وکیل دعاوی ملک واملاک

 توضیحات مختصری راجب مفاهیم ملک و املاک

املاک و مستغلات به کلیه اموال غیر منقول مستقر در یک ملک گفته می‌شود، که به‌طور کلی از زمین، ساختمان، محصولات کشاورزی منابع طبیعی، مواد معدنی و آب های زیر زمینی تشکیل شده‌است.

بنگاه یا همان مشاور املاک در انگلیسی با نام real estate شناخته می شود. که به کسب و کار های فیزیکی خرید ملک، فروش ملک، پیش فروش ملک و اجاره ملک مشغول هستند.

در اکثر مواقع، واژه املاک و مستغلات برای اشاره به خانه  (مسکن) یا ساختمانی که در آن محدوده مشخص، واقع شده است، بکار می‌رود. واژه املاک و مستغلات همچنین، به کسب‌وکاری (شغلی) اشاره دارد، که در زمینه خرید، فروش، رهن یا اجاره زمین، ساختمان و خانه فعالیت می‌نماید.

قانون مالکیت مدرن براساس تصور مالکان و ثروتی که متعلق به اشخاص قانونی است حتی اگر فرد حقوقی حالت عادی (طبیعی) نداشته باشد پایه‌گذاری شده‌است. در اکثر کشورها، برای مثال شرکت‌ها، حقوق قانونی مشابه‌ای برای شهروندان دارند؛ بنابراین شرکت در بر گیرندهٔ یک شخص حقوقی یا نهاد حقوقی ساختگی است که، تحت نظر تصوری است که بعضی افراد از آن به عنوان «همکاری بشریت» استفاده می‌کنند. حقوق مالکیت در قانون‌های رایج اکثر ایالات، معمولاً درقالب شکل‌ها و سند حقوقی شان نگهداری می‌شوند. این محافظت و نگهداری همچنین تحت عنوان بیا نیهٔ جهانی حقوق بشری ایالت متحده در فصل ۱۷، و در مجمع اروپایی حقوق بشری (ECHR)، تعیین شده‌است. اصول سنتی حقوق مالکیت شامل موارد زیر می‌باشد:

• کنترل استفاده از دارایی

• حق استفاده از هر منفعت و سود از ثروت (مانند: حقوق معدن کاری و اجاره)

• حق واگذاری یا فروش دارایی

• حق محروم کردن دیگران از مالکیت.

قانون‌های مالکیت سنتی شامل موارد زیر نمی‌شود:

• دخالت نامعقول حقوق مالکیت در حریم خصوصی دیگری (حق لذت آرامش) {مراجعه کنید به قانون آزار و اذیت}

• دخالت بی‌دلیل در حقوق مالکیت عمومی که در برگیرندهٔ قانون‌های دخالت در سلامت عمومی امنیت، دوستی و آرامش می‌شوند. {به قانون قدرت پلیس، در مقابل آزار و اذیت عمومی رجوع کنید}

• وکیل دعاوی ملکی

هر فرد یا اتحادیه که علاقه به مالکیت داده شده دارد امکان دارد قادر نباشد که همهٔ حقوق دارایی ممکن را بکار گیرد. برای نمونه، شما به عنوان مستأجر بخش خصوصی مالکیت، امکان فروش ثروت را ندارید، زیرا یک کرایه‌نشین فقط ملکی را متصرف شده و به‌طور تام حق واگذاری دارایی به دیگری را ندارد. به‌طور مشابه زمانی که شما یک مستأجر هستید مالک نمی‌تواند قانون‌های خودش را استفاده کند و شما را از نگهداری دارایی محروم کند، یا اگر این کار را انجام داد و شما را از دارایی محروم کرد، شاید به شما این حق داده شود که اجاره را پرداخت نکنید یا برای دستیابی به ملک تقاضا کنید.

همچنین مالکیت ممکن است در اشکال مختلف، همچون دارندگی مشترک، مالکیت انجمن، دارندگی منحصربه‌فرد یا اجازهٔ اجاره دادن حفظ شود. این انواع مختلف مالکیت ممکن است توانایی شخص مالک را برای بکارگیری حقوق مالکیت به‌طور یک طرفه پیچیده کند. به عنوان نمونه، اگر دو نفر همانند مستأجر مشترک مالک یک قطعه زمین باشند در آن وقت، با توجه به قانون وابسته به حوزه قضاوت، هر کدام در خصوص کنش‌های رفتاری نسبت به دیگری شاید محدود شده‌اند. برای مثال، هر کدام از مالکان زمین امکان دارد با توجه به میل خودشان، دارایی را به یک شخص غریبه بفروشد که صاحب دیگر زمین مخصوصاً این معامله را دوست نداشته باشد.

سیستم‌های قانونی به وجود آمده‌اند تا معاملات و بحث‌های معاملاتی که برگرفته از تصرف دارایی، استفاده، انتقال، دسترسی به ثروت، به ویژه قراردادهای پیچیده را تحت پوشش قرار می‌دهند. قانون مثبت چنین حقوقی را تعیین می‌کند، و قانون شرعی (قضایی) برای حکم کردن و اجرا کردن حقوق مالکیت مورد استفاده قرار می‌گیرد.

بر هر یک از دعاوی مالی و غیر مالی آثار قانونی متفاوتی مترتب می باشد، بنابراین خواسته مالی را باید از خواسته غیر مالی جدا نمود و هر یک را تابع احکام خاص خود قرار داد، این موضوع نیز مستلزم تشخیص مال از غیر مال می باشد. علاوه بر این، اهمیت یافتن مفهوم مال و تعریف دقیق آن در مسائل زیادی کمک به رفع ابهامات موجود می نماید. برای مثال در توقیف اموال و یا ضمانت اجرای متفاوت اقدامات سفیه در امور مالی و غیر مالی و همچنین کاربرد و مفهوم حقوقی مال در حقوق کیفری بویژه در جرایم علیه اموال و مالکیت و اتخاذ تصمیم مناسب در این زمینه مستلزم آگاهی به مفهوم درست مال می باشد، که پس از اشاره به نظریات برخی از حقوق دانان در این زمینه و اشاره به عناصر مال تفاوت مال با ملک را نیز بیان خواهیم نمود. در ادامه مراد قانونگذار در ماده 841 از کاربرد واژه مال و ملک نیز روشن خواهد شد.

هیچ یک از قوانین موجود ایران و بویژه قانون مدنی تعریفی از مال بیان ننموده است شاید همانند نظر برخی از حقوق دانان در نگاه نخست این موضوع به عنوان یک نقص در قانون جلوه نماید، اما در قانونی مثل قانون مدنی به مسایلی از این دست پرداختن، دست دادرس را برای تفسیر قانون کوتاه می نماید و جایگاه عرف را در این قلمرو تنگ تر می نماید. شتاب دگرگونی در دنیای امروز و ورود کالاها و اموال جدید به بازارها و تغییر مفهوم برخی عبارات در گذر زمان کمتر قانونگذاری را ترغیب به ذکر تمام جزییات و تعاریف می نماید. لذا اگر هم شتاب نویسندگان قانون مدنی را دلیل عدم ارائه تعریف مال بدانیم   نتیجه این شتاب، کاری اندیشمندانه به نظر می رسد. قانون مدنی با ذکر مصداقهای مال، در واقع به مفهومی از آن نظر داشته است که تمام اشیاء و حقوقی که دارای ارزش اقتصادی است را در بر می گیرد و مانند اکثر موارد قانونگذار با ذکر مصداق، مفهوم واژه را رسانیده است.

مفهوم مال

مال کلمه یونانی Malon و لغت لاتینی آن Malum است که در عربی آن را از فعل ماضی (مال- یمیل- مبلا) شمرده اند و در فارسی هم خواسته نامیده شده است.  اما از نظر حقوقی به چیزی مال می گویند که دو شرط اساسی زیر را داشته باشد:
1- مفید باشد و نیازی را برآورد، خواه آن نیاز مادی باشد یا معنوی.
2- قابل اختصاص یافتن به شخص یا ملت معین باشد.

در عرف کنونی مال به دو معنی مادی و حقوقی به کار برده می شود ؛ معنی مادی و محدود که به اشیا گفته می شود مانند خانه و مال به معنای مجرد و حقوقی که عبارت از حقوق مالی است و امکان استفاده از اشیا را می دهد مانند حق مالکیت. بنا به نظر یکی از حقوق دانان مال هر چیز یا امری است که عناصر عمومی و اختصاصی ذیل را داشته باشد:
1- امکان اختصاص به شخص حقیقی یا حقوقی را داشته باشد (مانند هوا که نمی تواند مال باشد)،
2- قابل نقل و انتقال باشد ولی قابلیت مبادله عنصر اموال نیست (حق شفعه حق مالی است قابل انتقال تنها از طریق ارث می باشد ولی قابل مبادله بوسیله مثلاً بیع نیست)،
3- نفع داشته باشد ( میوه ای در دکان میوه فروشی پوسیده به علت نقصی که دارد مال نیست)
4- عقلائی بودن منفعت (گرچه خلاف عرف و عادت و نادر باشد)،
5- مال، حاکی نیست ( مانند اوراق قرضه که حاکی از طلب هستند).

در بیان عناصر اختصاصی برخی از اموال به عنوان نمونه در مورد منافع نیز عناصری را بیان نموده اند؛ نخست اتلاف منافع از طرف غیر مالک منافع، که عین را تلف نکند و دوم :« اگر اتلاف در بین نباشد از راه عقد و تعهد، منافع اعیان، مهار شده باشد.» مانند کارگری که قرارداد یک دوره کاری معین را منعقد نموده باشد و کسی او را زندان نماید و بابت این مدت زمان باید خسارت پرداخت کند و این موضوع را اختصاص به منافع باید داد   .
به نظر می رسد که مفهوم مال با توجه به عناصر و شرایط یاد شده روشن می باشد و هر چیزی یا امری که میل و رغبت برای داشتن آن در برابر پول و یا ارزش دیگر وجود داشته باشد و ارزش داد و ستد داشته باشد مال می نامند. به این ترتیب قابلیت نقل و انتقال و اختصاص پیدا کردن و یا نفع و فایده داشتن در این تعریف بطور ضمنی در نظر گرفته شده است.

ملک

مناسبترین معنی برای ملک، احتواء و استیلاء بر شی است و در تعریف آن، اعتبار احاطه یا سلطنت بر مملوک را آورده اند و مراتبی برای این احاطه یا سلطنت ذکر نموده اند که عبارتند از ؛ سلطنت تام حقیقی که مخصوص خداوند است و سلطنت انسان بر خود و دیگری ملک فلسفی  و ملکیت حقوقی می باشند و در ملکیت حقوقی به مالک و مملوک حقیقی نیازمند نمی باشد.
در ادامه توضیح مفهوم ملک به عقیده برخی از حقوق دانان عناصر آن به شرح ذیل قابل توجه می باشد:
1- اختصاص به غیر منقول ندارد.
2- اختصاص فعلی اشیا (خواه مال باشد خواه غیر مال) را به شخص یا اشخاص معین بیان می کند.

پس رابطه مال و ملک، بصورت عموم و خصوص من وجه است و مال ممکن است ملک کسی نباشد. مانند حق اختراع که پس از گذشتن مدت معین ملک کسی نیست و ملک ممکن است مال نباشد  (مانند آلبوم عکس خانوادگی). ممکن است چیزی هم مال و هم ملک باشد مانند خانه و یا ماشین.
گر چه مفاهیم اشاره شده و تفاوت مال و ملک بر اساس مبانی استواری ارائه شده است اما به نظر می رسد ظاهراً قانون مدنی دست کم در برخی موارد تمایلی به چنین تفکیک نداشته است. به عنوان مثال ماده 841 قانون مدنی مقرر می دارد که :« موصی به باید ملک موصی باشد و وصیت به مال غیر و لو با اجازه مالک باطل است» که به نظر نویسندگان حقوقی چون وصیت از جمله تبرعات است و در تبرعات مالیت شرط نیست قانونگذار می بایست در این ماده به جای «مال»، واژه «ملک» بگذارد  . ولی به نظر می رسد که این کار قانونگذار نه تنها قابل ایراد نیست، بلکه نشان از درایت و باریک اندیشی نویسندگان آن و آگاهی به مفهوم ملک و مال می باشد.برای پی بردن به هدف قانونگذار در این ماده از به کار بردن دو واژه ملک و مال به طور همزمان، توجه به چند نکته حائز اهمیت می باشد:
1- مالیت شرط موصی به در وصیت نمی باشد بنابراین ملک (در مفهومی که شامل مال و غیر مال باشد) نیز می تواند موضوع وصیت موصی باشد.
2- درست است که مالیت شرط موصی به نیست ولی ملکیت شرط می باشد.
3- در آغاز این مطلب مفاهیم مال و ملک، توضیح داده شد و اشاره شد که نسبت این دو عموم و خصوص من وجه می باشد.
4- همچنین امکان تنفیذ اعمال فضولی به عنوان یکی از قواعد عمومی معاملات پذیرفته شده است (ماده 247 قانون مدنی). اما اگر کسی به مال غیر و برای مالک و معلق به فوت او وصیت کند، عملی فضولی وصیت به مال غیر نیست وصیت برای غیر است و باید آنرا قابل تنفیذ شمرد، ولی اگر وصیت را برای خود و معلق به فوت خود کند مشمول ماده 841 قانون مدنی و باطل است.

حال به این نتیجه می خواهیم برسیم که اگر ملکیت شرط وصیت است و مالیت شرط نیست و با توجه به اینکه مال هم می تواند موصی به قرار گیرد و نیز با توجه به رابطه عموم و خصوص من وجه مال و ملک؛ در بحث وصیت دامنه ای از مال موضوع وصیت قرار می گیرد که در گستره دامنه ملک می باشد و خارج از آن یعنی اموالی که ملک نیستند نه تنها موضوع عقد وصیت قرار نمی گیرد بلکه موضوع سایر قرارداد ها نیز واقع نمی شوند. لذا به این اعتبار، نسبت بین ملک و نسبت مال در بحث موصی به ، عموم و خصوص مطلق می باشد و اشاره به ملک بودن در بند نخست ماده 841 قانون مدنی برای شرط صحت وصیت کفایت می کند و آوردن مال در قسمت دوم ماده علاوه بر اینکه تاکید بر خاص می باشد، اصل امکان تنفیذ اعمال فضولی که به عنوان یکی از قواعد عمومی معاملات می باشد نیز در اینجا با این شیوه نگارش با دقت و ظرافت تمام رد شده است تا جای تردیدی برای اینکه « تنفیذ وصیت به مال غیر امکان ندارد» باقی نگذارد. بنابراین توضیحات داده شده، بهتر آن است که به جای اسناد عمل لغو و بیهوده به قانونگذار تا حد ممکن تلاش شود که مراد و منظور قانونگذار دریافت شود و تا آن موضوع مبهم با سایر مقررات قانونی دیگر منطبق گردد. پس اگر چه نسبت مال و ملک عموم و خصوص من وجه است ولی در قراردادها این نسبت عموم و خصوص مطلق می شود. یعنی مالی که در ملک کسی نباشد موضوع وصیت یا خرید و فروش قرار نمی گیرد بنابراین واژه ملک تمام موارد مال و ملک را در بر می گیرد و اگر وصیت به مال و ملک دیگری به طور همزمان در این ماده باطل اعلام نمی شد و تنها بطلان وصیت به ملک غیر تصریح می شد وصیت به مال غیر به عنوان استثنا بر این قاعده به دلیل اینکه مال در موضوع قراردادها نسبت به ملک خاص است صحیح تلقی می شد (عام موخر و خاص مقدم). این همان نتیجه ای است که قانونگذار به خاطر پرهیز از آن از هر دو واژه مال و ملک در ماده بطور همزمان استفاده نموده است.

نتیجه:

بنابراین اگر قانونگذار به این شیوه رفتار نمی نمود با توجه به قابلیت تنفید معامله به مال غیر در بحث معاملات فضولی، در وصیت به مال غیر نیز تصور اینکه این اصل (قابلیت تنفیذ) نیز در وصیت به مال غیر بوجود می آمد ایجاد می شد و به قابل تنفیذ بودن آن با توجه به معاملات فضولی استناد می شد. گر چه برداشت از مفهوم «خاص» عنوان «معاملات» شاید می توانست این ایراد را پاسخ دهد و بحث معاملات را از وصیت جدا نماید اما کاربرد واژه معاملات در مفهوم عام این ایراد را نیز رد می نماید بویژه که اگر موصی به مال نیز باشد.

نکات حقوقی املاک می تواند، در هر دوره از زندگی شخص مفید واقع شود. معمولا افراد با ندانستن اطلاعات حقوقی ملکی و نداشتن آگاهی در مورد اصطلاحات حقوقی املاک، وارد معاملات ملک شده و چشم بسته و بدون آگاهی زیر کاغذهایی را امضا می کنند، که می تواند، افراد را دچار چالش های سخت، ضررهای مالی سنگین و به طبع آن مشکلات روحی فراوان کند. پس آموزش مسائل حقوقی املاک مانعی برای ایجاد این نوع دغدغه ها و مشکلات خواهد بود. فرآیند خرید و فروش، پیش خرید، رهن و اجاره زمین، خانه و یا هر نوع ملک دیگر به قدر پیچیده است، که یا باید خود شخص دارای اطلاعات جامع و کامل در مورد قوانین حقوقی املاک باشد، یا باید در مورد مسائل حقوقی ملکی از نظر یک کارشناس خبره و کارآزموده مشاور املاک یا وکیل دادگستری کمک بگیرد. برای اینکه در تله کلاهبرداران گرفتار نشویم، لازم است، حداقل اطلاعاتی در مورد دانستنی های ملکی و حقوقی و نکات طلایی املاک داشته باشیم.

از مهمترین نکات حقوقی خرید و فروش ملک قبل از معامله است. پیش از اینکه وارد معامله با فردی چه به عنوان فروشنده و چه به عنوان خریدار شوید، حتما مسائل زیر را با جزئیات بررسی نمایید.

• بررسی کامل مدارک فروشنده و ایضا خریدار: مدارک شناسایی دو طرف معامله و یا وکیل های قانونی آن ها را با جزئیات بررسی کنید. مطمئن شوید که طرف مقابل ممنوع المعامله نباشد. به عنوان مثال فرد محجور یا ورشکسته نباشد، چون این افراد از نظر قانونی اجازه معامله ندارند. و سند ملک به نام شخص فروشنده باشد.

• نکات حقوقی ملک دارای سند: حتما قبل از انجام معامله شرایط سند را به شکل کامل از نظر مشاعات، توابع و ملحقات، ثبت در دفاتر اسناد، وثیقه ای یا توقیفی بررسی کنید، زیرا سندهای ملکی دارای انواع مختلف با قانون های ثبتی متفاوت است. بنابراین قبل از معامله خریدار یا مستاجر باید از نوع سند ملکی مورد معامله اگاه باشد. همچنین ممکن است سند با دستور دادگاه توقیف شده باشد خرید و فروش املاک توقیفی نیز غیرقانونی است. با مراجعه و استعلام از اداره ثبت اسناد می توان از توقیف نبودن سند مطمئن شد.

• اطلاعات حقوقی خرید زمین: در این مورد دقت کنید، که زمین هایی که توسط دادگاه های انقلاب مصادره گشته و به نهاد هایی مثل بنیاد مستضعفان و … داده شده است، دارای مشکلاتی هستند، از جمله اینکه، ممکن است صاحب اصلی بازگشته و برای تصاحب مجدد زمین خود به مراجع قضایی شکایت کند. این شکایات از طرف مراجع قانونی بررسی خواهند شد.

• خرید زمین کشاورزی و مشمول طرح عمرانی: در این مورد دقت کنید، که بعضی از زمین های کشاورزی دارای سند قانونی نبوده و به شکل محلی و سنتی تنظیم شده اند. قبل از معامله ی این نوع زمین ها از مراجع ذی صلاح قانونی بودن سند زمین مورد نظر را حتما بررسی کنید. ضمنا مطمئن شوید زمین مورد نظر درون طرح عمرانی شهری نیست.

• نکات حقوقی در املاک وارثی: این معاملات با رضایت همه وراث قابل انجام است، و حتی در صورت ناراضی بودن یک ورثه معامله تا طی مراحل قانونی و مشخص شدن سهم هر کدام از وراث به تعویق خواهد افتاد. حتما دقت کنید، قبل از انجام معامله ی این گونه از املاک گواهی انحصار وراثت را با مدارک شناسایی همه ی وراث مطابقت دهید. همچنین از پرداخت مالیات بر ارث توسط وراث مطمئن شوید.

• مشخص کردن شرایط فسخ قرارداد: تا تحویل کامل ملک چه از نظر فیزیکی و چه ثبتی پول را به شکل کامل پرداخت نکنید. در مورد صاحب ملک نیز توصیه می شود شرایطی را برای فسخ قرار داد در قولنامه مشخص کنند، تا در صورت عدم پرداخت به موقع پول توسط خریدار یا مستاجر بدون مراجعه به دادگاه بتوانند، قرارداد را فسخ نمایند.

• اطلاعات حقوقی ملک برای ثبت سند: دقت کنید معاملات ملکی با قرارداد غیررسمی را در یک مشاور املاک دارای جواز کسب معتبر آگاه به اطلاعات حقوقی مشاورین املاک انجام دهید، که بعد از انجام معامله حتما یک کد رهگیری به همراه هولوگرام به شما ارائه شود. یک مشاور املاک دارای مجوز با ثبت معاملات در سامانه اسناد کشور و دریافت کد رهگیری معتبر مانع از فروش ملک به چند نفر خواهد شد. همچنین می توانید، با استفاده از کد رهگیری مذکور اطلاعات کافی را در مورد سند از سامانه اسناد و املاک به دست آورید. همه ی معاملات مربوط به انتقال و ثبت سند را نیز در دفتر اسناد رسمی و سامانه ثبت اسناد و املاک نزد مامور دارای صلاحیت قانونی انجام دهید.

• امور حقوقی ملک موقوفی: تعداد زیادی از املاک وقفی در اختیار افرادی برای کاربرد مسکونی و تجاری قرار دارند. دقت کنید، که در این نوع سند زمین هیچ وقت قابلیت خرید و فروش ندارد، فقط قابلیت اجاره داشته و خریدار ملزم به پرداخت اجاره سالیانه کمی به اداره اوقاف است. موقوفی نبودن ملک را می توان با استعلام از اداره اوقاف مشخص کرد. لازم به ذکر است که سند اوقافی سند معتبری است.

• https://www.ekhtebar.ir/%D8%B5%D8%AF%D9%88%D8%B1-%D8%B1%D8%A7%DB%8C-%D9%88%D8%AD%D8%AF%D8%AA-%D8%B1%D9%88%DB%8C%D9%87-%D8%AC%D8%AF%DB%8C%D8%AF-%D8%AF%D8%B1%D8%AE%D8%B5%D9%88%D8%B5-%D8%AD%D9%82-%D8%AE%D8%B1%DB%8C%D8%AF%D8%A7/

• دانستنی های حقوقی املاک در رهن: ملک در رهن قابل خرید و فروش نیست. در رهن بودن ملک در داخل سند قید می شود. در این حالت می توان ملک را توسط مبایعه نامه فروخت، و بعد از فک رهن ملک، سند به نام خریدار صادر شود. کار درست این است، که از طرف فروشنده وکالت فک رهن به خریدار شود. و خریدار نیز مقداری از پول را برای هزینه های فک رهن نزد خود نگه دارد. طلق سند یعنی اینکه در سند رهن بانک یا توقیف نیست، و قابلیت فروش دارد.

• بررسی فیزیکی ملک: یکی از نکات حقوقی در خرید ملک این است که از نظر فیزیکی حتما باید خریدار ملک را بررسی نماید و مشکلات ظاهری بنا و یا حتی در آپارتمان وضعیت پارکینگ و انباری و دسترسی به مشاعات ساختمان و سایر موارد را از نزدیک بررسی نماید. اگر ملک خریداری شده دارای مستاجر است، حتما قبل از تنظیم سند شرایط مستاجر تعیین تکلیف شود. مالکیت جدید آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ و انباری حتما در سند قید گردد.

• نکات حقوقی املاک در مورد بدهی

  قبل از انتقال سند باید همه بدهی های ملک به شهرداری و سایر ارگان ها توسط فروشنده پرداخت و مالیات تسویه گردد. و خریدار نیز باید از ادارات مربوطه استعلامات لازم را در مورد این موضوع به عمل آورد. مالیات ملک به دو شکل مالیات بر اجاره و مالیات انتقال سند است. مالیات بر اجاره بر درآمد سالیانه از اجاره اعمال می شود، که توسط موجر پرداخت می گردد. پنج درصد ارزش ملک نیز به عنوان مالیات انتقال سند توسط دارایی تعیین می شود، که مالک ملزم به پرداخت آن است. و دقت شود بدهی از نظر پرداخت شارژ وجود نداشته باشد.

اشاره ای کوتاه به اصطلاحات حقوقی مشاورین املاک

قولنامه: قولنامه یا توافق نامه برگه ای است، که بعد از توافق بین خریدار و فروشنده نوشته می شود. بعد از نوشتن قولنامه خریدار صاحب ملک نیست، و فروشنده هم به پول خود نرسیده، ولی تاریخ دریافت پول، ثبت سند و تحویل ملک و شرایط فسخ قرارداد و سایر موارد مهم در آن دقیقا و بدون ابهام ذکر می شود.

بایع، مبیع و عقد بیع یا مبایعه نامه: به کسی که تصمیم به فروش مالی دارد بایع، به مال مورد معامله مبیع و به قرارداد ملکی که در آن پول بین خریدار و فروشنده معاوضه می گردد، عقد بیع ملک یا مبایعه نامه می گویند. در مبایعه نامه بعد از امضا قرار داد خریدار صاحب ملک خواهد شد. در صورتی که مبایعه نامه در دفتر مشاور املاک دارای مجوز تنظیم شود، یک سند عادی خواهد بود. البته این اسناد داری وجاهت قانونی هستند، ولی به اندازه سند رسمی قابل استناد نخواهند بود. در اسناد عادی معمولا تاریخ دقیق حضور طرفین در دفتر ثبت اسناد رسمی برای انتقال سند ذکر می گردد.

منقول و غیرمنقول: اموال منقول قابل جابه جایی هستند، مانند خودرو ولی اموال غیر منقول قابل جابه جایی و تغییر مکان نیستند، مانند خانه.

عرصه و اعیان: به زمین عرصه و به هر چیزی که روی آن ساخته می شود، اعیان گفته می شود.

اجاره نامه: یکی از مهمترین اطلاعات حقوقی املاک در مورد اجاره نامه است. قراردادی که بین مالک و مستاجر نوشته شده و در آن اطلاعاتی از جمله مشخصات مالک و مستاجر، مقدار اجاره ملک، مدت زمان اجاره و تعهدات طرفین معامله نوشته می شود. اجاره دهنده را موجر و مال اجاره شده را عین مستاجر می نامند. قرارداد اجاره، عقد لازم بوده یعنی تا پایان قرارداد، یا با توافق طرفین قابل فسخ است. و موجر یا مستاجر حق فسخ یک طرفه را ندارند. لازم است مستاجر بعد از پرداخت اجاره از صاحب ملک رسید دریافت کند.

قانون افراز و فروش املاک مشاع: به ملکی که دارای چندین مالک بوده، و هر کدام از مالکین سهمی از ملک دارند، ملک مشاع گفته می شود. مثلا در نکات حقوقی مهم در خرید آپارتمان مالکیت به دو شکل اختصاصی و مشاعی است. قسمت مشاع می تواند، شامل حیاط، راه پله، آسانسور و… باشد. هزینه های این قسمت بر اساس متراژ قسمت اختصاصی بین مالکین تقسیم می شود. به ملک مشاعی که بین مالکین تقسیم شده است، مفروز گفته می شود. در این زمینه باید به دو کلمه افراز و تفکیک دقت نمود افراز ملک مشاع با تفکیک آن در مواردی متفاوت است. مثلا در تفکیک کلا ملک از حالت مشاع خارج می گردد، و هر کس به سهم خود خواهد رسید. ولی در افراز ممکن است، فقط یکی از مالکین تقاضای افراز سهم خود را داشته باشد، و بقیه ملک به همان شکل مشاع باقی بماند. هیچکدام از مالکین حق تصرف تام ملک مشاع را بدون اجازه ی سایرین ندارد، حتی اگر سهم بیشتری داشته باشند. ولی هر کدام از مالکین بدون اجازه سایر مالک ها می تواند، به شکل قانونی سهم خود را بفروشد.

افاقه: به توافقی که در نهایت منجر به فسخ قرارداد می شود، افاقه یا تفاسخ می گویند.

حق انتفاع: یعنی سود بردن از ملک یا مال فردی برای مدت معین یا حتی نامعین. اجاره یک ملک نوع کامل انتفاع است.

حق ارتفاق: این حق فقط در مورد املاک وجود دارد. بدین شکل است که مالک برای افرادی در ملک خود حقی قائل شود. مثلا در زمین کشاورزی حق رفت و آمد برای همسایه مجاور خود ایجاد کند. این حق با فروش ملک به دیگری از بین نمی رود.

حق سرقفلی: این اصطلاح فقط در مورد املاک تجاری کاربرد دارد. به شکل خلاصه مستاجر بعد از سالها موجب به شهرت رسیدن ملک تجاری موجر شده است، بنابراین در آن ملک سهم خواهد داشت.

نکات حقوقی مشارکت در ساخت: باید دقت نمود مشخصات دقیق طرفین معامله بر اساس اسناد ثبتی در قرار داد ذکر شود. اینکه هر شخص چه مقدار مال و پول به میدان میاورد، و چه تعهداتی به گردن او خواهد بود، با جزئیات ذکر گردد. سهم هر کدام از افراد بعد از ساخت چقدر خواهد بود، دقیقا مشخص شود. در قرارداد ذکر گردد، که کار ساخت در چه تاریخی آغاز و در چه تاریخی به اتمام خواهد رسید. ویژگی های فیزیکی و اجرایی ساختمان مثل نوع سرامیک و شیرآلات با جزئیات ذکر شود. حتی المقدور در قرارداد ذکر گردد که سازنده حق پیش فروش واحدها را ندارد. سازنده حتما دارای پروانه ساخت از نظام مهندسی بوده، و توانایی مالی کافی داشته باشد. سازنده تعهد کند، که نوسانات قیمت روی فرآیند پروژه تاثیری نخواهد گذاشت.  حتما برای عدم انجام تعهدات توسط طرفین معامله خسارت و حق فسخ تعیین شود. فردی بی طرف از کانون وکلا یا نظام مهندسی به عنوان داور در قرارداد ذکر شود، تا در صورت بروز مشکل تصمیم نهایی را اخذ نماید.

پایان کار ساختمان: بعد از اتمام ساخت ملک شهرداری مدرکی دال بر قانونی بودن ساخت و نداشتن بدهی به شهرداری به مالک می دهد که به آن مدرک پایان کار ساختمان گفته می شود.

سوالات متداول نکات حقوقی املاک

• آگاهی از نکات حقوقی املاک چرا اهمیت دارد؟ اطلاعات حقوقی املاک برای خرید، فروش، رهن، اجاره و… به قدری پیچیده، مهم و دارای جزئیات است، که در صورت نداشتن آگاهی کافی در مورد آن فرد دچار ضرر مالی فراوان خواهد شد. و در صورت نداشتن قرارداد کامل، با جزئیات و رسمی حتی از طریق مراجع قانونی نیز نمی تواند اقدام به بازگردانی حقوق خود کند.

• به طور خلاصه نکات حقوقی فروش ملک شامل چه مواردی است؟ نکات حقوقی مهم برای خرید ملک به شکل مختصر شامل بررسی کامل مدارک شناسایی فروشنده و خریدار. بررسی کامل و با جزئیات سند ملک. در توقیف نبودن ملک. بررسی ممنوع المعامله نبودن فروشنده. قرار دادن پرداخت خسارت برای انجام ندادن تعهدات هر کدام از طرفین معامله است.

• تقسیم واحدها در مشارکت در ساخت به چه شکل است؟ تقسیم واحدهای مشارکت در ساخت کاملا به شکل توافقی است. هیچ محدودیت قانونی در این زمینه وجود ندارد. فقط باید دقت نمود، که سهم هر فرد به شکل کامل و با جزئیات در قرارداد رسمی اولیه حتما ذکر گردد.

• نکات مهم تنظیم اجاره نامه چیست؟ در متن قرارداد مشخصات کامل موجر و مستاجر، تاریخ دقیق اتمام قرارداد و مدت اجاره و تعهدات طرفین با جزئیات ذکر شده و به امضای دو طرف برسد.

• ملک مشاع چه ملکی است؟ هر ملک یا زمینی که دارای چند مالک بوده و هر کدام از مالکین در آن دارای حق هستند، را ملک مشاع می گویند

  پیش خرید ملک یا آپارتمان از موضوعات مهم حقوقی است که دارای پیچیدگی های خاصی می باشد. به این دلیل که مورد معامله به طور کامل وجود خارجی ندارد، ممکن است همین موضوع سبب بروز و منشاء مشکلاتی در مرور زمان شود. در سال‌های اخیر با توجه به افزایش قیمت آپارتمان در کنار کاهش قدرت خرید مشتریان، قراردادهای پیش فروش ساختمان از رونق بسیاری برخوردار شدند. همراه با افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است.

  ماهیت حقوقی پیش فروش یا پیش خرید ملک

  معمولا افراد ملک یا آپارتمانی که هنوز ساخته نشده است و در آینده بنا می شود، در قالب عقد بیع خریداری می کنند. اما زمانی که در قرارداد پیش خرید بین فروشنده و خریدار اختلاف ایجاد شود، در مقابل دعوای الزام به تحویل و تسلیم یا الزام به تنظیم سند علیه فروشنده، دادگاه چنین استدلال می کند که چون در زمان معامله مبیع وجود خارجی نداشته است. بنابراین بیع فاسد بوده و بیع فاسد اثری در تملک ندارد، فلذا دعوی رد می‌شود.

  

  در صورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار میتواند اقساط بهای واحد پیش فروش شده را پرداخت نکند. پیش‌خریدار میتواند پرداخت اقساط بهای واحد پیش فروش شده را منوط به ارائه تأدییه مهندس ناظر و گزارش پیشرفت کار مبتنی بر مفاد قرارداد بنماید.

  انقضای اعتبار قرارداد پیش فروش ساختمان

  پس از انتقال قطعی واحد پیش فروش شده قرارداد پیش فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.

  واگذاری حقوق و تعهدات توسط پیش خریدار

  پیش‌خریدار میتواند با جلب رضایت پیش فروش نده کلیه حقوق و تعهدات قراردادی خود را به غیر واگذار کند اما در صورت عدم جلب رضایت پیش فروش نده، مسئول پرداخت بهای قرارداد در برابر پیش فروش نده میباشد و منتقل‌الیه سمتی نخواهد داشت.

  واگذاری حقوق و تعهدات پیش فروشنده

  پیش فروشنده می تواند تمام حقوق و تعهدات خود را و یا بخشی از حقوق و تعهدات خود را نسبت به واحد پیش فروش شده در صورت جلب رضایت همه‌ی پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنها به موجب قرارداد واگذاری حقوق، به غیر واگذار نماید. لذا شرط اساسی برای انجام واگذاری رضایت کلیه پیش‌خریداران است.

• چنانچه در خصوص موضوع مربوطه سوال ویا پرونده ای داشته اید میتوانید با وکلای موسسهد حقوقی محمدرضا مه دادگر در ساعات اداری در تماس باشید

• 09121597687

• 02177724264

• 02177723606

•