وکیل دعاوی ملکی

تأیید بطلان قرارداد پیش فروش به دلیل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

مبنای حقوقی دادخواست

در برخی قراردادهای مشارکت در ساخت ضمن امضای قرارداد، شرط میشود که سازنده تا پایان قرارداد یا تا مدت معینی حق پیش فروش واحدهای خود را ندارد. این شروط و تعهدات برای طرفین الزام آورند و در صورت تخلف از شرط، آثاری را علیم سوالی که در این جا ممکن است مطرح شود این است، در صورتی که سازنده با وجود شرط عدم پیش فروش واحدها مبادرت به پیش فروش واحدهای سهم به دنبال دارند.خود کند چه نتیجه ای در پی خواهد داشت؟

اول این که با توجه به تخلف سازنده از شرط ضمن عقد شرط عدم انتقال واحدها مالک حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را به استناد خیار تخلف شرط دارد.در مرحله ی دوم در صورتی که در قرارداد مشارکت عدم انتقال ملک موضوع مشارکت توسط سازنده که همان پیش فروشنده است شرط شده باشد قرارداد پیش فروش نیز قابل انحلال خواهد بود.

طرفین دعوی

این دعوا را مالک اولیه ی ،ملک به طرفیت پیش فروشنده و پیش خریدار مطرح می کند. منظور از مالک اولیه کسی است که ملک خود را در اجرای قراردادمشارکت در ساخت در اختیار سازنده قرار داده است. سازنده در قرارداد مشاکت ساخت ملک سهم خود را به شخص دیگری فروخته و به این ترتیب پیش فروشنده نیز هست.هر چند پیش خریدار رابطه ی قراردادی با مالک اولیه ندارد؛ ولی از آنجا که پیش خریدار، یک طرف قرارداد پیش فروش است وی نیز باید خوانده قرار گیرد.https://rc.majlis.ir/fa/law/show/1666772

مرجع صالح برای رسیدگی

دعوی تأیید بطلان قرارداد پیش فروش در دادگاه محل وقوع ملک پیش فروشنده مطرح میشود.نحوه ی اجرای رأی رای دادگاه جنبه ی اعلامی دارد و به همین دلیل در این دعوا اجراییه صادر نمی شود. چنان چه پیش خریدار مبلغی بابت قرارداد به پیش فروشنده (سازنده) داده باشد، این مبلغ طی دادخواستی که پیش خریدار تقدیم می کند. قابل مطالبه است.دعاوی ملکی قسمت 4

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوا

(۱) بطلان یا فسخ قرارداد پیش فروش در فرض این دعوا فقط در صورتی قابل تصور است که قرارداد مشارکت در ساخت فسخ شده باشد. به عبارت دیگر مقدمه ی فسخ قرارداد پیش فروش فسخ قرارداد مشارکت در ساخت است. (۲) در مورد این که دعوای ذکر شده به خواسته ی تأیید بطلان مطرح شود یا تأیید فسخ اختلاف نظر وجود دارد.

اختلاف از آنجا ناشی میشود که قرارداد پیش فروش را در فرضی که حق پیش فروش از سازنده سلب شده است قراردادی صحیح بدانیم یا غیر نافذ؟ با توجه به این که قرارداد صحیح و کامل منعقد شده است به نظر می رسد که خواسته ی تأیید فسخ ارجح باشد با این حال با توجه به عبارت قانون مدنی که از لفظ باطل استفاده کرده است در عنوان دادخواست ترجیح دادیم از تأیید بطلان استفاده کنیم.

با فسخ قرارداد مشارکت و انحلال پیش فروش در فرضی که حق پیش فروش از سازنده سلب شده باشد مالکیت ملک پیش فروش شده به مالک اولیه باز می گردد.

(۴) فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به هر وسیله ای که گویای اراده به فسخ باشد، قابل انجام است. با این حال در رویه ی عملی، مطمئن ترین روش، اعلام فسخ به وسیله ی اظهارنامه ی رسمی است.

مواد قانونی مرتبط

ماده ی ۲۳۹ قانون مدنی

هر گاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط، ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.

ماده ی ۲۴۰ قانون مدنی

اگر بعد از عقد انجام شرط ممتنع شود یا معلوم شود که حين العقد ممتنع بوده است کسی که شرط بر نفع او شده است اختیار فسخ معامله را خواهد داشت.مگر این که امتناع مستند به فعل مشروطه له باشد .

ماده ی ۲۴۴ قانون مدنی

طرف معامله که شرط به نفع او شده میتواند از عمل به آن شرط صرف نظر کند. در این صورت مثل آن است که این شرط در معامله قید نشده باشد. لیکن شرط نتیجه قابل اسقاط نیست.

ماده ی ۲۵۴ قانون مدنی

هر گاه کسی نسبت به مال غیر معامله کند و بعد آن مال به نحوی از انحا به معامله کننده ی فضولی منتقل شود صرف تملک موجب نفوذ معامله ی سابقه نخواهد بود.

در نهایت هرگونه سوال حقوقی در خصوص دعاوی ملکی داشته میتوانید با شماره های ۷۷۷۲۳۶۰۶ و ۷۷۷۲۴۲۶۴ با وکلای موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر در ارتباط باشید