بی وجه خواهد بود.
از جمله این موارد می توان به ابرا،
تبدیل تعهد و تهاتر اشاره کرد.
3_ممکن است به لحاظ عدم انجام تعهدات از سوی متعهد،
خساراتی به متعهدله وارد شود.
در این صورت وی حق دارد ضمن تقدیم دادخواست الزام به ایفای تعهد و یا به طور مستقل،
جبران خسارت ناشی از تأخیر انجام تعهد یا عدم انجام آن را که،
به علت تقصیر خوانده به وی وارد شده است بخواهد.
در این صورت دادگاه میزان خسارت را پس از رسیدگی،
ضمن رعایت ماده ی 226 قانون مدنی،
با جلب نظر کارشناس،
معین کرده و ضمن حکم راجب به اصل دعوی یا به طور مستقل و جداگانه،
خوانده را به تأدیه ی خسارت،
ملزم خواهد کرد.
در صورتی که قرارداد خاصی راجع به خسارت،
بین طرفین منعقد شده باشد،
برابر آن رفتار خواهد شد.
در غیر این صورت با توجه به نوع و ماهیت تعهد،
نحوه ی جبران خسارت تعیین می شود.
4_اگر در قرارداد،
مبلغی به عنوان خسارت عدم انجام تعهد،
تعیین شده باشد،
در این که متعهدله می تواند به صورت همزمان،
اجرای تعهدات ملکی و نیز خسارت عدم اجرای تعهد را مطالبه کند،
بین قضات اختلاف نظر است.
برخی از دادگاه ها معتقدند که متعهدله می تواند،
اجرای تعهد اصلی را مطالبه کند و در صورت عدم امکان اجرای اصل تعهد،
وجه التزام و خسارت قرارداد را مطالبه کند.
بخش دیگری از قضات معتقدند ،
متعهدله می تواند به صورت همزمان،
اجرای تعهد و خسارت ناشی از عدم اجرای تعهد را مطالبه کند.