وکیل دعاوی ملکی قسمت 23
مبنای حقوقی دادخواست
این امکان وجود دارد که عقود و قراردادها پس از آن که به صورت صحیح تشکیل شدند.
در شرایطی بدون نیاز به اراده ی حقوقی جدید، منحل شوند. برای این نوع از انحلال عقد، واژه ی انفساخ به کار برده می شود. انفساخ قرارداد به دو شکل قابل تصور است.
ممکن است در قرارداد، شرط شود در صورت ایجاد شرایط خاصی، مانند عدم انجام تعهد از سوی یکی از طرفین، قرارداد منحل و منفسخ شود.
هم چنین ممکن است انفساخ به حکم قانون باشد. مانند انفساخ عقد وکالت در صورت فوت یا حجر یکی از طرفین اگر چه پس از انفساخ ،عقد، ضرورتی به ارایه ی دادخواست حقوقی وجود ندارد و کسی که از انفساخ نفع میبرد میتواند در صورت استناد طرف دیگر به قرارداد، به عنوان دفاع به انفساخ استناد کند؛ اما در برخی موارد، ذی نفع به جهت تعیین تکلیف موضوع و یا ادعاهای احتمالی که ممکن است از سوی طرف دیگر قرارداد مطرح شود و یا استفاده از آثار حقوقی انفساخ میتواند، دادخواست تأیید انفساخ را تقدیم دادگاه کند.
دادگاه پس از بررسی تحقق انفساخ، رأی به تأیید انفساخ می دهد. طرفین دعوی هر کدام از طرفین که بخواهند انفساخ را مورد تأیید مرجع رسمی برسانند و از ند میتوانند با سمت خواهان علیه ی طرف دیگر قرار داد. آثار انحلال استفاده کنند. طرح دعوی کنند.
مرجع صالح برای رسیدگی با توجه به این که تأیید انفساخ در این جا به طور خاص در مورد اموال غیر منقول، مورد نظر است، دادگاه محل وقوع ملک، صالح به رسیدگی است. نحوه ی اجرای رأی دادگاه تنها انفساخ را تأیید می کند و رای دادگاه نیاز به صدور اجراییه ندارد
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
بر اساس ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر سل 56 ، در مواردی که بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظیم نشده با اگر تنظیم شده مدت آن منقضی شده و طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هر یک می توانند برای تعیین اجاره بها ( در مواردی که اجاره نامه در بین نباشد ) و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کنند .
بنابراین در صورتی که قرارداد اجاره ای با این شرایط منعقد شده باشد ، مستاجر یا حتی موجر می توانند به دادگاه صالح برای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره مراجعه کنند و به دادگاه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره دهند .
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره یک دعوی غیر مالی است . هم چنین دعوی تنظیم سند رسمی اجاره زمانی می تواند مطرح شود که طرف مقابل دعوی از تنظیم سند رسمی امتناع کند .
دادگاه صالح برای دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
دعاوی مربوط اموال غیرمنقول در دادگاه محل وقوع مال مطرح می شوند از این رو دادگاه صالح برای دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نیر دادگاه محل وقوع ملک اجاره ای است . در زمینه الزام به تنظیم سند رسمی اجاره این نکته نیز حائز اهمیت است که شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی نمی باشد .
اجاره نامه سند نوشتاری و قراردادی در مورد اجاره ملک است، که بین مالک و مستاجر نوشته می‌شود و شامل مواردی مانند، مشخصات طرفین قرارداد، میزان اجاره بها، مدت اجاره، مورد اجاره و شرایط طرفین است. پس به طور مشخص، میزان توافقی مبلغ اجاره و شرایط پرداخت، در اجاره نامه قید می‌شود و مستاجر موظف است که به آن عمل کند.
قوانین اصلی اجاره بها | قوانین پرداخت اجاره بها مشاعات برج
به دلیل، اهمیت موضوع اجاره بها و موارد مرتبط با آن و همچنین قوانین پرداخت اجاره بها مشاعات برج، قانون‌گذار مواردی را مشخص کرده است، که هنگام عقد قرارداد اجاره، حتما باید رعایت شود. مطابق با قانون مدنی کشور، در مورد قوانین اصلی اجاره بها مواردی وجود دارد، که در زیر به آن اشاره می کنیم.
پرداخت هزینه‌های خانه اجاره‌ای
مطابق با ماده ۴۸۶ تعمیراتی، که مربوط به عین ملک است، به مالک مربوط می‌شود و به عهده مستاجر نیست؛ برای مثال، مشکلاتی که در سقف خانه بر اثر بارش باران ایجاد شود.
اما مشکلاتی مثل خراب شدن شیر آب، یا سیستم گرمایشی سرمایشی در زمان سکونت مستاجر به مالک مربرط نمی شود و مستاجر باید خسارت را پرداخت کند. اگر قبل از اجاره مواردی از خرابی توسط مستاجر مشاهده شود، میتواند از مالک درخواست کند که موارد را بر طرف کند و سپس مستاجر در ملک ساکن شود.
