ابطال سند رسمی ملک قسمت2

 

مالکیت رابطه ای است که بین مالک و مال متعلق به او وجود دارد. مالک به استناد حق مالکیت خود امکان هرگونه بهره مندی از اموال خود را دارد و می تواند از تصرف دیگران در مایملک خود جلوگیری به عمل آورد. ۴ روش برای اثبات مالکیت وجود دارد : اقرار، سند، شهادت و اماره تصرف.

یکی از راه های اثبات مالک بودن داشتن سند است. حال این سند می تواند سند عادی یا سند رسمی باشد. سند رسمی سندی است که توسط مامور رسمی صلاحیت دار و در حدود صلاحیت وی تنظیم شده است؛ مانند اسنادی که در دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر ازدواج و طلاق ثبت شده است. سندی که با چنین شرطی ثبت نشده باشد سند عادی محسوب می شود؛ مانند قولنامه هایی که توسط مشاورین املاک تنظیم می شود. یک تفاوت دیگر در سند عادی و سند رسمی در این است که در سند عادی می توان انکار یا تردید داشت اما نسبت به سند رسمی فقط می توان ادعای جعل کرد.

مطابق ماده ۱۲۸۳ قانون مدنی : «سند عبارت است از هر نوشته که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد». به طور کلی سند رسمی اعتبار قانونی دارد چون در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به صورت رسمی و قانونی تنظیم و صادر شده است. اما گاهی ممکن است به درخواست صاحب سند یا به دلیل انتقال مالکیت و یا حتی به حکم دادگاه، سند رسمی باطل شود.

برای تعریف سند مالکیت بهتر است به موارد مصرح در قانون ثبت استناد شود. در ماده ۲۱ قانون ثبت آمده است: “پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می شود”. همان طور که مشاهده می شود قانون سند مالکیت را سندی می داند که در نتیجه اجرای ماده ۱۱ (پذیرفتن تقاضانامه ثبت ملک و انتشار آگهی نوبتی به نام متقاضی) و ماده ۱۴ (تحدید حدود آن ملک) و ماده ۱۶ (گذشتن مدت ۹۰ روز موعد اعتراض) و بالاخره اجرای مواد ۱۷ الی ۲۱ قانون ثبت در دفتر املاک به نام آن متقاضی ثبت شده باشد. سند رسمی ملک سندی است که در دفتر اسناد ثبت شده باشد.

باطل کردن سند رسمی ملک چگونه است؟

ابطال سند مالکیت ملک مربوط به مواقعی است که فردی قصد دارد اقدام به بی اثر کردن سند رسمی ملکی نماید که آن ملک به دیگری تعلق دارد. دلیل این ادعا این است که خواهان مدعی است فردی که سند رسمی ملک به نام او است مالک نیست یا سند به درستی به او منتقل نشده است. نحوه ابطال سند مالکیت به این صورت است که خواهان دادخواستی مطرح می‌کند و اقدامات لازم را جهت باطل کردن سند ملک مذکور انجام می‌دهد. در دعوای ابطال سند مالکیت تمام افرادی که در مالکیت سند دخیل هستند به دادگاه فراخوانده می‌شوند.

خواهان در اینجا فردی است که ادعای ابطال سند مالکیت را مطرح کرده است و خوانده یا خواندگان افرادی هستند که ملک به نام آنها ثبت شده است. در دعوای ابطال سند مالکیت خوانده می تواند اداره ثبت هم باشد. یعنی خواهان ممکن است شکایتی را بر علیه اداره ثبت مطرح کرده باشد. برای اینکه مالکیت یک ملک اثبات شود آن ملک باید سند رسمی داشته باشد. اگر فردی سند رسمی مالکیت ملکی را در دست داشته باشد، مالک آن ملک محسوب می شود. وقتی که ملک در اداره ثبت اسناد و املاک ثبت می شود و به نام مالک سند می خورد قانون در تمام مراجع رسمی کسی را مالک می داند که سند به نام وی ثبت شده است.

حال این سوال پیش می آید که چگونه می‌شود در مالکیت یک ملک شبهه وارد کرد؟ برای رد مالکیت یک ملک باید دلایل محکمه پسندی ارائه شود تا دادگاه رأی به ابطال سند رسمی آن ملک دهد.

قوانین ابطال سند رسمی

موارد ابطال سند رسمی در رویه دادگاه ها متفاوت است اما به طور کلی موارد زیر جهت ابطال سند رسمی ملک مطرح می شوند:

۱. صوری و غیرواقعی بودن سند رسمی ملک

قرارداد صوری قراردادی است که به صورت غیرواقعی تنظیم شود. اگر انتقال سند به دلایلی غیرواقعی مانند فرار از تادیه دیون و یا دلایل دیگر انجام شود، در صورتی که بتوان غیرواقعی بودن معامله (مثلا با اثبات عدم رد و بدل شدن پول) را اثبات کرد امکان طرح دعوی ابطال سند رسمی ملک وجود دارد. اثبات صوری بودن معامله یکی از روش های شایع باطل کردن سند رسمی است.

۲. اسناد مجعول و خلاف واقع

ممکن است افرادی با جعل اسناد مالکیت، ملکی را تصرف کرده و سند آن را به نام خود ثبت کنند. هدف از ایجاد یک سند جعلی سوء استفاده از مفاد آن سند و استفاده از حق و امتیازات مترتب بر آن است. در چنین حالتی مالک اصلی ملک می تواند با ارائه مستندات و اثبات مجعول بودن اسناد، ادعای ابطال سند رسمی ملک را مطرح کند.

۳. معامله معارض

معاملات معارض معاملاتی هستند که با یکدیگر تعارض دارند. یکی از موارد معاملات معارض زمانی رخ می‌دهد که ملکی با سند رسمی یا سند عادی به دو یا چند نفر فروخته شود. در این حالت سند مالکیت مربوط به خریدار اول مقدم است و سند مالکیت دوم معارض با سند اول محسوب می شود. بنابراین مالک اول می تواند با جهت ابطال سندهای دیگر گام بردارد.

۴. ثبت سند مالکیت جهت تضمین

ممکن است فردی مبلغی را از دیگری قرض نماید و جهت تضمین بازپرداخت قرض سند ملکی متعلق به خود را به طرف مقابل انتقال دهد. این انتقال سند با این شرط انجام می شود که تا زمان بازپرداخت قرض، ملک به نام وام دهنده باشد.

حال اگر پس از تسویه مبلغ بدهی فرد وام دهنده حاضر به بازگرداندن سند ملک نشود مالک اولیه می تواند با ارائه مدارک و مستندات نسبت به ابطال سند مالکیت اقدام نماید. مالک اولیه باید بتواند اثبات کند که معامله جهت تضمین بازپرداخت وام انجام شده و قصد واقعی انتقال سند مطرح نبوده است.

۵. محجور بودن شخص طرف معامله

اگر شخصی که معامله ای را انجام می دهد محجور (صغیر و غیر بالغ، سفیه، مجنون در زمان وجود جنون) باشد، شرایط اساسی صحت معامله مخدوش بوده و امکان ابطال سند رسمی یا عادی موضوع چنین معامله ای در مراجع قضایی وجود خواهد داشت.

اشخاص بعد از رسیدن به سن بلوغ (دختر ۹ سال و پسر ۱۵ سال تمام قمری) و تا قبل از رسیدن به سن ۱۸ سال تمام شمسی، قانونا غیر رشید محسوب می شوند و معاملات آنان صحیح نبوده و در شرایطی می توان برای ابطال سند رسمی یا عادی آن معاملات اقدام نمود. در مورد اشخاص سفیه (فاقد عقل معاش و اقتصادی) و مجنون (مجنون دائمی به کلی و مجنون ادواری یا دوره ای در زمان جنون) نیز موضوع به همان ترتیب فوق است.

۶. توقیف یا بازداشت بودن ملک موضوع معامله

طبق قانون اجرای احکام مدنی و همچنین قانون ثبت اسناد و املاک، هرگونه معامله نسبت به اموال توقیفی باطل و بلا اثر می باشد. بدون اثر بودن در اینجا به معنی آن است که معامله صحیح نبوده و غیرنافذ است و با رد معامله توسط کسی که مال به نفع او توقیف شده است، برای ابطال سند موضوع انتقال (برای مثال مبایعه نامه موجود میان طرفین) می توان از طریق مراجع قضایی اقدام نمود.

انواع دعاوی ملکی و نقش وکیل دعاوی ملکی در حل آنها

مرجع صالح به رسیدگی در ابطال سند مالکیت

دادخواست ابطال سند مالکیت منقول و غیرمنقول را نمی توان به شوراهای حل اختلاف ارائه کرد. تنها مرجع صالح به رسیدگی در ابطال سند مالکیت دادگاه های حقوقی می باشند. برای اقامه دعوای سند مالکیت، منقول بودن یا غیرمنقول بودن سند تفاوت می کند. اگر ابطال سند مالکیت مربوط به اموال منقول باشد باید دادگاه محل اقامت خوانده به این دادخواست رسیدگی کند. معمولا دعوی ابطال سند رسمی اموال منقول در محل سکونت خوانده مطرح می شود. اگر محل سکونت خوانده مشخص نباشد بر اساس قانون آیین دادرسی مدنی این دعوا در محل عقد قرارداد یا آخرین محل سکونت خوانده یا محل سکونت خواهان قابل طرح است. اگر ابطال سند مالکیت مربوط به اموال غیرمنقول باشد باید این دعوا در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شود.

مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوی ابطال سند دادگاه حقوقی می باشد.

مزایای طرح دادخواست ابطال سند مالکیت توسط وکیل

ابطال سند مالکیت دشوار است و اگر در تنظیم دادخواست کمترین خطایی صورت گیرد ممکن است درخواست مذکور به نتیجه نرسد و تمام هزینه های انجام شده از بین برود و دادخواست تقدیمی رد شود. بنابراین بهتر است تهیه و تنظیم دادخواست ابطال سند مالکیت را به یک وکیل متخصص یا مشاور حقوقی بسپارید. در این حالت هم مدت زمان کمتری تا گرفتن حکم به طول می انجامد و با رد شدن دادخواست غیر منطبق بر قانون، دچار اطاله زمان نخواهیم بود و هم نیازی به حضور موکل در جلسات دادگاه و اجرای حکم نمی باشد. همچنین اگر در دادگاه رای به ابطال سند مالکیت داده شود وکیل می تواند برای جبران ضرر و زیان وارده و اجرت المثل ایام تصرف غاصبانه شخص، سایر اموال متصرف را توقیف نماید.

مدارک لازم جهت طرح دعوی ابطال سند مالکیت رسمی

• ارائه اسنادی که خواهان درخواست ابطال آن‌ها را دارد مانند سند مالکیت و صلح نامه و غیره

• ارائه دلایل بی اعتباری و ابطال سند مالکیت مذکور مثل اینکه ملکی به دو یا چند نفر فروخته شده باشد یا تشریفات قانونی ثبت سند به درستی رعایت نشده باشد یا سند جعلی باشد.

نحوه درخواست حکم ابطال سند رسمی

جهت ابطال سند مالکیت رسمی بایستی مراحل زیر را انجام داد :

1. مرحله اول: دادخواست ابطال سند مالکیت رسمی را به همراه اسناد و مدارکی که دال بر اثبات موضوع در محکمه باشند در دفاتر خدمات قضایی ثبت کنید.

2. مرحله دوم: دادخواست ابطال سند مالکیت در دادگاه مورد بررسی قرار می‌گیرد و چنانچه اسناد و مدارک ارائه شده را کافی بداند پرونده را جهت اقدام به دفتر ثبت اسناد و املاک ارجاع می دهد.

3. مرحله سوم : مدارک ارسال شده جهت ابطال سند مالکیت به دفتر اسناد و املاک مورد بررسی قرار می گیرند و سپس به بایگانی فرستاده می شوند تا به پرونده ثبتی مربوطه پیوست گردند.

4. مرحله چهارم : پس از انجام اقدامات فوق پرونده ابطال سند رسمی تشکیل شده و مورد بررسی قرار می گیرد.

5. مرحله پنجم : اگر نقص و ایرادی بر مدارک و اسناد وارد نباشد ابطال سند مالکیت فعلی انجام می شود. بعد از آن پیش نویس سند مالکیت جدید تهیه شده و مراتب انتقال سند مالکیت فعلی به سند مالکیت جدید صورت می‌پذیرد.https://www.google.com/url?sa=i&url=https%3A%2F%2Fvokalapress.ir%2F%25D8%25B1%25D8%25A3%25DB%258C-%25D9%2588%25D8%25AD%25D8%25AF%25D8%25AA-%25D8%25B1%25D9%2588%25DB%258C%25D9%2587-%25D8%25B4%25D9%2585%25D8%25A7%25D8%25B1%25D9%2587-%25DB%25B8%25DB%25B0%25DB%25B7-%25D8%25AF%25DB%258C%25D9%2588%25D8%25A7%25D9%2586-%25D8%25B9%25D8%25A7%25D9%2584%25DB%258C-%25DA%25A9%25D8%25B4%25D9%2588%25D8%25B1%2F&psig=AOvVaw3nunPE0ybeMu74ecNFGYUk&ust=1707028862455000&source=images&cd=vfe&opi=89978449&ved=0CAgQrpoMahcKEwjghvebyI6EAxUAAAAAHQAAAAAQBA

6. ابطال سند تک برگی

   در حال حاضر سند تک برگ جایگزین اسناد منگوله دار قدیمی شده است. سند تک برگ ملک یا خودرو نشان دهنده مالکیت مالکان آنها می باشد. اگر فردی بخواهد مالکیت سندی که متعلق به دیگری است را باطل کند باید نسبت به ابطال سند مالکیت تک برگ ملک مذکور اقدام نماید

7.  چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده ایی داشته ایید می توانید در ساعات اداری با وکلای موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر تماس بگیرید.09121597678

02177724264

02177723606