مطالبه وجه بابت،ما به التفاوت کسری یا مازاد مساحت__موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر

وکیل دعاوی ملکی قسمت 27

وکیل دعاوی ملکی قسمت 27

الزام به تحویل مورد اجاره به مستاجر

مبنای حقوقی دادخواست:برای طرح چنین دادخواستی اولا بایستی قرارا داد اجاره ایی بین موجر و مستاجر منعقد شده و تاریخ مشخصی نیز برای تحویل مورد اجاره به مستاجر مشخص شده باشد اما با این حال موجر در زمان مقرر ملک را به مستاجر تحویل ندهد.لذا از زمانی که موعد تحویل ملک فرا رسد و ملک تحویل مستاجر داده نشود مستاجر می تواند با مراجعه به دادگاه برای احقاق حق خود دادخواست الزام به تحویل مورد اجاره را مطرح کند.

از جمله تعهدات قراردادی موجرین که در قرارداد اجاره نیز به آن اشاره می گردد،تاریخ تعهد در تحویل مورد اجاره است.که در مواد476 و 477 قانون مدنی نیز به این تکلیف اشاره شده است.که در فرض تخلف موجر ضمانت اجرای امکان اعمال فسخ قرارداد در فرض پیش بینی در قرارداد وجود دارد و در صورت عدم پیش بینی حق فسخ یا عدم تمایل مستاجر به اعمال حق فسخ خود ،طرح دعوی الزام موجر به تحویل مورد اجاره به مستاجر و ایفای تعهد از سوی محاکم عمومی حقوقی متصور است.که نهایتا اینکه با اخذ حکم بالاجبار از ملک رفع تصرف و در اختیار مستاجر و درصورت عدم امکان اجرای حکم امکان فسخ قرارداد از سوی مستاجر و خروج از تعهدات قراردادی و مطالبه حقوق قراردادی وی در مقررات پیش بینی شده است.

شرایط طرح دعوی الزام موجر به تحویل مورد اجاره به مستاجر

1.اثبات رابطه استیجاری

2.انقضای مهلت قراردادی موجر جهت ایفای تعهد در تحویل مورد اجاره

3.عدم انقضای مدت قرارداد

نکته کاربردی:

در صورتی که جهت ایفای تعهد موجر به تحویل مورد اجاره وجه التزام (خسارت) در قرارداد پیش بینی شده باشد،مستاجرمی تواند نسبت به طرح این خسارت همزمان با دعوی الزام به تحویل در یک دادخواست اقدام نماید.

نحوی اعمال حق فسخ قرارداد در دعوی الزام موجر به تحویل مورد اجاره 

مستاجر ابتدائا نمی تواند بعلت تخلف موجر از ایفای تعهد در تحویل اقدام به فسخ اجاره و خروج از قرارداد نماید.مگر اینکه حق اعمال فسخ برای مستاجر در قرارداد پیش بینی شده است.در غیر اینصورت موجر می بایست جهت الزام به ایفای تعهد،اقدام به طرح دعوی الزام به تحویل مورد اجاره و اثبات حقانیت خود نماید و پس از اخذ حکم قطعی و طی مراحل اجرائی با فرض عدم امکان اجرای حکم اقدام به فسخ قرارداد نماید.

لذا مستاجرین می بایست نسبت به پیش بینی امکان حق فسخ قرارداد برای خود و ایجاد ضمانت اجراهای قراردادی کافی که امکان اجرای تعهد از سوی موجر را فراهم نماید،دقت لازم را داشته باشند.

نکته کاربردی:

در فرضی که موجر به تعهد قراردادی تحویل عمل نمی نماید و حق حبسی جهت امکان عدم اجرای تعهد در تحویل برای موجر وجود ندارد،مستاجر می تواند نسبت به موجر نیز اقدام به طرح دعوی نماید.در غیر اینصورت موجر می تواند با اعمال حق حبس خود تحویل را منوط به پرداخت ودیعه و ضمانت اجراهای قراردادی پیش توافق شده نماید.

طرفین دعوی الزام به تحویل مورد اجاره به مستاجر

مستاجر به عنوان خواهان و موجر به عنوان خوانده در ستون دادخواست قرار خواهند گرفت.

وکیل دعاوی ملکی قسمت 26

نکات کاربردی:

1.بموجب ماده 497 قانون مدنی،عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمی شود.لیکن اگر موجر فقط برای مدت عمرخود مالک منافع عین مستاجره بوده باشد،اجاره به فوت موجر باطل می شود و اگرشرط مباشرت مستاجر شده باشد،اجاره به فوت مستاجرباطل می گردد.بر همین اساس در صورتی که موجر محدودیتی در خصوص زمان مالکیت نداشته باشد،با فوت وی امکان طرح دعوی به طرفیت ورثه وی وجود خواهد داشت.

2.در صورت فوت مالک و عدم طرح دعوا به طرفیت تمامی ورثه با توجه به مالکیت تمامی ورثه در جز به جزمنافع ملک و نیز عدم امکان تجزیه دعوا و عدم امکان اجرای حکم بعلت تعارض با حقوق سایر وراث،دعوی بموجب ماده 2 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی بعلت عدم طرح صحیح دعوا با قرار عدم استماع دعوا مواجه خواهد شد.
3.در صورت فوت موجر و عدم اطلاع از مشخصات ورثه وی،مستاجر وی می توانند با اخذ تامین دلیل از شورای حل اختلاف محل آخرین اقامت وی درخواست اخذ استعلام از اداره ثبت احوال مربوطه را نماید.هرچند بعضا مشاهده می شود که شوراهای حل اختلاف با استدلال غلط ممنوعیت در تحصیل دلیل از سوی آنها از انجام این درخواست امتناع می نمایند.

دادگاه صالح جهت طرح دعوای الزام به تحویل مورد اجاره به مستاجر

برابر با ماده 20 قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی،دادگاه محل وقوع ملک(مال غیرمنقول)صلاحیت رسیدگی به دعوای مذکور را دارا خواهد بود.

مهلت طرح دعوی الزام به تحویل مورد اجاره 

با توجه به اینکه قرارداد اجاره با انقضای مدت اجاره کان لم یکن خواهد شد.امکان طرح دعوی می بایست تا قبل از انقضای مدت اجاره صورت پذیرد.جه بسا به علت تعلل در طرح دعوی و اخذ حکم اجرای حکم مصادف با انقضای مدت اجاره گردد.

نحوه اجرای حکم تخلیه بعلت عدم پرداخت اجاره بها

با قطعی شدن حکم و ابلاغ اجرائیه به موجر،وی موظف است ظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به تحویل مورد اجاره به واحد اجرای احکام یا مستاجر اقدام نماید.در غیر اینصورت با تشکیل پرونده اجرائی از طرف شعبه بدوی و ارجاع پرونده به واحد اجرای احکام مدنی،دادورز اجرای احکام با همراهی نماینده دادستان و مامور نیروی انتظامی نسبت به تحویل ملک به مستاجر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی و قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی اقدام می نمایند.

وکیل دعاوی ملکی قسکت27--موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر
وکیل دعاوی ملکی قسکت27–موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر

برای طرح چنین دادخواستی، اولاً بایستی قرارداد اجاره ای بین موجر و مستأجر منعقد شده و تاریخ مشخصی نیز برای تحویل مورد اجاره به مستأجر مشخص شده باشد اما با ای حال موجر در زمان مقرر ملک را به مستأجر تحویل ندهد. لذا از زمانی که موعد تحویل ملک فرا رسد و ملک تحویل مستأجر داده نشود مستأجر می تواند با مراجعه به دادگاه برای احقاق حق خود دادخواست الزام به تحویل مورد اجاره را مطرح کند.

طرفین دعوی

مستأجری که هنوز ملک مورد نظر را تصرف نکرده است خواهان دعوی محسوب می شود و باید دادخواست خود را به طرفیت موجر مطرح کند.

مرجع صالح برای رسیدگی

مطابق قانون آیین دادرسی مدنی هرگونه دعاوی مرتبط به ملک در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می شود.

نحوه ی اجرای رأی

بعد از صدور رأی قطعی اگر موجر به اختیار خود ملک را تحویل ندهد ملک توسط دادگاه با اجبار به تصرف مستأجر قرار می گیرد و در صورتیکه امکان تحویل ملک به مستأجر وجود نداشته باشد مستأجر حق فسخ قرارداد را دارد.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی

1- اگر به دلایلی مانند آتش سوزی یا زلزله ملک مورد اجاره از بین برود اجاره نامه باطل می شود.

2- در اموال غیر منقول تحویل کلید ملک به منزله ی تحویل ملک تلقی می شود. مشروط بر آنکه امکان بهره برداری و انتفاع کامل از ملک توسط مستأجر وجود داشته باشد.

3- مستأجر می تواند تا زمانیکه مورد اجاره تحویل او داده نشده است از پرداخت اجاره بها خودداری کند.
4- اگر مستأجر نتواند موجر را الزام کند حق فسخ دارد و اگر نخواهد قرارداد را فسخ کند می تواند برای اجرت المثل منافع به موجر که غاصب منفعت وی می باشد رجوع کند.
5- ممکن است در قرارداد اجاره برای تأخیر موجر در تحویل مورد اجاره خسارتی تعیین شود که در چنین شرایطی مستأجر می تواند در دادخواست خسارت تأخیر انجام تعهد از سوی موجر را تا روز تقدیم دادخواست مطالبه کند.

https://www.google.com/url?sa=i&url=https%3A%2F%2Fqavanin.ir%2FLaw%2FTreeText%2F181379&psig=AOvVaw3Dq4nZYg3UWOI5M90ydQuq&ust=1710656736231000&source=images&cd=vfe&opi=89978449&ved=0CAgQrpoMahcKEwig9Y2Mk_iEAxUAAAAAHQAAAAAQBA

مستندات قانونی

ماده ی476 قانون مدنی

موجر باید عین مستأجره را تسلیم مستأجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار مستأجر خیار فسخ دارد.

ماده ی477 قانون مدنی

موجر باید عین مستأجره را در حالتی تسلیم کند که مستأجر بتواند استفاده ی مطلوبه را بکند.

رویه و نظریات قضایی

رأی شماره ی296-12/12/1311 دیوان عالی کشور

ماده ی476ق.م، راجع به لزوم تسلیم عین مستأجره به موجر ناظر به وهله ی اولی است پس اگر دیگری آن را از دست او خارج کرده باشد حکم ماده ی مزبور در آن جاری نخواهد بود.

مستاجر یا قائم مقام او ( وراث مستاجر) می تواند در صورت امتناع موجر از تحویل ملک به ایشان اقدام به طرح دعوی حقوقی نماید. مطابق با قوانین آیین دادرسی در امور مدنی. دعاوی مرتبط با ملک در دادگاه عمومی حقوقی شهرستانی رسیدگی می شود که ملک در آن شهرستان مستقر است. دادگاه پس از رسیدگی به دعوی با تشخیص محق بودن مستاجر ، اقدام به صدور رای به نفع او خواهد کرد.

در صورتی که امکان تحویل ملک به مستاجر وجود نداشته باشد. و یا ملک توسط شخص دیگری تصرف شده باشد. مستاجر اختیار فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت. در چنین شرایطی با احراز عدم امکان تحویل ملک به مستاجر ، بهتر است ایشان اظهارنامه ای جهت اعلام فسخ قرارداد اجاره برای موجر ارسال کند .

اجاره‌نامه چیست؟

اجاره‌نامه قراردادی است که بین دو طرف معامله یعنی موجر و مستاجر بسته می‌شود. در این سند جزئیات ملک، حدود، شرایط و میزان ودیعه و اجاره‌بها درج می‌شود. برخی از افراد به اشتباه به جای اجاره‌نامه از قولنامه استفاده می‌کنند. ضمن این‌که برخی هم اجاره‌نامه را به‌صورت دستی می‌نویسند و به مشاور املاک مراجعه نمی‌کنند.

انواع اجاره‌نامه

قرارداد اجاره انواع مختلفی دارد و از بخش‌های مختلفی تشکیل شده است.

  • اجاره‌نامه رسمی: این اجاره‌نامه در محضر بین طرفین امضا می‌شود و بهترین و رسمی‌ترین گزینه است.
  • اجاره‌نامه بنگاهی: همان‌طور که مشخص است، این اجاره‌نامه در مشاور املاک تنظیم می‌شود و مشمول ماده ۱۰ قانون مدنی می‌شود.
  •  اجاره‌نامه دستی: این گزینه هم معمولا بین موجر و مستاجر نوشته و امضا می‌شود و برای انعقاد آن به محضر یا بنگاه مراجعه نمی‌کنند.

رأی شماره3-4/7/78 ردیف77/33 هیأت عمومی دیوان عالی کشور

با توجه به مقررات موضوعه اصولاً مستأجر باید متمکن استفاده از عین مستأجره باشد. بنابراین در صورت عدم تأدیه ی جریمه از ناحیه ی موجر مورد اجاره به لحاظ مواجه شدن با تعطیلی از قابلیت انتفاع خارج شده و موجبات ضرر مستأجر فراهم می شود.

عواقب عدم تحویل ملک به مستاجر

یکی از شایع‌ترین مشکلاتی که میان موجر و مستاجر رخ می‌دهد، تحویل ندادن ملک به مستاجر در زمان قانونی از سوی صاحبخانه است که قانون‌گذار برای این موضوع جرم مخصوصی را در نظر گرفته است.

اگر موجر در زمان مشخصی ملک را تحویل مستاجر ندهد، باید به دادگاه حقوقی جواب بدهد. مستاجر باید دادخواست به خواسته الزام به تحویل ملک مورد اجاره را از دادگاه عمومی حقوقی درخواست کند.

دادگاه به نظر و دادخواست مستاجر می‌پردازد و پس از بررسی دقیق حکم را صادر می‌کند. پس از آن که حکم دادگاه صادر شد، مستاجر می‌تواند عین مال خود را از صاحبخانه دریافت کند. ⁣

چنانچه درخصوص موضوع سوال و یا پرونده ایی داشته اید می توانید با وکلای موسسه حقوقی محمد رضا مه دادگر در ساعات اداری تماس بگیرید.

09121597687

02177724264

02177723606

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *