الزام سازنده به اخذ پروانه ی تخریب و نوسازی__موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر

پیش فروش ملک

پیش فروش ملک

الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک

مبنای حقوقی دادخواست

به موجب قانون پیش فروش ساختمان قرارداد پیش فروش فقط باید از طریق تنظیم سند رسمی پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود. این الزام هر چند نص صریح قانون است در حال حاضر به طور کامل در کل کشور اجرا نمیشود در برخی از شهرهای کشور امکان تنظیم سند رسمی پیش فروش وجود دارد. با این حال اگر پیش خریدار پس از انعقاد قرارداد پیش فروش عادی بخواهد از الزام قانونی استفاده کند می بایست دعوی الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک را مطرح کند. برای تنظیم سند رسمی پیش فروش مدارک زیر لازم است
: ۱ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این که مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.دعاوی ملکی قسمت 12
-۲- پروانه ی ساخت کل ساختمان و شناسنامه ی فنی مستقل برای هر واحد. بیمه نامه ی مربوط به مسئولیت موضوع ماده ی ۹ این قانون تأییدیه ی مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان پاسخ استعلام از اداره ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک اگر ملکی که با قرارداد عادی پیش فروش شده باشد، پروانه ی ساختمانی و شناسنامه ی فنی نداشته باشد باید در ضمن دادخواست، الزام پیش فروشنده به اخذ این موارد از دادگاه خواسته شود. یکی از الزامات تنظیم قرارداد رسمی پیش فروش، تأییدیه ی مهندس ناظره مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان است. در صورتی که در زمان دادخواست عملیات پی به پایان نرسیده باشد، باید الزام پیش فروشنده به اتمام عملیات پی نیز خواسته شود
اگر پیش فروشنده، مالک رسمی ملک نباشد و یا بین او و مالک، قرارداد رسمی ر اجاره و با مشارکت در ساخت در بین نباشد، می بایست مالک رسمی نیز به عنوان یکی از خواندگان واندگان در دادخواست مطرح شود. نظیر ایران – طرفین دعوی این دعوا از سوی پیش خریدار مطرح می شود و خوانده ای دعوی پیش فروشنده است

مرجع صالح برای رسیدگی

بر اساس ماده ی ۲۰ قانون : اگر چه بر اساس ش ساختمان بر عهده ی هیات ردادهای پیش فروش شی از تعبیر تفسیر و اجرای قراردادهای : ناشی است؛ ولی از آن جا که تاکنون ایین بین نامه ی اجرایی این ماده، توسط وزارت داوری مسکن و شهرسازی و و وزارت دادگستری تهیه نشده است، بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای های پیش فروش بر عهده ی ی دادگاه محل وقوع ملک است.
ساختمان حل کلیه ی اختلافات پیش فروش ساختمانhttps://rc.majlis.ir/fa/law/show/1779224

نحوه ی اجرای رأی

هنوز امکان ثبت قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر استاد رسمی سراسر کشور وجود ندارد و در برخی از شهرها این امکان فراهم شده است.
در صورت فراهم بودن مقدمات تنظیم سن دادگاه با صدور اجراییه از پیش فروشنده، میخواهد که سند رسمی پیش فروش را در دفترخانه تنظیم کند و در صورت خودداری وی دادگاه با اعزام نماینده ی خود از طرف پیش فروشنده سند پیش فروش را امضا خواهد کرد دفتر اسناد رسمی پس از تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک خلاصه ای از قرارداد را به اداره ی ثبت اسناد و املاک اعلام می کند.
پیش فروش ملک
موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوا

(۱) برای تنظیم سند رسمی پیش فروش، نیازی به اخذ مفاصا حساب مالیات نیست.
(۲) سند پیش فروشی که الزام به تنظیم آن از دادگاه خواسته می شود. در حقیقت، قرارداد پیش فروش ملک است و با سند رسمی مالکیت تفاوت دارد. هدف قانون گذار از الزام پیش فروشنده به تنظیم سند رسمی قراردادهای پیش فروش معارض است.
پیش فروش، جلوگیری از رسمی در صورتی که قرارداد پیش فروش به صورت رسمی تنظیم شود. در صورت استنکاف هر یک از طرفین از تعهدات قانونی خود، نیازی به طرح دعوا در دادگاه نیست و از طریق اجرای ثبت میتوان شخص مستنکف و متخلف را به ایفای تعهد. الزام کرد به عنوان مثال در صورتی که پیش فروشنده نسبت به تنظیم سند مالکیت به نام پیش خریدار تخلف کند در صورت آماده بودن مقدمات تنظیم سند رسمی اجرای ثبت راساً و بدون نیاز به حکم دادگاه، سند مالکیت ملک را به نام پیش خریدار تنظیم میکند.

(۵) دعوی الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک در مدت اجرای پروژه و ساخت بنا مطرح می شود اما با پایان مدت توافق شده و اتمام عملیات ساختمانی نیازی به طرح این دعوی نیست و دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی ملک. منطقی تر است.

(۶) برای طرح این دعوی میبایست مدرکی مبنی بر انعقاد عقد پیش فروش و وجود رابطه ی قراردادی میان پیش خریدار و پیش فروشنده به دادگاه ارایه شود. مسلم است که بهترین مدرک در این باره قرارداد پیش فروش است که به صورت عادی تنظیم شده است.
اقدام به پیش فروش کند. پیش اگر شخصی بدون تنظیم سند رسمی خریدار می تواند، اقدام به تعقیب کیفری وی کند و مجازات هایی برای پیش فروش، بدون تنظیم سند رسمی در قانون پیش فروش ساختمان، پیش بینی شده است.
(۸) اگر چه عدم تنظیم رسمی قرارداد پیش فروش و اقدام به پیش فروش با قرارداد عادی برای پیش فروشنده، جرم محسوب می شود؛ اما این به معنای بی اعتباری قرارداد عادی پیش فروش نیست و این قرارداد مانند هر سند عادی دیگری اعتبار قانونی دارد

در نهایت چنانچه در خصوص این موضوع یا هر پرونده ملکی دیگر سوالی داشته میتوانید با وکلای موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر با شماره های 77723606 و 77724264 در ارتباط باشید

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *