مطالبه وجه بابت،ما به التفاوت کسری یا مازاد مساحت__موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر

وکیل دعاوی ملکی قسمت 26

وکیل دعاوی ملکی قسمت 26

الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک (مبنای حقوقی دادخواست):

یکی از ویژگی های فروش ملک این است که فروشنده تعهد به تحویل ملک و خریدار تعهد به پرداخت ثمن دارد حال  اگر فروشنده به تعهد خود عمل کرد و ملک را نیز تحویل خریدار داد ولی قرار داد به هر علتی فسخ یا باطل شد خریدارمتعهد است که ملک را به فروشنده مسترد کند.

الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک

یکی از مواردی که در هنگام خرید و فروش ملک مطرح می گردد، مساله تعهد فروشنده مبنی بر تحویل ملک و تعهد خریدار مبنی بر پرداخت ثمن معامله می باشد. اما گاهی اوقات ممکن است که فروشنده، ملک را به خریدار تحویل داده باشد اما قرارداد بنا به هر علتی، فسخ یا باطل گردد، در اینصورت خریدار موظف می باشد که ملک را به فروشنده مسترد نماید.

در صورتی که خریدار به تعهد خود عمل ننماید و ملک را به فروشنده برنگرداند، در اینصورت فروشنده می بایست دادخواستی را در دادگاه حقوقی مبنی بر الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک را مطرح نماید. در این دعوا خواهان دعوا فروشنده می باشد و خوانده دعوا نیز خریدار است.

دادگاه صالح  جهت رسیدگی به این دعوا، دادگاه محل وقوع ملک می باشد. پس از صدور رای مبنی بر الزام خریدار به استرداد ملک به فروشنده و قطعیت رای صادره، اجرائیه صادر و پرونده به اجرای احکام ارسال می گردد. در اجرای احکام به کمک دادورز اجرا، ملک تخلیه و تحویل فروشنده داده می شود.

نکات حقوقی مهم در طرح دعوای الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک

  • مالک ملک (فروشنده) می تواند در ستون خواسته علاوه بر الزام خریدار به تخلیه و ‌استرداد ملک، اجرت المثل ایام تصرف را نیز از او مطالبه نماید.

  • زمانی که فروشنده دادخواست الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک را تقدیم دادگاه می نماید، موظف است که فسخ و یا بطلان قرار داد را نیز ثابت نماید بنابراین او می بایست قبل و یا همزمان با دادخواست استرداد ملک، خواسته تایید فسخ یا بطلان را نیز تقدیم دادگاه نماید.

  • فروشنده ملک زمانی محق خواهد بود که دادخواست الزام خریدار به استرداد ملک را تقدیم نماید که مالک رسمی ملک باشد و یا حکم قطعی الزام مالک به تنظیم سند رسمی  به نفع او صادر شده باشد در غیر اینصورت موظف است همزمان با دادخواست استرداد ملک، خواسته الزام به تنظیم سند رسمی و یا ابطال سند مالکیت را نیز تقدیم نماید.

  • بعد از آنکه فروشنده از خریدار بخواهد که ملک را مسترد نماید اما خریدار امتناع ورزد، او در حکم غاصب تلقی می گردد و ضامن هرگونه خساراتی است که بر ملک وارد می گردد حتی اگر او مقصر نباشد.

  • توصیه می گردد قبل از طرح دعوای الزام خریدار مبنی بر استرداد ملک، ابتدا با ارسال اظهارنامه اصلی  از او خواستار استرداد ملک شوید و اگر خریدار امتناع نمود، دادخواست تقدیم گردد.

وکیل دعاوی ملکی قسمت 25

مستندات قانونی در طرح دعوای الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک

ماده 366 قانون مدنی

هرگاه کسی به بیع فاسد مالی را قبض کند، باید آن را به صاحبش رد کند و اگر تلف یا ناقص شود، ضامن عین و منافع آن خواهد بود.

ماده 631 قانون مدنی

هرگاه کسی مال غیر را به عنوانی غیر از مستودع متصرف باشد و مقررات این قانون او را نسبت به آن مال امین قرار داده باشد مثل ‌مستودع است بنابراین مستاجر نسبت به عین مستاجره قیم یا ولی نسبت به مال صغیر یا مولی علیه و امثال آن ها ضامن نمی باشد مگر در صورت تفریط ‌یا تعدی و در صورت استحقاق مالک به استرداد از تاریخ مطالبه او و امتناع متصرف با امکان رد متصرف مسئول تلف و هر نقص یا عیبی خواهد بود اگرچه مستند به فعل او نباشد.

ماده 308 قانون مدنی

غصب، استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان. اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است.

ماده 310 قانون مدنی

اگر کسی که مالی به عاریه یا به ودیعه و امثال آنها در دست اوست، منکر شود، از تاریخ آن کار در حکم غاصب است.

رای شماره ۹۳۹ مورخ 26-07-1391 شعبه ۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

طرح دعوای استرداد مبیع، مستلزم طرح و اثبات فسخ یا ابطال بیع است. لذا چنان چه احراز فسخ یا بطلان عقد، موضوع دعوی نباشد، دعوای استرداد، قابل استماع نیست.

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

شماره نظریه: 7/99/346 شماره پرونده: 99-76-346ح تاریخ نظریه: 1399/04/23

در یک پرونده اجرایی که مفاد آن استرداد عوضین به جهت انفساخ رابطه قراردادی است، یکی از عوضین در زمان انعقاد قرارداد قطعه زمینی بوده است که در مقابل عوض دیگر در قالب معوض به طرف دیگر قرارداد واگذار شده است؛ اما حکم قطعی بر انفساخ رابطه قراردادی به استرداد عوضین به مانند قبل از انعقاد عقد صادر شده و در مرحله اجرا کاشف به عمل می‌آید که قطعه زمین مورد معامله اکنون تبدیل به یک ساختمان چندین طبقه شده است.

با توجه به اینکه مطابق ماده 46 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 عوض مورد نظر در حکم تلف قرار گرفته، باید قیمت آن به طرف مقابل پرداخت شود. توضیح آنکه ملک مذکور در زمان انعقاد قرارداد دارای کاربری آموزشی بوده که ارزش آن با توجه به این کاربری کمتر از دیگر کاربری‌هاست؛ حال پس از گذشت چندین سال این ملک به چندین واحد آپارتمان با کاربری مسکونی تبدیل شده است.

بر حسب ظاهر تحویل گیرنده زمین در تغییر کاربری آن تاثیری نداشته و هزینه زیادی هم متقبل نشده است. حال در جایی که باید بهای ملک مورد نظر به طرف دیگر پرداخت شود بین کاربری آموزشی و مسکونی تفاوت قیمت فاحشی وجود دارد، آیا باید بهای زمین با کاربری زمان انفساخ ملاک عمل قرار گیرد یا زمان انعقاد قرارداد؟

وکیل دعاوی ملکی قسمت26--موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر
وکیل دعاوی ملکی قسمت26–موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر

در فرض سؤال که به جهت انفساخ عقد بیع، حکم بر استرداد عوضین صادر شده است؛ اما مبیع که ملکی با کاربری آموزشی بوده به یک مجتمع آپارتمانی با کاربری مسکونی تبدیل شده است، چنانچه فرآیند تغییر کاربری و ساخت و ساز در ملک پیش از انفساخ معامله صورت گرفته باشد، از آنجا که این امر در زمان مالکیت خریدار انجام گرفته است، ارزش افزوده ایجاد شده به وی تعلق دارد و به سبب فراهم نبودن استرداد عین محکوم به،

بر اساس ماده 46 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356، قیمت ملک بدون در نظر گرفتن تغییر کاربری و ارزش افزوده ایجاد شده در زمان مالکیت خریدار و بر اساس کاربری آموزشی ملک تعیین و وصول می شود؛ اما اگر تغییر کاربری و ساخت و ساز در ملک پس از انفساخ معامله و صدور حکم قطعی صورت گرفته باشد، موضوع تابع احکام غصب است و به سبب مقدور نبودن استرداد عین محکوم به، قیمت یوم الادا با لحاظ کاربری مسکونی باید پرداخت شود.

نحوه طرح دعوی الزام خریدار به تخلیه و استردادملک :

زمانی که مبایعه نامه ای بین خریدار و فروشنده منعقد می شود تحت شرایطی برای طرفین قرارداد حق فسخ در نظر گرفته می شود یا انکه اصلا مبایعه نامه باطل می شود به طور مثال مشخص می شود فروشنده ملک متعلق به دیگری را فروخته است و مالک اصلی اقدام به طرح دعوی علیه خریدار مینماید.

اگر فروشنده مدعی می باشد که به دلایل شرایط قراردادی معامله قابل فسخ است می بایست اقدام به طرح دعوای اعلام فسخ قرارداد و تخلیه و استرداد ملک علیه خریدار نماید تا دادگاه با بررسی محتویات پرونده اگر دعوی فسخ را وارد دانست حکم به تخلیه و استرداد ملک نیز می دهد.

https://www.google.com/url?sa=i&url=https%3A%2F%2Frc.majlis.ir%2Ffa%2Flaw%2Fshow%2F101469&psig=AOvVaw3eCwQIJYjampNKOusQB80x&ust=1710311312399000&source=images&cd=vfe&opi=89978449&ved=0CAgQrpoMahcKEwjgvJmjjO6EAxUAAAAAHQAAAAAQBA

سایر نکات مرتبط با دعوی :

۱-پس از انکه فروشنده فسخ قرارداد و استردادملک را از خریدار خواست و اگر خریدار ملک را به فروشنده مسترد ننمود، خریدار در حکم غاصب است و در صورتی که هر خسارتی به ملک وارد شود ولو آنکه خریدار مرتکب تقصیری نشده باشد مسئول می باشد.
۲-اگر خریدار پس از اطلاع از خواسته فروشنده مبنی بر فسخ قرارداد و تقاضای استردادملک، از استرداد امتناع بورزد از تاریخ امتناع فروشنده می تواند دادخواست مطالبه اجرت المثل را در دادگاه مطرح نماید.

به محض وقوع بیع، مالکیت مبیع به خریدار و مالکیت ثمن به فروشنده منتقل میشود و عموما مبیع، تسلیم خریدار میشود. اما عواملی وجود دارند که ممکن است بعدا به اساس عقد لطمه بزنند و آن را از اعتبار ساقط کنند .

انحلال عقد به هر دلیلی باشد، موجب بازگشت ملکیت مبیع به فروشنده است؛ فروشنده نیز مکلف است ثمن را بازگرداند. در صورتی که خریدار پس از انحلال، به وظیفه خود مبنی بر تحویل مبیع عمل نکند، بایع میتواند ضمن تقدیم دادخواست الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک ، الزام او را از دادگاه بخواهد.

نحوه اقامه دعوای الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک

فروشنده و خریدار به ترتیب خواهان و خوانده این دعوا میباشند.  همچنین لازم است این دعوا پس از اثبات بی‌اعتباری بیع مقدم مطرح شود؛ زیرا تا زمانی که بیع مذکور، معتبر شمرده شود، موجبی برای استرداد ملک وجود ندارد.

دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوی:

دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی به این دعوی می باشد.

به طور کلی پرونده های ملکی علی الخصوص این دعوی دارای پیچیدگی های بسیاری می باشد لذا به دوستان توصیه می گردد قبل از هر اقدامی با یک وکیل دادگستری متخصص مشورت نمایید.

چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده ایی داشته اید می توانید با وکلای موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر در ساعات اداری تماس بگیرید.

09121597687

091277724264

02177723606

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *