الزام خریدار به تخلیه و استرداد ملک

مبنای حقوقی دادخواست

یکی از ویژگی های فروش ملک این است که فروشنده تعهد به تحویل ملک و خریدار تعهد به پرداخت ثمن دارد.

حال اگر فروشنده به تعهد خود عمل کرده و ملک را نیز تحویل خریدار داد ولی قرار داد به هر علتی فسخ یا باطل شد خریدار متعهد است که ملک را به فروشنده مسترد کند در صورت امتناع خریدار از این تکلیف قانونی فروشنده می تواند دادخواست الزام خریدار به استرداد ملک را به دادگاه تقدیم کند.

طرفین دعوی

فروشنده به عنوان خواهان و خریدار به عنوان خوانده  دعوی می باشند.

مرجع صالح برای رسیدگی

دعاوی مربوط به املاک و سایر حقوق راجع به آن باید در دادگاه محل وقوع ملک مطرح شوند.

نحوه اجرای رای

پس از رسیدگی به پرونده و صدور رای قطعی اجراییه صادر می شود و پرونده پس از اجرای ابلاغیه به محکوم علیه به اجرای احکام ارسال می شود.دادورز اجرای احکام اقدام به تخلیه ملک و تحویل آن به مالک می کند.

«هر مالکی نسبت به مایملک خود حق همه گونه تصرف و انتفاع دارد، مگر در مواردی که قانون استثنا کرده باشد.»

بر اساس ماده مذکور حق کنترل، نفع بردن و اسکان در ملک تنها برای صاحب اصلی مسکن یا دکان می باشد؛ این حقوق با اذن و رضایت مالک تحت شرایط قانونی‌ می تواند به فرد دیگری یعنی مستاجر واگذار شود. با امضا شدن قرارداد ملکی، فرآیند انتقال مالکیت موقت تحقق می یابد؛ در این اجاره نامه تمام مفادی که وقوع آنها سبب واریز خسارت و ابطال قرارداد می شود و همچنین تاریخ انقضای حق مالکیت، تحت نظر مامور ذی صلاح مکتوب و ثبت خواهد شد با ابطال این قرارداد ضمن نقض شروط یا با انقضای آن ضمن فرا رسیدن تاریخ مکتوب در اجاره نامه، مستاجر قانونا ملزم به تخلیه ملک خواهد شد؛ در این شرایط اگر بلافاصله استرداد حق تسلط و تحویل کلید ملک به موجر صورت نگیرد، امکان صدور دستور تخلیه و حکم تخلیه توسط مراجع قضایی به وجود می آید

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی

1) . طرح دعوی استرداد ملک مستلزم اثبات فسخ و یا بطلان قرارداد است .

بنابراین باید قبل و یا همزمان با دادخواست استرداد ملک خواسته تایید فسخ و یا بطلان نیز تقدیم شود.

2). پس از آن که فروشنده از خریدار استرداد ملک را درخواست کرد اگر خریدار ملک را مسترد نکند در حکم غاصب است و هرنوع خسارتی به ملک وارد شود خریدار در قبال آن مسئول است ولو  آنکه خریدار در بروز خسارت مقصر نباشد.

3).در دعوای استرداد ملک بهتر است قبل از تنظیم دادخواست بازگرداندن ملک از طریق اظهارنامه ی رسمی از خریدار مطالبه شود و در صورت استنکاف خریدار دادخواست ارایه شود.

4). مالک می تواند ضمن دادخواست اجرت المثل ایام تصرف ملک توسط خوانده را از تاریخی که خوانده متعهد به استرداد و تحویل ملک بوده است مطالبه کند.

بر اساس ماده ۹ قانون شورای حل اختلاف، دادرسی به مسئله تخلیه املاک در تمامی انواع جزو وظایف شورای حل اختلاف است؛ بنابراین موجر باید برای ثبت دادخواست صدور دستور تخلیه، با به همراه داشتن مدارک لازم، اقدامات قانونی را در شورای حل اختلاف آغاز کند.برای صدور حکم تخلیه نیز باید به همین مرکز قضایی مراجعه شود، با این تفاوت که در صورت بروز اعتراضی از سمت موجر، سایر مراحل قانونی به دادگاه عمومی سپرده خواهد شد؛ همچنین تخلیه املاک تجاری که مستاجر آن از حق سرقفلی برخوردار است نیز از مسئولیت های دادگاه می باشد.مدت زمان اجرا: دستور تخلیه فرمان نهایی مامور ذی صلاح است، لذا از حکم تخلیه سریع تر اجرا می شود؛ پس از صدور آن، ظرف ۲۴ ساعت به مستاجر ابلاغ شده و وی ۳ روز مهلت برای اثاث کشی و تحویل ملک دارد.

دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک

 اگر به هر دلیلی مستاجر مفاد را اجرایی نکند، مامورین کلانتری به محل اعزام شده و وسایل وی را به نزدیکترین انبار عمومی‌ تحویل می دهند؛ حضور یا عدم حضور مستاجر در ملک نمی تواند مانع این امر شود. ابلاغیه حکم تخلیه در ۱۰ روز صادر می شود، همچنین تحقق تخلیه توسط این حکم، نیازمند تشکیل پرونده اجرایی و طی شدن مراحل قانونی‌ پیچیده و طولانی است حق اعتراض به اجرا: همانطور که بدان اشاره شد، دستور تخلیه فرمان قطعی و نهایی مقام قضایی می باشد و بدیهی است حق اعتراضی نسبت به این حکم و اجرای آن برای مستاجر وجود ندارد؛ برعکس در فرآیند تخلیه ملک توسط حکم، امکان اعتراض و تجدیدنظر وجود دارد.در این شرایط، پرونده ملکی از شورای حل اختلاف به دادگاه ارجاع داده می شود و به همین دلیل است که فرآیند تخلیه ملک با حکم، آهسته تر پیش می رود؛ بنابراین اگر مغازه تان را با حق سرقفلی اجاره داده اید و مستاجر نیز در تحویل دادن ملک مقاومت می کند.

5).فروشنده زمانی می تواند دادخواست استرداد تقدیم کند که مالک رسمی ملک باشد ویا حکم قطعی الزام مالک به تنظیم سند رسمی و به نفع وی صادر شده باشد در غیر این صورت باید همزمان با دادخواست استرداد ملک خواسته متناسب اعم از الزام به تنظیم سند رسمی و یا ابطال سند مالکیت را نیز مطرح کند.

تحویل ملک به خریدارخریدار پس از انعقاد بیع نامه و خرید ملک در واقع مالک محسوب می گردد و فروشنده باید ملک را به وی تحویل دهد. در صورتی که فروشنده از این کار امتناع کند، خریدار می تواند با طرح دعوی خود در مراجع قانونی آن را از لحاظ حقوقی و قانونا پیگیری کند.باید اضافه کنیم که پس از انعقاد قرارداد فروش ملک، خریدار باید از ثمن معامله را تا موعد تحویل ملک پرداخت کند. در این شرایط نیز توصیه می کنیم برای تحویل ملک فرم صورتجلسه تحویل را به دقت مطالعه و سپس طرفین آن را امضاء کنند.نحوه تحویل ملک به خریداردر مورد نحوه تحویل ملک به خریدار در زمان عقد قرارداد، فروشنده و خریدار باید توافق نمایند. در صورتی که به صورت واضح و شفاف به این مساله اشاره نگردد، امکان بروز اختلاف وجود خواهد داشت.

مستندات قانونی

ماده 366 قانون مدنی

هرگاه کسی به بیع فاسد مالی را قبض کند باید آن را به صاحبش رد کند و اگر تلف یا ناقص شود ضامن عین و منافع آنخواهد بود.

ماده 631 قانون مدنی

چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده ایی داشته اید می توانید در ساعات اداری با وکلای موسسه حقوقی محمد رضا مه دادگر تماس بگیرید.

09121597687

02177724264

02177723606