وکیل دعاوی ملکی قسمت 26
الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک (مبنای حقوقی دادخواست):
یکی از ویژگی های فروش ملک این است که فروشنده تعهد به تحویل ملک و خریدار تعهد به پرداخت ثمن دارد حال اگر فروشنده به تعهد خود عمل کرد و ملک را نیز تحویل خریدار داد ولی قرار داد به هر علتی فسخ یا باطل شد خریدارمتعهد است که ملک را به فروشنده مسترد کند.
الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک
یکی از مواردی که در هنگام خرید و فروش ملک مطرح می گردد، مساله تعهد فروشنده مبنی بر تحویل ملک و تعهد خریدار مبنی بر پرداخت ثمن معامله می باشد. اما گاهی اوقات ممکن است که فروشنده، ملک را به خریدار تحویل داده باشد اما قرارداد بنا به هر علتی، فسخ یا باطل گردد، در اینصورت خریدار موظف می باشد که ملک را به فروشنده مسترد نماید.
در صورتی که خریدار به تعهد خود عمل ننماید و ملک را به فروشنده برنگرداند، در اینصورت فروشنده می بایست دادخواستی را در دادگاه حقوقی مبنی بر الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک را مطرح نماید. در این دعوا خواهان دعوا فروشنده می باشد و خوانده دعوا نیز خریدار است.
دادگاه صالح جهت رسیدگی به این دعوا، دادگاه محل وقوع ملک می باشد. پس از صدور رای مبنی بر الزام خریدار به استرداد ملک به فروشنده و قطعیت رای صادره، اجرائیه صادر و پرونده به اجرای احکام ارسال می گردد. در اجرای احکام به کمک دادورز اجرا، ملک تخلیه و تحویل فروشنده داده می شود.
نکات حقوقی مهم در طرح دعوای الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک
-
مالک ملک (فروشنده) می تواند در ستون خواسته علاوه بر الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک، اجرت المثل ایام تصرف را نیز از او مطالبه نماید.
-
زمانی که فروشنده دادخواست الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک را تقدیم دادگاه می نماید، موظف است که فسخ و یا بطلان قرار داد را نیز ثابت نماید بنابراین او می بایست قبل و یا همزمان با دادخواست استرداد ملک، خواسته تایید فسخ یا بطلان را نیز تقدیم دادگاه نماید.
-
فروشنده ملک زمانی محق خواهد بود که دادخواست الزام خریدار به استرداد ملک را تقدیم نماید که مالک رسمی ملک باشد و یا حکم قطعی الزام مالک به تنظیم سند رسمی به نفع او صادر شده باشد در غیر اینصورت موظف است همزمان با دادخواست استرداد ملک، خواسته الزام به تنظیم سند رسمی و یا ابطال سند مالکیت را نیز تقدیم نماید.
-
بعد از آنکه فروشنده از خریدار بخواهد که ملک را مسترد نماید اما خریدار امتناع ورزد، او در حکم غاصب تلقی می گردد و ضامن هرگونه خساراتی است که بر ملک وارد می گردد حتی اگر او مقصر نباشد.
-
توصیه می گردد قبل از طرح دعوای الزام خریدار مبنی بر استرداد ملک، ابتدا با ارسال اظهارنامه اصلی از او خواستار استرداد ملک شوید و اگر خریدار امتناع نمود، دادخواست تقدیم گردد.
وکیل دعاوی ملکی قسمت 25
مستندات قانونی در طرح دعوای الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک
ماده 366 قانون مدنی
هرگاه کسی به بیع فاسد مالی را قبض کند، باید آن را به صاحبش رد کند و اگر تلف یا ناقص شود، ضامن عین و منافع آن خواهد بود.
ماده 631 قانون مدنی
هرگاه کسی مال غیر را به عنوانی غیر از مستودع متصرف باشد و مقررات این قانون او را نسبت به آن مال امین قرار داده باشد مثل مستودع است بنابراین مستاجر نسبت به عین مستاجره قیم یا ولی نسبت به مال صغیر یا مولی علیه و امثال آن ها ضامن نمی باشد مگر در صورت تفریط یا تعدی و در صورت استحقاق مالک به استرداد از تاریخ مطالبه او و امتناع متصرف با امکان رد متصرف مسئول تلف و هر نقص یا عیبی خواهد بود اگرچه مستند به فعل او نباشد.
ماده 308 قانون مدنی
غصب، استیلا بر حق غیر است به نحو عدوان. اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است.
ماده 310 قانون مدنی
اگر کسی که مالی به عاریه یا به ودیعه و امثال آنها در دست اوست، منکر شود، از تاریخ آن کار در حکم غاصب است.
رای شماره ۹۳۹ مورخ 26-07-1391 شعبه ۱ دادگاه تجدیدنظر استان تهران
طرح دعوای استرداد مبیع، مستلزم طرح و اثبات فسخ یا ابطال بیع است. لذا چنان چه احراز فسخ یا بطلان عقد، موضوع دعوی نباشد، دعوای استرداد، قابل استماع نیست.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
شماره نظریه: 7/99/346 شماره پرونده: 99-76-346ح تاریخ نظریه: 1399/04/23
در یک پرونده اجرایی که مفاد آن استرداد عوضین به جهت انفساخ رابطه قراردادی است، یکی از عوضین در زمان انعقاد قرارداد قطعه زمینی بوده است که در مقابل عوض دیگر در قالب معوض به طرف دیگر قرارداد واگذار شده است؛ اما حکم قطعی بر انفساخ رابطه قراردادی به استرداد عوضین به مانند قبل از انعقاد عقد صادر شده و در مرحله اجرا کاشف به عمل می‌آید که قطعه زمین مورد معامله اکنون تبدیل به یک ساختمان چندین طبقه شده است.
با توجه به اینکه مطابق ماده 46 قانون اجرای احکام مدنی مصوب 1356 عوض مورد نظر در حکم تلف قرار گرفته، باید قیمت آن به طرف مقابل پرداخت شود. توضیح آنکه ملک مذکور در زمان انعقاد قرارداد دارای کاربری آموزشی بوده که ارزش آن با توجه به این کاربری کمتر از دیگر کاربری‌هاست؛ حال پس از گذشت چندین سال این ملک به چندین واحد آپارتمان با کاربری مسکونی تبدیل شده است.
بر حسب ظاهر تحویل گیرنده زمین در تغییر کاربری آن تاثیری نداشته و هزینه زیادی هم متقبل نشده است. حال در جایی که باید بهای ملک مورد نظر به طرف دیگر پرداخت شود بین کاربری آموزشی و مسکونی تفاوت قیمت فاحشی وجود دارد، آیا باید بهای زمین با کاربری زمان انفساخ ملاک عمل قرار گیرد یا زمان انعقاد قرارداد؟
