وکیل دعاوی ملکی قسمت 21
یکی از مهمترین نیازهای دنیای امروز املاک هستند که می توانند گزینه ایده الی برای سرمایه گذاری نیز به شمار آیند. همین موضوع باعث شده است تا بسیاری از افراد برای خرید مسکن، شتاب زده عمل کرده و بدون اطلاع از قوانین حقوقی اقدام به معامله کنند.
دعاوی ملکی حقوقی نیز به دلیل مشکلاتی که معمولا ناشی از سهل انگاری افراد است اتفاق می افتند.
دعاوی حقوقی املاک را می توان از پر چالش ترین دعاوی حقوقی دانست که ممکن است ضررهای بسیاری برای طرفین آن به دنبال داشته باشند. در ادامه به معرفی دعاوی ملکی حقوقی و انواع آن پرداخته و برای آشنایی با دعاوی ملکی حقوقی چند مورد را بررسی می کنیم.
مرجع صالح برای رسیدگی
دعاوی مربوط به املاک و حقوق راجع به آنها از جمله دعوای ابطال سند انتقال مالکیت ملک باید در دادگاه محل وقوع ملک طرح شود.
در مواردی ابطال سند رسمی انتقال مستلزم ابطال مقدمات تنظیم سند انتقال است و رسیدگی به این مقدمات نیز ممکن است در صلاحیت دادگاههای عمومی نباشد.
در این موارد باید دادخواست در مرجعی که صالح به رسیدگی به مقدمات تنظیم سند رسمی انتقال است. مطرح شود و پس از اخذ تصمیم در مرجع مربوطه، دادخواست ابطال سند رسمی تقدیم شود.
نحوه ی اجرای رأی پس از قطعی شدن رای مرجع قضایی برای ذی نفع، گواهی قطعیت رای صادر می کند با ارایه ی حکم قطعی از مرجع قضایی به اداره ی ثبت اسناد و املاک و تقاضای دی نفع، رئیس اداره ی ثبت، موضوع را برای بررسی و اقدام به دفتر املاک ارجاع می کند.
متصدی دفتر املاک پس از بررسی سوابق و ملاحظه ی مدارک ابرازی و تطبیق مشخصات مندرج در آن با محتویات پرونده ی ثبتی و پس از حصول اطمینان از عدم اشکال مراتب ابطال سند انتقال مالکیت اولیه را در ستون ملاحظات دفتر املاک مربوط توضیح می دهد.
در پیش نویس سند مالکیت جدید، علاوه بر قید مشخصات کامل مالک جدید، جریان پرونده ی ثبتی و نحوه ی ابطال سند مالکیت اولیه و شماره و تاریخ مستند ابطال باید به طور مشروح نوشته شود.
اگر بر اساس سند رسمی انتقال، سند رسمی مالکیت نیز از سوی اداره ی ثبت اسناد و املاک، صادر شده باشد، به تبع ابطال سند انتقال سند مالکیت باطل میشود در مورد سند باطل شده، اداره ی ثبت بخش نامه ای را خطاب به دفاتر اسناد رسمی، مبنی بر ابطال سند مالکیت اولیه ارسال می کند تا از معامله با آن جلوگیری شود.
هم چنین در صورتی که سند مالکیت اولیه به طریقی به اداره ی ثبت ارایه شود، آن را باطل می کند و ضمیمه ی پرونده ثبتی می شود.
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی
(۱) شمار قابل توجهی از محاکم ابطال سند رسمی انتقال اموال غیر منقول را به استناد مبایعه نامه یا اسناد عادی معارض مخالف با ماده ی ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک میدانند و به صرف استناد به سند عادی حکم به ابطال سند صادر نمی کنند.
موضوع اعتبار اسناد عادی انتقال در تعارض با سند رسمی از دیر باز مورد اختلاف محاکم بوده است؛ اما نظریه ی مورخ ۹۵/۸/۴ شورای نگهبان که اشعار می دارد استاد عادی املاک در صورتی که قراین و ادله ی قانونی یا شرعی بر صحت آن وجود داشته باشد معتبر است، به این اختلافات پایان داده است.
(۲) در صورتی که انتقال رسمی ملک به خوانده در اجرای رأی دادگاه باشد مثلاً دادگاه به الزام تنظیم سند رسمی حکم داده باشد، موجبی برای رسیدگی همعرض به دعوی ابطال سند وجود ندارد چرا که قبلاً دادگاه دیگری نسبت به تنظیم سند حکم کرده است و هر چند خواسته ی ابطال سند با آن خواسته یکی نیست؛ ولی اظهار نظر در آن اظهار نظر بر حکم دادگاه همعرض میباشد.
در حقیقت اگر سند رسمی به موجب احکام فضایی تنظیم شده باشد، دعوی ابطال اسناد نیز مطابق تشریفات قانونی صرفاً و منحصراً در دادگاه صادر کننده ی حکم قطعی قابل رسیدگی است.
(۳) در مواردی که سند مالکیت به تبع رأی هیأت موضوع ماده ی ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک صادر شده باشد ابتدا باید نسبت به رأی هیأت مزبور اعتراض و ابطال رأی هیأت را درخواست کرد و سپس ابطال سند رسمی که بر اساس رأی هیأت صادر شده است خواسته شود.
۱ متن نظریه ی فقهای محترم شورای نگهبان در قسمت مستندات قانونی، در ادامه ی همین دعوی آمده است.
۲ رویه ی غالب محاکم بر این اساس حکم می دهند ولی رای خلاف این حکم هم دیده شده است. در قسمت رویه و نظرات قضایی نمونه ای از هر دو نظر ذکر شده است.
