مطالبه وجه بابت،ما به التفاوت کسری یا مازاد مساحت__موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر

وکیل دعاوی ملکی قسمت 21

وکیل دعاوی ملکی قسمت 21

یکی از مهمترین نیازهای دنیای امروز املاک  هستند که می توانند گزینه ایده الی برای سرمایه گذاری نیز به شمار آیند. همین موضوع باعث شده است تا بسیاری از افراد برای خرید مسکن، شتاب زده عمل کرده و بدون اطلاع از قوانین حقوقی اقدام به معامله کنند.

دعاوی ملکی حقوقی نیز به دلیل مشکلاتی که معمولا ناشی از سهل انگاری افراد است اتفاق می افتند.
دعاوی حقوقی املاک را می توان از پر چالش ترین دعاوی حقوقی دانست که ممکن است ضررهای بسیاری برای طرفین آن به دنبال داشته باشند. در ادامه به معرفی دعاوی ملکی حقوقی و انواع آن پرداخته و برای آشنایی با دعاوی ملکی حقوقی چند مورد را بررسی می کنیم.

مرجع صالح برای رسیدگی

دعاوی مربوط به املاک و حقوق راجع به آنها از جمله دعوای ابطال سند انتقال مالکیت ملک باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود.

در مواردی ابطال سند رسمی انتقال مستلزم ابطال مقدمات تنظیم سند انتقال است و رسیدگی به این مقدمات نیز ممکن است در صلاحیت دادگاههای عمومی نباشد.

در این موارد باید دادخواست در مرجعی که صالح به رسیدگی به مقدمات تنظیم سند رسمی انتقال است. مطرح شود و پس از اخذ تصمیم در مرجع مربوطه، دادخواست ابطال سند رسمی تقدیم شود.

نحوه ی اجرای رأی پس از قطعی شدن رای مرجع قضایی برای ذی نفع، گواهی قطعیت رای صادر می کند با ارایه ی حکم قطعی از مرجع قضایی به اداره ی ثبت اسناد و املاک و تقاضای دی نفع، رئیس اداره ی ثبت، موضوع را برای بررسی و اقدام به دفتر املاک ارجاع می کند.

متصدی دفتر املاک پس از بررسی سوابق و ملاحظه ی مدارک ابرازی و تطبیق مشخصات مندرج در آن با محتویات پرونده ی ثبتی و پس از حصول اطمینان از عدم اشکال مراتب ابطال سند انتقال مالکیت اولیه را در ستون ملاحظات دفتر املاک مربوط توضیح می دهد.

در پیش نویس سند مالکیت جدید، علاوه بر قید مشخصات کامل مالک جدید، جریان پرونده ی ثبتی و نحوه ی ابطال سند مالکیت اولیه و شماره و تاریخ مستند ابطال باید به طور مشروح نوشته شود.

اگر بر اساس سند رسمی انتقال، سند رسمی مالکیت نیز از سوی اداره ی ثبت اسناد و املاک، صادر شده باشد، به تبع ابطال سند انتقال سند مالکیت باطل میشود در مورد سند باطل شده، اداره ی ثبت  بخش نامه ای را خطاب به دفاتر اسناد رسمی، مبنی بر ابطال سند مالکیت اولیه ارسال می کند تا از معامله با آن جلوگیری شود.

وکیل دعاوی ملکی قسمت 20

هم چنین در صورتی که سند مالکیت اولیه به طریقی به اداره ی ثبت ارایه شود، آن را باطل می کند و ضمیمه ی پرونده ثبتی می شود.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی

(۱) شمار قابل توجهی از محاکم ابطال سند رسمی انتقال اموال غیر منقول را به استناد مبایعه نامه یا اسناد عادی معارض مخالف با ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک میدانند و به صرف استناد به سند عادی حکم به ابطال سند صادر نمی کنند.

موضوع اعتبار اسناد عادی انتقال در تعارض با سند رسمی از دیر باز مورد اختلاف محاکم بوده است؛ اما نظریه ی مورخ ۹۵/۸/۴ شورای نگهبان که اشعار می دارد استاد عادی املاک در صورتی که قراین و ادله ی قانونی یا شرعی بر صحت آن وجود داشته باشد معتبر است، به این اختلافات پایان داده است.

(۲) در صورتی که انتقال رسمی ملک به خوانده در اجرای رأی دادگاه باشد مثلاً دادگاه به الزام تنظیم سند رسمی حکم داده باشد، موجبی برای رسیدگی همعرض به دعوی ابطال سند وجود ندارد چرا که قبلاً دادگاه دیگری نسبت به تنظیم سند حکم کرده است و هر چند خواسته ی ابطال سند با آن خواسته یکی نیست؛ ولی اظهار نظر در آن اظهار نظر بر حکم دادگاه همعرض میباشد.

در حقیقت اگر سند رسمی به موجب احکام فضایی تنظیم شده باشد، دعوی ابطال اسناد نیز مطابق تشریفات قانونی صرفاً و منحصراً در دادگاه صادر کننده ی حکم قطعی قابل رسیدگی است.

(۳) در مواردی که سند مالکیت به تبع رأی هیأت موضوع ماده ی ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد ابتدا باید نسبت به رأی هیأت مزبور اعتراض و ابطال رأی هیأت را درخواست کرد و سپس ابطال سند رسمی که بر اساس رأی هیأت صادر شده است خواسته شود.

۱ متن نظریه ی فقهای محترم شورای نگهبان در قسمت مستندات قانونی، در ادامه ی همین دعوی آمده است.

۲ رویه ی غالب محاکم بر این اساس حکم می دهند ولی رای خلاف این حکم هم دیده شده است. در قسمت رویه و نظرات قضایی نمونه ای از هر دو نظر ذکر شده است.

 وکیل دعاوی ملکی قسمت 21-موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر
وکیل دعاوی ملکی قسمت 21–موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر
دادگاه حتماً باید نسبت به مالکیت ملک از اداره ی ثبت، استعلام کند و نمی تواند به صرف اظهارات طرف یا طرفین، حکمی صادر کند که احتمال مغایرت آن با ثبت رسمی وجود دارد.

 (۵) چنان چه در دادخواست ابطال سند انتقال به جای شماره ی سند شماره ی پلاک ثبتی ملک قید شود و با شماره ی سند، اشتباه درج شود، چون خواسته ی اولیه به درستی مطرح شده است، موجب رد دعوا می شود. (ع) طرح دعوای ابطال سند انتقال اولیه بدون ابطال استاد بعدی و بدون طرف قراردادن ایادی بعدی، فاقد وجاهت قانونی است.

اگر ملک موضوع دعوى ابطال سند انتقال، بعداً تفکیک شده باشد، علاوه بر استاد انتقالی بعدی باید ابطال صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه نیز از دادگاه خواسته شود. در طرح دعوای ابطال سند انتقال باید تمامی مالکین مشاعی، طرف دعوی قرار گیرند. مگر این که دادخواست ابطال فقط متوجه ی سهم مشاعی یکی از مالکین باشد.

https://www.google.com/url?sa=i&url=https%3A%2F%2Frc.majlis.ir%2Ffa%2Flaw%2Fshow%2F101469&psig=AOvVaw0HW_V5pV7a-d4fMTxxBhmk&ust=1708496482442000&source=images&cd=vfe&opi=89978449&ved=0CAgQrpoMahcKEwiAouLAo7mEAxUAAAAAHQAAAAAQBA

(۹) در صورتی که دعوی ابطال سند رسمی به استناد بی اعتباری معامله، مبنای سند مطرح شود حکم به ابطال سند فرع بر بطلان عمل حقوقی می باشد که سند به عنوان دلیل برای آن تنظیم شده است و در واقع صدور حکم به ابطال سنده منوط به رسیدگی به مبنای ابطال است که همان احراز بی اعتباری قرارداد است.

بر این اساس خواهان باید در ستون خواسته، تأیید بطلان یا فسخ و یا انفساخ معامله مبنای سند را نیز از دادگاه بخواهد.

(۱۰) در موارد تعارض بین دو سند مالکیت، اداره ی ثبت اسناد در شرایطی می تواند بدون حکم دادگاه اقدام به ابطال سند رسمی کند. در صورتی که یک ملک دارای دو مالک رسمی باشد به سندی که موخر صادر شده است.

سند معارض گفته میشود هیأت نظارت ثبت و در مرتبه ی بالاتر شورای عالی ثبت، صلاحیت تشخیص معارض بودن دو سند مالکیت را بر عهده دارد.
در صورتی که تشخیص هیأت نظارت و یا شورای عالی ثبت، وجود تعارض بین اسناد مالکیت ملک، محرز شود، اداره ی ثبت مکلف است به دارنده ی سند مالکیت معارض که صدور آن موخر بر سند دیگر است، ابلاغ و به او اخطار کند که ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه حقوقی صلاحیت دار محل وقوع ملک، مراجعه و گواهی اقامه ی دعوا را به اداره ی ثبت محل تسلیم و رسید، اخذ کند.

در صورتی که دارنده ی سند مالکیت معارض، ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک، مراجعه نکند و گواهی طرح دعوا را به اداره ی ثبت محل تسلیم و رسید، اخذ نکند و دارنده ی سند مالکیت مقدم گواهی عدم طرح دعوا را از مراجع صالحه دریافت و در مدت مزبور تقدیم کند.

اداره ی ثبت مکلف است که سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض ابطال و مراتب را در ستون ملاحظات ثبت ملک در دفتر املاک قید و به دارنده ی سند مالکیت مزبور و دفاتر اسناد رسمی حوزه ی خود پیروی بخش نامه ی قبلی اعلام کند و این تنها موردی است که اداره ی ثبت بدون حکم دادگاه راسا سند مالکیت را ابطال می کند.

مستندات قانونی ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک کشور همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و با کسی که ملک مزبور به او منتقل شده باشد و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارتا به او رسیده باشد. وارت ثبت مالک خواهد شناخت در مورد ارث هم ملک وقتی در ر دفتر املاک به اسم می شود که وراثت و انحصار آنها محرز و در سهم الارث بین آنها توافق بوده و یا در صورت اختلاف، حکم نهایی در آن باب صادر شده باشد.

ماده ی ۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک کشور ثبت اسناد، اختیاری است.

رای وحدت رویه 569 – 1370/10/10

خلاصه رای: الزام قانونی مالکین به تقاضای ثبت ملک خود در نقاطی که ثبت عمومی املاک اگهی شده مانع از این نمی باشد که محاکم عمومی دادگستری به اختلاف متداعیین در اصل مالکیت ملکی که به ثبت نرسیده رسیدگی نمایند.

رأي وحدت رويه هيأت عمومي ديوان عالي کشور

دادگستري مرجع رسمي رسيدگي به تظلمات و شکايات مي باشد و اصل يکصد و پنجاه و نهم قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران بر اين امر تأکيد دارد.

الزام قانوني مالکين به تقاضاي ثبت ملک خود در نقاطي که ثبت عمومي املاک آگهي شده مانع از اين نمي باشد که محاکم عمومي دادگستري به اختلاف متداعيين در اصل مالکيت ملکي که به ثبت نرسيده رسيدگي نمايند بنابراين رأي شعبه 22 ديوان عالي کشور که با اين نظر مطابقت دارد صحيح تشخيص مي شود. اين رأي بر طبق ماده واحده قانون وحدت رويه قضايي مصوب 1328 براي شعب ديوان عالي کشور و دادگاهها در موارد مشابه لازم الاتباع است.

مگر در موارد ذیل ۱ کلیه ی عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاکی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد.

۲- کلیه ی معاملات راجع به حقوقی که قبلاً در دفتر املاک ثبت شده است. ماده ی ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک کشور در نقاطی که اداره ی ثبت اسناد و املاک و دفاتر اسناد رسمی موجود بوده و وزارت عدلیه مقتضی بداند …

دعوای الزام به تحویل ملک

دعاوی الزام به تحویل ملک در حوزه دعاوی ملکی حقوقی در حقیقت دعاوی هستند که در آنها اجبار و الزام بر فروشنده برای تحویل ملک وجود دارد. البته الزام به تحویل ملک، ادعایی است که باید آن را اثبات نمود و برای اثبات آن نیاز به سند رسمی است. پس برای بررسی پرونده ملکی حقوقی باید اسناد لازم را ارائه نمود.

دعاوی مطالبه خسارت

اگر شما به عمد و سوء نیت یا اشتباه و سهل انگاری خسارت مادی یا معنوی به شخصی وارد کنید، مقصر هستید. پس ممکن است آن فرد از شما درخواست جبران خسارت در نماید. افراد همچنین ممکن است به عنوان شاکی خصوصی به دنبال سود احتمالی از مجرمان یا جبران هزینه های دادرسی باشند. پیشنهاد می شود حتما در حل این پرونده ها از یک وکیل پایه یک دادگستری شیراز مشورت بگیرید تا زودتر به نتیجه مطلوب برسید.

چنانچه در خصوص موضوع سوال ویا پرونده ایی داشته اید می توانید با وکلای موسسه حقوقی محمد رضا مه دادگر در ساعات اداری تماس بگیرید.

09121597687

02177723606

02177724264

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *