وکیل دعاوی ملکی
با توجه به اهمیت بالای دعاوی ملکی در مراجع قضایی توضیحات مربوطه داده شده است.
لیست انواع دعاوی ملکی
دعای ملکی دعاوی هستند که برای حل اختلاف یا جلوگیری از سو استفاده در حوزه املاک مطرح و پیگیری میگردند.
در پرونده های قضایی ،دعاوی ملکی با عنوان های مختلفی وجود دارد. که برای بررسی و مطالعه آنها ابتدا نیاز است تا این دعاوی ملکی را از نظر نوع برخورد قانون با آنها دسته بندی نماییم.
تقسیم بندی دعاوی ملکی بر اساس نوع دعوی
امروزه به علت شرایط اقتصادی کشور، مساله مسکن و املاک از حوزه های مهم و بنیادی برای سرمایه گذاری ایرانیان به حساب می آید.
با این حال قشر عظیمی از ایرانیان به علت بیکاری، درآمد پایین و بالا بودن نرخ سود وام و تسهیلات بانک های ایران بدون خانه مستقل بوده و اجاره نشین میباشند.
حتی میتوان این گونه ادعا کرد که خرید و فروش خانه و ملک برای برخی از هموطنان ما امری محال و دست نیافتی تلقی شده و از خرید مسکن ناامید شده اند.
این در حالی است که در کشورهای توسعه یافته ، خرید مسکن یا به اصطلاح خانه دار شدن، دغدغه های زیادی نداشته و حتی دانشجویان و جوانان کم سن و سال با کمترین و حداقل درآمد نیز میتوانند به راحتی خانه ای مستقل تهیه نمایند.
در سال های اخیر مشکلات منطقه ای، تحریم ها، نوسانات نرخ ارز ، بلایای طبیعی مانند زلزله، سیل، ویروس های مخرب جهانی و… بر شدت این معذل اجتماعی ، اقتصادی افزود.
به همین علت ، بالا بردن آگاهی و اطلاعات در زمینه خانه و مسکن و صد البته مسائل قانونی و حقوقی املاک برای افراد، باعث ساده تر شدن انتخاب و تصمیم در این زمینه مهم میگردد.
بر اساس تحقیقات و بررسی های متعدد و متداوم کارشناسان پایگاه خبری ملک 7، دعاوی حقوقی و کیفری ملکی از پرتعدد ترین پرونده های موجود در میان دادخواست های مراجع قضایی و دادگاه ها میباشد.
این نوع دعاوی ، به علت داشتن جنبه ها و زوایای مختلف و متعدد، شک و شبهه ها و اختلافات زیادی را برای افراد مختلف ایجاد مینماید.
همچنین اقدام به طرح یک دعوی ملکی ، پیگیری و رسیدگی به این دعاوی نیازمند اطلاعات کامل و جامع و تخصص در این زمینه میباشد.
این پرونده ها و دعاوی ملکی ،معمولا نتیجه عدم اطلاع از موارد قانونی ، سوتفاهمات، ویا سودجویی افراد ایجاد میشود.
در این مقاله سعی کردیم تا دید کلی نسبت به انواع مختلف دعوی مرتبط با املاک به شما خواننده عزیز ، انتقال دهیم.
تقسیم بندی دعاوی میتواند به روش ها و بر اساس پارامترهای مختلفی انجام گیرد. اما مهم ترین دعاوی ملکی به شرح زیر میباشد:
دعاوی ملکی ، مانند تمام دعاوی دیگر در حوزه های مختلف ،به سه دسته کلی زیرتقسیم میشوند:
1-دعاوی ملکی حقوقی
2-دعاوی ملکی کیفری
3-دعاوی ملکی ثبتی
1- دعاوی ملکی حقوقی
دعاوی ملکی حقوقی دسته ای از دعاوی ملکی هستند، که بیشترین پرونده های حقوقی ملکی را در دادگاه ها به خود اختصاص داده اند.
برای حل اختلاف و رسیدگی به این نوع پرونده های حقوقی، قانون پیش بینی هایی را در همه ی شرایط و موقعیت ها در نظر گرفته است.
قاضی پرونده های حقوقی ملکی ، با توجه به این پیش بینی ها و قانون و با تکیه بر قدرت تجزیه تحلیل خود درباره شرایط پرونده ، این دادخواست ها و دعوی ها را داوری و قضاوت مینماید.
لیست مهمترین دعاوی ملکی حقوقی :
-
دعوی الزام به فک رهن و سندهای ضمانتی
-
دعوی الزام تنظیم سند رسمی برای املاک
-
دعوی الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی ( مختص به ساختمان‌های دارای واحد‌های متعدد مستقل)
-
دعوی الزام به دریافت پایان کار ( مختص ساختمان‌های تکمیل شده و مورد تایید کارشناس ساخت و ساز)
-
دعوی ابطال قرارداد (مختص به مشکلات موجود در مفاد قرارداد )
-
دعوی درخواست دریافت مطالبه اجرت المثل
-
دعوی فسخ قراردادها ( مختص قرارداد های دارای نقص قانونی )
-
دعوی تعدیل میزان اجاره بها بر اساس عرف جامعه ( درخواست افزایش یا کاهش اجاره)
-
دعوی درخواست مطالبه سرقفلی (گرفتن حق کسب و پیشه)
-
دعوی تخلیه اماکن تجاری (مختص املاک مشمول قوانین مختص به خود )
-
دعوی تجویز انتقال منافع از فرد به فردی دیگر.
در این گونه دعاوی ملکی ، بحث اصلی خل اختلافات و اشتباهات و خسارات احتمالی میباشد که بر اثر سهل انگاری بوجود آمده اند .
در پرونده های دعاوی ملکی حقوقی، مساله ارتکاب به جرم و خسارات عمدی و کلاهبرداری مطرح نمیباشد.
2-دعاوی ملکی کیفری
در این دعاوی که مرتبط با دادخواست کیفر میباشد، مبحث اصلی درخواست رسیدگی به تخلفات عمدی، ارتکاب جرم و کلاهبرداری ملکی میباشد.
اظهار عدم اطلاع، سهل انگاری،اشتباه یا سوتفاهم در این دعاوی وارد نبوده و مورد قبول قاضی نمیباشد.
پرونده های دعوی کیفری ملکی با شکایت شاکی خصوصی ویا مدعی العموم از فرد مجرم ایجاد میشوند.
ماهیت این دعاوی کیفری ملکی به علت سودجویی یا کلاهبرداری مجرم از فرد درخواست کننده میباشد.
لیست مهمترین دعاوی ملکی کیفری:
-
دعوی جعل اسناد ملکی به نیت فریب و کلاهبرداری دیگران
-
دعوی ارتکاب جرم کلاهبرداری در خرید و فروش و معاملات املاک و مسکن
-
دعوی خیانت در امانت
-
دعوی فروش غیرقانونی اموال فردی به یک یا چندین فرد دیگر
-
دعوی انتقال منافع ملک غیر به فرد یا افراد دیگر
-
دعوی تبانی و فساد در خرید و فروش و معاملات دولتی
-
دعوی استفاده از سند جعلی در معاملات ملکی
-
دعوی تغییر کاربری زمین کشاورزی بدون داشتن مجوزرسمی از مراجع مرتبط
-
دعوی خرید و فروش و معامله معارض
-
دعوی خرد کردن املاک و ورود غیرمجاز به ملک دیگران
- https://www.google.com/url?sa=i&url=https%3A%2F%2Fvokalapress.ir%2F%25D8%25B1%25D8%25A3%25DB%258C-%25D9%2588%25D8%25AD%25D8%25AF%25D8%25AA-%25D8%25B1%25D9%2588%25DB%258C%25D9%2587-%25D8%25B4%25D9%2585%25D8%25A7%25D8%25B1%25D9%2587-%25DB%25B8%25DB%25B0%25DB%25B7-%25D8%25AF%25DB%258C%25D9%2588%25D8%25A7%25D9%2586-%25D8%25B9%25D8%25A7%25D9%2584%25DB%258C-%25DA%25A9%25D8%25B4%25D9%2588%25D8%25B1%2F&psig=AOvVaw1Rs4vwLrpcqzzh44bSZdjx&ust=1706683102629000&source=images&cd=vfe&opi=89978449&ved=0CAgQrpoMahcKEwiosdWUwISEAxUAAAAAHQAAAAAQBA
3-دعاوی ثبتی ملکی
دعاوی ملکی ثبتی در واقع در دل حوزه دعاوی ملکی حقوقی جای دارند.
اما به علت تعدد این دعاوی خاص و اهمیت و حساسیت آنها به علت دخیل بودن سند ملک، این دسته از دعاوی حقوقی را به طور جداگانه بررسی و دسته بندی میکنیم.
این دسته از دعاوی ملکی ، همانطور که از اسمشان پیدا است، مرتبط و وابسته به ثبت اسناد و املاک میباشد.
اثبات وقفیت:
در مورد چگونگی اثبات رابطه‌ی وقفیت آنچه از اهمیت برخوردار است اثبات وقوع عقد به نحو صحت و همچنین حصول قبض است. چنانچه این امر بر مرجع قضایی اثبات گردد، رابطه‌ی وقفیت احراز شده است.
ابطال وقف نامه:
در مورد ابطال نه تنها وقف نامه بلکه هر امر حقوقی باید به مفاد ماده ۱۹۰ قانون مدنی مراجعه نمود. چنانچه بتوان اثبات کرد که واقف در زمان وقوع عقد وقف قاصد نبوده یا رضایت نداشته یا موقوف علیهم در زمان وقف زنده نبوده‌اند و یا مورد وقف مشخص نبوده است، میتوان حکم ابطال وقف را از دادگاه تقاضا نمود.
تنظیم سند رسمی در مورد موقوفات
در این مورد اداره‌ی اوقاف در دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی به‌عنوان خوانده قرار خواهد گرفت و از مرجع قضایی تقاضای تنظیم سند رسمی در مورد ملک موقوفه خواهد شد.
لیست مهمترین دعاوی ملکی ثبتی:
-
دعوی ابطال سند رسمی (باطل شدن سند به دلیل های مختلف )
-
دعوی ابطال اجرائیه ثبتی املاک مرتبط
-
دعوی ابطال سند مالکیت معارض
-
دعوی ابطال مراحل ثبتی (باطل شدن سازوکار کمسیون‌های مختلف ثبتی)
-
دعوی ابطال نظریه هیات حل اختلاف اداره ثبت و اسناد کشور.
-
دعوی افراز ملک
-
دعوی اجرای ثبت
-
دعوی توقیف عملیات اجرایی ( توقف عملیات اجرایی در مراحل مختلف کار)
دعاوی ملکی ثبتی برای بر طرف کردن مشکلات و مسائل ثانویه در مفاد سند ملک ، قرارداد ویا روند کار، در هنگام ویا پس از عقد قرارداد و خرید و فروش املاک میباشد.
تعجیل یا سهل انگاری در خرید و فروش و معامله املاک باعث بروز اینگونه مسائل و مشکلات میگردد .
که برای حل و رفع این مشکلات حقوقی و خسارات احتمالی آن، بایستی از طریق طرح دعوی ثبتی برای ملک معامله شده ، اقدام نمود.
افراز چیست؟
ملک مشاع همیشه یکی از پر مسئله ترین و پر بحث ترین املاک موجود بوده است که سوالات زیادی مانند افراز چیست؟ حول آن مطرح می شود. بدون شک یکی از مهم ترین سوالاتی که حول ملک و زمین مشاع مطرح می شود این است که چگونه می توان این املاک را از حالت مشاع در آورد و به طور رسمی تفکیک کرد. این کار ممکن نیست مگر با افراز ملک مشاع که قصد داریم در این مطلب به آن بپردازید.
شرکا می توانند با تراضی و توافق میان خود تقسیم را به نحوی که می خواهند انجام دهند و اگر توافق حاصل نشود، متقاضی تقسیم می تواند اجبار شرکا را به انجام تقسیم بخواهد. با توجه به این موارد، هر شریک می تواند هر زمانی که بخواهد، تقسیم مال مشترک را تقاضا کند، مگر در مواردی که تقسیم به موجب آن قانون ممنوع یا شرکا به وجه ملزمی، بر عدم تقسیم ملزم شده باشند. به طور کلی در قانون افراز ملک مشاع به دو دسته تقسیم می شود:
افراز اجباری چیست؟
اجبار در افراز ملک به افرازی می گویند که در آن شرکا با توجه به‌حکم دادگاه و یا اداره ثبت مجبور به قبول مال مشاع شده باشند. این موضوع زمانی رخ می دهد که طرفین قادر به تقسیم توافقی ملک نیستند یا یکی از شرکا حاضر به تقسیم مال مشاع نیست. در این زمان است سایر شرکا می توانند اقدام به طرح دعوا افراز ملک مشاع نمایند.
دعوا افراز ملک مشاع
بسیاری از پرونده های موجود در دادگاه های ما امروزه به افراز ملک باز می گردد. اگر بخواهیم به طور مختصر روند رسیدگی به دعوا افراز املاک را نام ببریم به این شرح خواهد بود :
-
طرح دعوا و ارائه مدارک مالکیت و داشتن سهم بر قسمتی از زمین
-
برسی مدارک توسط دادگاه
-
اعزام کارشناس به ملک و برسی شرایط و ارزش قسمت های مختلف آن
-
کارشناسی برای تقسیم درست و عادلانه ملک بر اساس قدر السهم هر کس
-
ارائه گزارش به دادگاه
-
در صورت تایید صدور گواهی یا حکم افراز ملک مشاع بر اساس گزارش قاضی