تایید فسخ قرار داد به جهت کسری یا مازاد مساحت

مبنای حقوقی دادخواست :

اگر ملکی به شرط داشتن متراژ معین فروخته شده باشد و بعدا مشخص شود که متراژ ملک کمتر از میزاند قید شده در قرار داد است خریدار حق فسخ معامله را به دلیل کسر مساحت دارد.

هم چنین ممکن است پس از فروش ملک مشخص شود که متراژ آن بیشتر از متراژ معین شده در قرار داد است که در این صورت فروشنده می تواند معامله را فسخ کند.

برای فسخ قرار داد کسی که صاحب حق فسخ است می تواند از طریق ارسال اظهارنامه رسمی و یا هر طریق دیگر مراتب فسخ قرار داد را اعلام کند و برای تایید فسخ قرار داد به دادگاه صالح مراجعه کند.

البته الزامی به طرح دعوی تایید فسخ در دادگاه نیست و کسی که قرار داد را فسخ کرده است می تواند منتظر طرح دعوی از سوی طرف مقابل بماند و ادعای فسخ را به عنوان دفاع در دادگاه مطرح کند.

طرفین دعوی :

اگر مساحت ملک، بیشتر از متراژ قید در قرار داد باشد همان طور که گفته شد فروشنده حق فسخ دارد. بنابراین در دعوای تایید فسخ خواهان می باشد و مشتری خوانده دعوی است .اگر مساحت ملک کمتر باشد ،خریدار حق فسخ دارد و به عنوان خواهان به طرفیت فروشنده ،می تواند طرح دعوی کند.

مرجع صالح برای رسیدگی  :

از آن جا که دعوای تایید فسخ ، مربوط به ملک و مال غیر منقول می باشد ، دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی می باشد.

مبانی تایید اخذ به شفعه

نحوه اجرای رای :

از زمانی که خریدار یا فروشنده فسخ خود را اعلام کنند ، معامله فسخ شده محسوب می شود .

بنابراین رای دادگاه فقط جنبه اعلامی دارد و اجراییه صادر نمی شود و اگر مبلغی هم بابت معامله داده شده باشد ، باید جداگانه مطالبه شود.

اگر ملکی به شرط داشتن متراژ معین فروخته شده باشد و بعدا مشخص شود که متراژ ملک کمتر از میزان قید شده در قرارداد است، خریدار،حق فسخ معامله را به دلیل کسر مساحت دارد همچنین ممکن است پس از فروش ملک،مشخص شود که متراژ آن بیشتر از متراژ معین شده در قرارداد است که در این صورت فروشنده می تواند معامله را فسخ کند.فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن کند حاصل می شود، اما بهتر است، برای فسخ قرارداد،صاحب حق از طریق ارسال اظهارنامه رسمی، مراتب فسخ قرارداد را به طرف معامله اعلام کند و در مرحله بعد، برای تایید فسخ قرارداد به دادگاه صالح مراجعه کند.از زمانی که خریدار یا فروشنده، فسخ را اعلام کند، معامله فسخ شده محسوب می شود. بنابر این رای دادگاه فقط جنبه اعلامی دارد و اجرائیه صادر نمی شود و اگر مبلغی هم بابت معامله داده شده باشد، باید جداگانه مطالبه شود.رسیدگی به دعوی تائید فسخ معامله مال غیرمنقول، در صلاحیت دادگاه های محل وقوع مال غیرمنقول است.مشتری یا فروشنده فقط می توانند قرارداد مزبور را فسخ کنند و حق مطالبه ی ما به التفاوت کسری یا مازاد مساحت را ندارند، مگر این که در قرارداد،نسبت به دریافت ما به التفاوت با یکدیگر توافق کرده باشند.اگر در قرارداد طرفین کافه ی خیارات را اسقاط کرده باشند، نمی توانند از حق فسخ خود استفاده کنند.اگر بعد از آن که ملک به صورت رسمی به خریدار منتقل شد،خریدار متوجه شود که مساحت ملک بیشتر از مساحت سند است،می توانند طبق ماده ی 149 قانون ثبت،اقدام به اصلاح سند خود و اضافه کردن مازاد مساحت در سند کند.خیار فسخ به دلیل کسری و یا مازاد مساحت،فوری نیست.از مستندات قانونی مهم خواسته تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت، می توان به مواد 385 و 449 و 451 قانون مدنی و ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک اشاره کرد.قانونگذار همواره سعی دارد با وضع قوانین مناسب از حقوق افراد و صاحبان حق در همه امور دفاع نماید. یکی از امور فی مابین افراد، موضوع قراردادها است. این قراردادها ممکن است به صورت رسمی و یا غیر رسمی تنظیم شده باشد. اگر چه در مواردی تفاوت هایی میان این دو نوع قرارداد وجود دارد و حقوق طرفین متفاوت خواهد بود اما روح قانون همواره مدافع صاحبان حق است. موضوع قراردادهای خرید و فروش ملک از جمله مواردی است که به دلیل کسری یا مازاد مساحت بخواهد فسخ شود.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی :

1__مشتری یا فروشنده می تواند فقط قرار داد مزبور را فسخ کنند و حق مطالبه ما به التفاوت کسری یا مازاد مساحت را ندارند .مگر این که در قرارداد ، نسبت به دریافت ما به الفاوت با یکدیگر تفاوت کرده باشند.

2__اگر در قرار داد طرفین کافه ی خیارات را اسقاط کرده باشند ،نمی توانند از حق فسخ خود استفاده کنند.

3__اگر بعد از آن که ملک به صورت رسمی به خریدار منتقل شد ، خریدار متوجه شود که مساحت ملک بیشتر از مساحت سند است ، می تواند طبق ماده 149 قانون ثبت اقدام به اصلاح سند خود و اضافه کردن مازاد مساحت در سند کند.

4__خیار فسخ به دلیل کسری و یا مازاد مساحت ، فوری نیست.

https://www.google.com/url?sa=i&url=https%3A%2F%2Frrk.ir%2FLaws%2FShowLaw.aspx%3FCode%3D23452&psig=AOvVaw2OOLIXUbKD1PZg6esXeiN7&ust=1713941380741000&source=images&cd=vfe&opi=89978449&ved=0CAcQrpoMahcKEwiYubWr39eFAxUAAAAAHQAAAAAQBA

در امور ملکی و خرید و فروش املاک، قانونگذار حقوقی را برای طرفین یک معامله یعنی خریدار و فروشنده در نظر گرفته است. از جمله موارد، بحث فسخ قرارداد فروش ملک است که بد نیست در مورد حق فسخ و نحوه اقدام و حقوق خریدار و فروشنده . فرض نمایید فردی به عنوان فروشنده ، ملکی را به شرط داشتن متراژ معین فروخته باشد. بعد از مدتی معلوم می شود متراژ ملک، کمتر از میزان قید شده در قرارداد است. در اینجا خریدار حق دارد معامله را فسخ نماید. دلیل فسخ نیز، کسر مساحت ملک فروخته شده خواهد بود.وقتی می خواهید یک قرارداد را فسخ نمایید و خود را صاحب حق می دانید باید از طریق اظهارنامه اقدام کنید. بدین صورت که با مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی اظهارنامه ای را تکمیل و برای طرف مقابل ارسال نمایید. بعد از این کار و برای تأیید فسخ قرارداد به دادگاه صالح مراجع ارائه نمایید. منظور از دادگاه صالح دادگاهی است که موضوع معامله مثلاً ملک در محدوده آن قرار دارد. البته الزامی به طرح در دادگاه نیست. کسی که قرارداد را فسخ کرده است، می تواند منتظر طرح دعوا از سوی طرف مقابل بماند. و ادعای فسخ را به عنوان دفاع در دادگاه مطرح کند.اگر مساحت ملک بیشتر از متراژ قید شده در قرارداد باشد، فروشنده حق فسخ قرارداد را دارد. بنابراین در فرض این موضوع و طرح دعوای تایید فسخ، فروشنده به عنوان خواهان و مشتری به عنوان خوانده دعوی مطرح هستند. اگر مساحت ملک، کمتر باشد خریدار حق فسخ دارد و به عنوان خواهان به طرفیت فروشنده، می تواند طرح دعوی کند.از آن جایی که خواسته، دین است خواهان می تواند در دادگاهی که محل اقامت خوانده است یا محل انعقاد قرارداد و یا محل انجام تعهد، طرح دعوا کند. البته چنان چه مبلغ ما به التفاوت کسری مساحت، به میزان بیست میلیون تومان یا کمتر از آن باشد، دعوا در شورای حل اختلاف محل اقامتگاه خوانده، طرح می شود.از زمانی که خریدار یا فروشنده، فسخ خود را اعلام کنند، معامله فسخ شده محسوب می شود. پس از صدور رأی به نفع خواهان و قطعیت آن، اجراییه صادر و پرونده به اجرای احکام ارسال می گردد. جهت مطالبه این مبلغ خواهان می تواند اموالی از خوانده به دادگاه معرفی نماید تا با فروش آنها مبلغ او پرداخت گردد، اما اگر مالی از خوانده در دسترس نباشد، می توان از طریق استعلام از شهرداری، بانک مرکزی، ثبت اسناد و املاک و … اموال محکوم علیه را شناسایی و توقیف کرد.بعد از ارزش گذاری اموال توسط کارشناس رسمی دادگستری، مال توقیف شده به فروش می رسد و مبلغ محکومیت از آن پرداخت می گردد. اما اگر اموالی از وی (خوانده) موجود نباشد، محکوم له (خواهان) می تواند به استناد ماده 3 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، درخواست جلب محکوم علیه را بکند.نحوه محاسبه ارزش ما به التفاوت کسری مساحت بر مبنای قیمتی که در قرارداد برای کل ملک مشخص شده است محاسبه می گردد. اگر در قرارداد تنظیمی راجع به دریافت مبلغی به عنوان کسری یا مازاد مساحت توافقی انجام نشده باشد، شخص ذینفع فقط میتواند قرارداد را فسخ نماید و نمیتواند تقاضای مطالبه وجهی را کند. کسری مساحت در قرارداد پیش فروش از قاعده پیش گفته، تبعیت نمی کند و بر اساس قانون پیش فروش، ساختمان مصوب 1389 عمل می شود.اگر در قرارداد، طرفین، کافه خیارات را اسقاط کرده باشند، نمی توانند از حق فسخ خود استفاده کنند.  ممکن است بعد از انتقال ملک به صورت رسمی به خریدار، وی متوجه شود ملک بیشتر از مساحت سند است. در این مورد خریدار می تواندطبق ماده 149 قانون ثبت، اقدام به اصلاح سند خود و اضافه کردن مازاد مساحت در سند کند.   خیار فسخ به دلیل کسری و یا مازاد مساحت، فوری نیست.

رویه و نظریات قضایی

رأی شماره  ۱۱۸۹ مورخ ۸۳/۷/۲۰ شعبه  ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

مساحت معین آپارتمان به عنوان شرط وصف معامله نبوده است و از مصادیق فسخ معامله نمیباشد،و خریدار استحقاق مطالبه بهای کسری مساحت آپارتمان را دارد.

رأی شماره  ۱۷۸۱ مورخ ۸۴/۱۰/۱۳ شعبه ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

تفاوت متراژ زمین و اعیانی مورد معامله با میزان واقعی آن از موجبات فسخ می باشد،

مطالبه ی ما به التفاوت، بدون تراضی طرف معامله، بر خلاف موازین قانونی و مفاد ماده ی ۳۸۴ قانون مدنی است.

رای شماره  ۱۶۳۱ مورخ ۸۴/۱۱/۲۹ شعبه  ۲۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

آن چه به عنوان عهد شکنی یا توصیف غیر واقعی مبیع به فروشنده نسبت داده شده است،

خریدار را مستحق دریافت ما به التفاوت ملک خریداری شده و ملک توصیف شده به عنوان جبران ضرر نمی کند.

رأی شماره  ۱۳۵۱ مورخ ۸۴/۹/۸ شعبه  ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

چنان چه ملکی به شرط مقداری معین فروخته شود و بعد معلوم شود که متراز ملک کمتر یا بیشتر از آن است،

برای هر یک از طرفین، صرفا حق فسخ ایجاد می شود و مطالبه ی بهای کسری مساحت آپارتمان مورد معامله، مبنای قانونی ندارد.

رأی شماره ۱۶۵۳ مورخ ۸۴/۹/۲۷ شعبه ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

خواهان از حق فسخ خود به علت کسری مساحت معامله، استفاده نکرده است و سند رسمی انتقال به نام وی تنظیم شده است.

پس مطالبه کسری مساحت مورد معامله، مردود است.

رأی شماره  ۱۰۴۳ مورخ ۸۵/۷/۲۶ شعبه  ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران

نظر به این که ماده ی ۳۸۵ قانون مدنی که دادگاه به استناد آن حکم صادر کرده است،

ناظر به مواردی است که مبیع به شرط مقدار معین، فروخته شده باشد،

طبق شرط مندرج در قرارداد تجدید نظرخواه، استحقاق دریافت قیمت کسری مساحت را دارد.

رای شماره 453 مورخ 10/9/72 شعبه 21 دیوان عالی کشور

با توجه به اینکه اعلام فسخ هم نظیر اصل قرارداد، نیاز به اظهار اراده داشته،

و صرف ترک فعل و عدم حضور در دفتر خانه در مهلت مقرر با توجه به ماده 449 قانون مدنی جهت اعلام فسخ ، کافی نمی باشد.

نظریه مشورتی شماره 894/7 مورخ 12/2/63 اداره حقوقی

ماده 149قانون ثبت ، نه تنها تعارضی با ماده 355 قانون مدنی ندارد، بلکه در جهت تائید آن، وضع و تصویب شده است.

زیرا که طبق قسمت اخیر ماده 355 قانون مدنی، در صورتی که ملک به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد،

و بعد از انجام معامله معلوم شود که مساحت بیشتر از مساحت مورد معامله است،

فروشنده می تواند معامله را فسخ یا با خریدار تراضی کند.

مقررات ماده 149 قانون ثبت در این قبیل معاملات در صورتی اعمال می شود که فروشنده از حق فسخ خود، استفاده نکرده است.

و مقررات ماده مذکور، نحوه احتساب قیمت مساحت اضافی و چگونگی پرداخت وجه آن و اصلاح سند معامله را تعیین کرده است.

رأی شماره 2083 مورخ 15/12/83 شعبه 3 دادگاه تجدید نظر استان تهران

اگر مبیع بیش از مساحت تعیین شده باشد، بایع می تواند معامله را فسخ کند. مگر این که طرفین به محاسبه زیان تراضی کنند.

رای شماره 555 مورخ 31/4/87 شعبه 12 دادگاه تجدید نظر استان تهران

اگر مبیع به شرط بودن مقدار معینی فروخته شده باشد؛ ولی در حین تسلیم کمتر از میزان مقرر در قرارداد باشد، خریدار فقط حق فسخ معامله را دارد و نمی تواند قیمت کسری مبیع را مطالبه کند.

مستندات قانونی مرتبط با دعوای تایید فسخ قرارداد به جهت کسری یا مازاد مساحت

ماده ۳۸۵ قانون مدنی

اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمی شود و به شرط بودن مقدار معین، فروخته شده باشد؛ ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر در آید، در صورت اولی، مشتری و در صورت دوم، بایع حق فسخ خواهد داشت.

ماده 449 قانون مدنی

فسخ به هر لفظ یا فعلی کزدن معامله باشد، فسخ فعلی است.

ماده 149 قانون ثبت

نسبت به ملکی که با مساحت معین، مورد معامله قرار گرفته باشد، و بعدا معلوم شود که اضافه مساحت دارد، خواهان می تواند قیمت اضافی را براساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق ثبت، تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بکند.ه دلالت بر آن کند، حاصل می شود.

چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده ایی داشته باشید می توانید در ساعات اداری با وکلای موسسه حقوقی محمد رضا مه دادگر تماس بگیرید.

09121597687

02177724264

02177723606