کیفیات مخفف موثر در مجازات__موسسه حقوقی محمد رضا مه دادگر

مبانی تایید اخذ به شفعه

مبانی تایید اخذ به شفعه

مبنای حقوقی دادخواست :

اگر ملکی بین دو شریک مشاع باشد و یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد شریک دیگر می تواند قیمتی را که مشتری به فروشنده پرداخت کرده است به مشتری پرداخت کند و سهم خریداری شده را به تملک خود در آورد.

چنین حالتی را در اصطلاح حقوقی ،اخذ به شفعه و صاحب این حق را شفیع می نامند.

شفیع می تواند از طریق اظهارنامه رسمی ،مراتب اخذ به شفعه را به خریدار و فروشنده اعلام و ثمن قرارداد را به خریدار پرداخت کند.

در صورت عدم امکان تحویل وجه به خریدار و یا خودداری خریدار از دریافت وجه شفیع می تواند وجه را به حساب معرفی شده از سوی دادگاه واریز کند.

پس از آن که اخذ به شفعه با دادم اظهارنامه و پرداخت قیمت معامله انجام شد ،شفیع می تواند جهت استحکام حقوقی مالکیت خود و برطرف شدن هرگونه شک و شبهه و مدعی احتمالی ،دادخواست تایید اخذ به شفعه را تقدیم کند.

خواهان می تواند ،ضمن دادخواست مذکور ،خواسته هایی همچون الزام به تنظیم سند رسمی و یا الزام به تحویل ملک را نیز مطرح کند.

طرفین دعوی :

شریکی که اخذ به شفعه انجام می دهد ،خواهان است و باید به طرفیت خریدار و شریک (فروشنده)اقامه دعوی کند.

مبانی تایید اخذ به شفعه--موسسه حقوقی محمد رضا مه دادگر
مبانی تایید اخذ به شفعه–موسسه حقوقی محمد رضا مه دادگر
اگر ملکی بین دو شریک مشاع باشد و یکی از شرکا سهم خود را به شخص ثالثی بفروشد شریک دیگر می تواند قیمتی را که مشتری به فروشنده پرداخت کرده است،به مشتری پرداخت کند و سهم خریداری شده را به تملک خود درآورد.چنین حالتی را در اصطلاح حقوقی،اخذ به شفعه و صاحب این حق را شفیع می نامند.شفیع می تواند از طریق اظهارنامه رسمی،مراتب اخذ به شفعه را به خریدار و فروشنده اعلام و ثمن قرارداد را به خریدار پرداخت کند.در صورت عدم تحویل وجه به خریدار و یا خودداری خریدار از دریافت وجه،شفیع می تواند وجه را به حساب معرفی شده از سوی دادگاه واریز کند.پس از آنکه اخذ به شفعه با دادن اظهارنامه و پرداخت قیمت معامله انجام گردید شفیع می تواند جهت استحکام حقوقی مالکیت خود با بر طرف شدن هر گونه شک و شبهه و مدعی احتمالی،دادخواست تایید اخذ به شفعه را تقدیم کند.خواهان می تواند ضمن دادخواست مذکور خواسته های دیگری مانند الزام به تنظیم سند رسمی یا الزام به تحویل ملک را مطرح کند.در اخذ به شفعه،شرکا حتما باید دو نفر باشند، اگر شرکا بیش از دو نفر هستند امکان اخذ به شفعه وجود ندارد.حق اخذ به شفعه در صورت فوت صاحب حق به ورثه منتقل می شود، البته همه ورثه متفقا باید این حق را اعمال کنند.اگر دو نفر در کل یک ساختمان اعم از عرصه و اعیان شراکت داشته باشند،در صورتی که یکی از شرکا تمام و یا بخشی از سهم خود را از ساختمان بفروشد،برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد می شود، همچنین اگر دو ملک مستقل در کوچه بن بستی قرار گرفته باشند فروش یکی از املاک،باعث ایجاد حق شفعه برای دیگری است.حق اخذ به شفعه فقط مربوط به املاک است، بعلاوه تنها در مورد انتقال از طریق عقد بیع ایجاد می شود و انتقال ملک به وسیله عقد هبه و صلح و غیره حق شفعه ایجاد نمی کند و اقاله و یا فسخ شدن قرارداد ابتدایی،بعد از اخذ به شفعه اثری ندارد.اعمال حق اخذ به شفعه پس از اطلاع،فوری است و شریکی که خواستار اعمال حق اخذ به شفعه است، باید قیمتی را که مشتری پرداخت کرده را به او بدهد.حق شفعه در خصوص اعیان و حق سرقفلی مصداق ندارد و قابل اعمال نیست.ایجاد حق شفعه به موجب قولنامه می باشد .قولنامه قراردادی است میان طرفین که حاوی تعهد به فروش و تعهد به خرید است. در واقع قولنامه وعده بیع است؛ نه خود بیع. بنابراین امضاء قولنامه میان شریک ملک مشاع و شخص ثالث، موجد حق شفعه برای شریک دیگر نخواهد بود. اما زمانی که طرفین به تعهدات خود در قولنامه مبنی بر انعقاد عقد بیع عمل کنند، بدیهی است شریک دیگر می تواند مبادرت به اخذ به شفعه نماید.به تصریح ماده 821 قانون مدنی اخذ به شفعه فوری است. به عبارتی شریک ملک مشاع باید بلا فاصله پس از آگاهی از وقوع بیع، اراده خود مبنی بر اخذ به شفعه را اعلام نماید و الا حق شفعه او ساقط می شود. بنابراین شفیع باید در اعمال حق خود، فوریت عرفی را رعایت نماید. بهتر است شفیع، مراتب اخذ به شفعه را از طریق ارسال اظهارنامه رسمی به شریک خود و خریدار حصه او اعلام نماید.همچنین اخذ به شفعه منوط به پرداخت ثمن است. ثمنی که باید توسط شفیع پرداخت شود همان ثمنی است که در قرارداد بیع میان شریک و خریدار مقرر شده است و شفیع حق ندارد از آن بکاهد. اگر شفیع به هر دلیلی قادر به تسلیم ثمن به خریدار نباشد یا خریدار از دریافت ثمن امتناع نماید، شفیع می تواند مبلغ مذکور را نزد دادگستری تودیع نماید.حق شفعه حقی است مالی و غیر قابل انتقال؛ مگر از طریق ارث. حق شفعه بعد از موت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می شود. ورثه می توانند با توافق یکدیگر اقدام به اخذ شفعه نمایند. علی رغم آن که زوجه از عین اموال غیر منقول ارث نمی برد اما این امر مانع ارث بری او از حق شفعه نیست. اخذ به شفعه همواره در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک قرار دارد.

رای وحدت رویه:

https://www.google.com/url?sa=i&url=https%3A%2F%2Fara.jri.ac.ir%2FJudge%2FText%2F4829&psig=AOvVaw3gLJQpJAeHNvoR5qDzsz8H&ust=1713681813144000&source=images&cd=vfe&opi=89978449&ved=0CAcQrpoMahcKEwjwr7mvmNCFAxUAAAAAHQAAAAAQBA

نحوه اجرای رای :

اخذ به شفعه را خود خواهان انجام می دهد و با تادیه ثمن معامله تملک خود را به طرف مقابل اعلام می کند .
بعداز این که محکمه ، اخذ به شفعه را تایید کرد و حکم قطعی شد دیگر هیچ گونه اعتراضی پذیرفته نمی شود.از آن جایی که این رای فقط جنبه اعلامی دارد ، لذا اجراییه صادر نمی شود.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی :

1__ در اخذ به شفعه شرکا حتما باید دو نفرباشند .اگر شرکا بیش از دو نفر هستند امکان اخذ به شفعه وجود ندارد.

2__حق اخذ به شفعه  در صورت فوت صاخب حق (شفیع) به ورثه او منتقل می شود.البته همه ورثه متفقا باید این حق را اعمال کنند.

3__اگر شریک بخشی از ملک خود را بفروشد باز هم شریک دیگر نسبت به همان بخش حق اخذ به شفعه دارد.

4__اگر دو نفر در یک واحد آپارتمانی با یکدیگر شریک باشند ، حق شفعه ایجاد نمی شود. بنابراین اگر یکی از شرکای واحد آپارتمانی سهمش را بفروشد شریک دیگر حق شفعه ندارد .زیرا شراکت دو نفر صرفا در بنا و اعیانی ملک است و در زمینی که آپارتمان بر روی آن ساخته شده تعداد شرکا بیش از دو نفر است .(مستنبط از ماده 809 قانون مدنی ).

دعوای استرداد ثمن معامله

5__اگر دو نفردر کل یک ساختمان (عرصه و اعیان) شراکت داشته باشند،در صورتی که یکی از شرکا تمام یا بخشی از سهم خود را از ساختمان بفروشد، برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد می شود.

هم چنین اگر دو ملک مستقل در کوچه ی بن بستی قرار گرفته یاشند ، فروش یکی از املاک باعث ایجاد حق شفعه برای دیگری است.

6__حق اخذ به شفعه فقط مربوط به املاک است.

به علاوه فقط تنها در مورد انتقال  از طریق بیع ایجاد می شود.انتقال ملک از طریق صلح و معاوضه و…چنین حقی حاصل نمی کند.

7__ اقاله یا فسخ شدن قرار داد ابتدایی بعد از اخذ به شفعه اثری ندارد.

8__اعمال حق اخذ به شفعه پس از اطلاع ، فوری است و شریکی که خواستار اعمال اخذ خق به شفعه می باشد باید قیمتی را که مشتری پرداخت کرده است ، به او بدهد.

9__حق شفعه در خصوص اعیان و حق سرقفلیوحق کسب و پیشه ،مصداق ندارد و قابل اعمال نیست.

مستندات قاندنی :

ماده 759 قانون مدنی

ماده 808 قانون مدنی

ماده 809 قانون مدنی

ماده 816 قانون مدنی

ماده 822 قانون مدنی

ماده 823 قانون مدنی

ماده 824 قانون مدنی

هرگاه یک یا چند نفر از وراث حق خود را اسقاط کند باقی وراث نمی توانند آن را فقط به نسبت سهم خود اجرا کنند و باید یااز آن صرف نظرکنند یا نسبت به تمام مبیع اجرا کنند.

چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده ایی داشته اید می توانید در ساعات اداری با وکلای موسسه حقوقی محمد رضا مه دادگر تماس بگیرید.

09121597687

02177724264

02177723606

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *