دعاوی ملکی قسمت 13
تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن
مبنای حقوقی درخواست :
ممکن است شخصی اقدام به خریدملک از شخص دیگر کند ، بدون اینکه فروشنده، مالک ملک باشد یا از مالک اذن و اجازه در فروش داشته باشد. به این معامله در اصطلاح حقوقی ، معامله ی فضولی گفته می شود . اگر مالک اصلی قرارداد را تایید و تنفیذ کند قرارداد معتبر و اگر آن را رد کند ، قرارداد باطل است .بنابر این پس از اطلاع مالک از انعقاد چنین قراردادی در مورد ملک خود می تواند ، ابتدا از طریق اظهارنامه ی رسمی ، عدم رضایت خود نسبت به قرارداد فروش ملک را به طرفین قرارداد ، اعلام و سپس دادخواست تایید بطلان معامله به جهت فضولی بودن را مطرح کند.
( چنانچه در مورد موضوع دعاوی ملکی علاقه به مطالعه دارید می توانید به دعاوی ملکی قسمت 12 مراجعه نمایید . )
حالت دیگری که ممکن است این دادخواست مطرح شود ، زمانی است که شخصی وکالت جهت فروش ملک داشته ، اما به هر دلیلی وکالت نامه باطل شده است ، ولی بااین حال وکیل به استناد وکالت نامه ی مذکور ، اقدام به فروش ملک کرده است . در این فرض نیز وکیل به صورت فضولی ، اقدام به انعقاد قرارداد کرده است.
از نظر حقوقی معامله ی فضولی باطل نیست و غیرنافذ است. بنابر این در صورتی که مالک ملک، معامله فضولی را قبول کند معامله صحیح خواهد بود و در صورتی که مالک ، معامله را قبول نکند و اقدام به رد آن کند معامله باطل محسوب می شود.
طرفین دعوی:
مالک ملک خواهان دعوی است و باید دعوانی را به طرفیت خریدار و فروشنده ی ملک طرح کند.
مرجع صالح برای رسیدگی:
دعوای ملکی در مرجعی رسیدگی می شود که ملک در آن حوضه ی قضایی واقع شده است.
نحوه اجرای رای:
بعد از این که مالک ، معامله را ردکرد ، آن معامله باطل است. بنابر این خواهان ، تنها تایید و اعلام بطلان معامله را از دادگاه می خواهد.
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی:
1) مالک الزامی ندارد که فورا معامله را تنفیذ یا رد کند. در این صورت اگر خریدار از تاخیر اعلام نظر مالک ضرر ببیند. می تواند معامله را فسخ کند و حق ندارد ، الزام مالک به تنفیذ یا بطلان را بخواهد.
2) اگر مالک قبل از اجازه یا رد فوت کند ، حق اجازه یا رد معامله به وراثت او می رسد.
3) اگر فروشنده با علم به این که ملک ، متعلق به دیگری است ، آن را فروخته باشد ، مرتکب جرم فروش مال غیر شده است.
مستندات قانونی:
ماده 247 قانون مدنی:
معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت ، نافذ نیست ، ولو این که صاحب مال باطنا راضی باشد، ولی اگر مالک یا قائم مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود ، در این صورت معامله صحیح و نافذ می شود.
ماده 304 قانون مدنی:
اگر کسی چیزی را من غیر حق دریافت کرده است ، خود را محق می دانسته لیکن در واقع محق نبوده و آن چیز را فروخته باشد ، معامله فضولی و تابع احکام مربوطه به آن خواهد بود.
رای وحدت نظریات قضایی:
رای شماره 519 مورخ 8/12/1391شعبه 3 دیوان عالی کشور:
در دعوی ابطال معامله ی مال غیر منقول با توجه به این که دعوی راجع به غیر منقول است ، در صلاحیت دادگاه محل وقوع مال غیر منقول می باشد.
رای شماره 55 مورخ 14/2/71 شعبه ی 22 دیوان عالی کشور:
بعد از وقوع معامله ی فضولی ، سکوت مالک ولو در عرض چند سال اجازه و تنفیذ ، معامله ی فضولی تلقی نمی شود.https://rc.majlis.ir/fa/law/show/101469
(( چنانچه در خصوص دعاوی ملکی سوال یا پرونده ای داشته می توانید با وکلای متخصص در موسسه محمدرضا مه دادگر با شماره 77723606 و 77724264 تماس حاصل نمایید.))