مطالبه وجه بابت،ما به التفاوت کسری یا مازاد مساحت__موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر

مطالبه وجه ،بابت ارش ملک معیوب

مطالبه وجه ،بابت ارش ملک معیوب

مبنای حقوقی دادخواست:

اگر بعد از معامله ،معلوم شود که ملک در هنگام معامله معیوب بوده است و این عیب مخفی بوده و مشتری نیز به آن جاهل بوده است ، مشتری می تواند یا قرار داد را فسخ کند یا ارش بگیرد.ارش عارت است از تفاوت قیمت مبیع سالم و مبیع معیوب

اگر مشتری بخواهد برقراردادخود پایبند باشد و نخواهد آن را فسخ کند می تواند دادخواست مطالبه ارش را به دادگاه ارایه دهد.

طرفین دعوی :

مشتری که مبیع معیوب خریداری کرده است ،خواهان دعوی و فروشنده که مال معیوب به مشتری فروخته است ، خوانده دعوی می باشد.

مرجع صالح برای رسیدگی :

از آن جایی که خواسته دین است ، خواهان می تواند در دادگاهی که محل اقامت خوانده است یا محل انعقاد قرار داد و یا محل انجام تعهد ، طرح دعوی کند.

البته چنانچه مبلغ به میزان بیست ملیون تومان یا کمتر از آن باشد ،دعوی در شورای حل اختلاف محل اقامتگاه خوانده ، مطرح می شود.

 

مطالبه وجه ،بابت ارش ملک معیوب__موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر
مطالبه وجه ،بابت ارش ملک معیوب__موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر

 نحوه اجرای رای :

بعد از اینکه رای قطعی به نفع خواهان صادر شد و پس از ابلاغ اجراییه به خوانده ، پرونده به دادورز سپرده می شود.برای اخذ مبلغ ارش که دادگاه به آن رای داده است ،باید مالی به دفتر اجرای احکام دادگاه معرفی شود .هم چنین از طریق استعلام از شهر داری بانک مرکزی ،ادارهد ثبت و اسناد و املاک و سایر ارگان ها ، اموال محکوم علیه قابل شناسایی و توقیف است .پس از ارش گذاری اموال محکوم علیه توسط کارشناس رسمی دادگستری ، مال توقیف شده به فروش می رسد و مبلغ محکومیت از آن تادیه می شود.

اگر اموالی از محکوم علیه در دسترس نباشد ، محکوم له (خواهان) می تواند به استناد ماده 3 نحوه اجرای رای محکومیت های مالی ، در خواست جلب محوم علیه را بکند.ارش گرفتن از قواعد عمومی قرارداد ها است و مختص به بیع نیست. و در هر قرارداد معوض و تملیکی راه دارد مگر در عقد اجاره. ( در اجاره حق مطالبه ارش وجود ندارد. و مستأجر فقط می تواند قرارداد را فسخ کند ). مطالبه ی ارش ملک معیوب زمانی موضوعیت پیدا می کند که کالای مورد نظر در حین معامله معیوب بوده است. و خریدار به این عیب آگاه نباشد .مابه التفاوت قیمت کالای سالم و معیوب را ارش می گویند .  در صورتی که شخصی کالایی را بخرد و آن کالا معیوب از کار در آید ، خریدار بین فسخ عقد و گرفتن ارش مخیر است .تشخیص عیب بر حسب عرف و عادت می باشد. و دادگاه برای مشخص شدن قیمت دقیق ارش مبیع ، آن را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد .

https://www.google.com/url?sa=i&url=https%3A%2F%2Fwww.ekhtebar.com%2F%25D9%2587%25DB%258C%25D8%25A7%25D8%25AA-%25D8%25B9%25D9%2585%25D9%2588%25D9%2585%25DB%258C-%25D8%25AF%25DB%258C%25D9%2588%25D8%25A7%25D9%2586-%25D8%25B9%25D8%25A7%25D9%2584%25DB%258C-%25DA%25A9%25D8%25B4%25D9%2588%25D8%25B1-%25D8%25A8%25D8%25A7-%25D8%25A7%25D8%25B3%25D9%2582%25D8%25A7%25D8%25B7-%25D8%25AE%25DB%258C%25D8%25A7%2F&psig=AOvVaw1k5MzHACJjO-qv0ahLS6Ky&ust=1714285807462000&source=images&cd=vfe&opi=89978449&ved=0CAcQrpoMahcKEwiI17u34uGFAxUAAAAAHQAAAAAQBA

چنان چه پس از انعقاد معامله معلوم شود که ملک در هنگام معامله معیوب بوده است و این عیب مخفی بوده و مشتری بر آن جاهل بوده است. مشتری می تواند یا قرارداد را فسخ کند و یا ارش بگیرد. اگر مشتری نخواهد قرارداد را فسخ کند. می تواند دادخواست مطـالبـه ی ا ر ش مـلک معـیوب را به دادگاه ارائه دهد. در دعوی مطالبه ارش ، مشتری که مبیع معیوب را دریافت کرده است. خواهان بوده و دعوی را به طرفیت فروشنده اقامه می کند .در صورتی که مبلغ مورد مطالبه به میزان بیست میلیون تومان و یا کمتر باشد . خواهان باید دعوی خود را در شورای حل اختلاف مطرح کند و در غیر این صورت دادگاه به آن رسیدگی خواهد کرد .پس از رسیدگی به دعوی مطـالبـه ارش ، مرجع صالح اقدام به صدور رأی می کند . بعد از قطعیت آن و ابلاغ اجراییه به خوانده ، پرونده به دادورز سپرده می شود. و محکوم له (خواهان ) می تواند با معرفی اموال محکوم علیه ( خوانده ) نسبت به اخذ محکوم به اقدام کند. در صورت عدم دسترسی به اموال محکوم علیه ، محکوم له می تواند به استناد ماده 3 قانون نحوه ی اجرای محکومیت های مالی ، درخواست جلب محکوم علیه را بکند .در قراردادهای منعقده بین خریدار و فروشنده موارد متعددی از جمله دعاوی مربوط به عیوب ملک است.اصولا دعوای مطالبه ملک معیوب بین خریدار و فروشنده اتفاق می افتد.به طور مثال شخصی ملکی را خریداری کرده و سپس متوجه می شود که ملک خریداری شده دارای عیب است.دراین صورت شخص خریدار می تواند دعوای مطالبه وجه ملک معیوب را مطرح کند.در چه صورتی دعوای مطالبه وجه ملک معیوب را نمیتوان مطرح کرد؟در صورتی که در ضمن قرارداد منعقده تمامی خیارات از جمله خیار عیب ساقط شده باشد شخص خریدار نمی تواند دعوای مطالبه وجه ملک معیوب را مطالبه کند.خیارعیب این اختیار را به شخص خریدار می دهد تا در صورت بروز عیب بعد از قرارداد شخص بتواند قرارداد فوق را فسخ کند.در صورت بروز عیب بعد از معامله شخص خریدار چه کاری می تواند انجام دهد؟شخص خریدار می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید.اشخص اقدام به گرفتن ارش ملک نماید. به این معنا که میزان و مقدار عیب موجود در ملک تاثیرگذار است.به این صورت که اگر عیب موجود ملک زیاد نباشد، شخص می تواند درخواست مطالبه وجه بدهد.اما در صورتی که مقدار و میزان عیب زیاد و قابل جبران نباشد، علاوه بر مطالبه وجه ملک معیوب در صورت خواستن خریدار اقدام به فسخ قرارداد فی مابین کند.تشخیص میزان عیب بر عهده چه کسی است؟تشخیص میزان و مقدار عیوب ملک بر عهده کارشناسی است که از طریق دادگاه مشخص می شود.ملاک رأی دادگاه چه چیزی خواهد بود؟ملاک قاضی برای صدور رأی، در واقع نظر کارشناسی است که میزان و مقدار عیب را بررسی و اعلام کرده است.اسقاط حق وخیاراتگاهی پیش می آید که شخص خریدار در قرارداد منعقده فی مابین خود و فروشنده تمامی حقوق و خیارات را از خود اسقاط می کند. در این صورت اگر عیب فوق زیاد نباشد، خریدار نمی تواند اقدام به شکایت کند.اما در صورتی که عیب فوق زیاد باشد به طوری که قابل جبران نباشد و ملک با چیزی که در قرارداد صحبت و نوشته شده است متفاوت است می تواند اقدام به شکایت کند.البته این اقدام باید به محض دیدن عیب انجام شود.اگر بعد از ماه ها انجام شود دادگاه ترتیب اثر نخواهد داد.عدم حق قسخ در بعضی از مواردشخص خریدار یا همان خواهان باید بر علیه خوانده یا همان فروشنده طرح دعوا کند.به این گونه که خواهان دادخواستی مبنی بر مطالبه وجه ملک معیوب تنظیم کرده و به دادگاه صالح تقدیم خواهد کرد.در صورتی که مبلغ فوقزیر 20 میلیون تومان باشد به شورای حل اختلاف بالای 20 میلیون به دادگاه صالح.دادگاه صالح به رسیدگی داداگاه صالح به رسیدگی باید محل اقامت خوانده یا محل انعقاد قرارداد باشد.

بری نکات کلیدی مرتبط با دعوی:

1__تشخیص عیب بر حسب عرف و عادت می باشد و دادگاه برای مشخص شدن قیمت دقیق ارش مبیع ، آن را به کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می دهد.

2__اگر عیب مبیع ،چنان مهم و اساسی باشد که ملک را از مالیت بی اندازه و ملک ارزش مالی نداشته باشد  ، بیع باطل است.از آن جا که در کشور ما ارزش زمین ، بخش قابل توجه ایی از قیمت ملک را در بر گیرد ، از مالکیت افتادن املاک نادر است.

3__در صورت اسقاط کافه خیارات و از جمله خیار عیب در قرارداد ،مشتری حق گرفتن ارش نیز ندارد. البته اگر در ملک ، عیبی کشف شود که خارج از حد متعارف باشد و احتمال وجود چنین عیبی در ملک ، عرفا دور از ذهن باشد ، حتی با اسقاط خیار عیب نیز می توان اقدام به فسخ قرار داد و یا مطالبه ارش کرد.

4__خیار عیب و به تبع آن مطالبه ارش ، فوری است و این فوریت عرفی است. بنابراین اگر فوریت عرفی آن بگذرد و اقدامی انجام نشود ، خیار عیب ،ساقط می شود و حق مطالبه ارش نیز از بین می رود.

5__در اجاره ، حق مطالبه ارش وجود ندارد و مستاجر فقط می تواند ، قرار داد را فسخ کند.

6__اگر بعد از عقد قرار داد و قبل از تحویل ملک به خریدار ،عیبی در ملک ایجاد شود ، این عیب مانند عیب سابق است و خریدار حق فسخ قرار داد را دارد.

7__اگر هنگام معامله، فروشنده اعلام کرده باشد که در قبال تمام عیوب و یا برخی از ملک ، پاسخ گو نیست ،خریدار حق فسخ و یا مطالبه ارش را ندارد.

تایید فسخ قرار داد به جهت کسری یا مازاد مساحت

مستندات قانونی :

ماده ۴۲۲ قانون مدنی
اگر بعد از معامله ظاهر شود که مبیع معیوب بوده مشتری مختار است در قبول مبیع معیوب یا اخذ ارش یا فسخ معامله.
ماده 423
خیار عیب وقتی برای مشتری ثابت می شود که عیب، مخفی و موجود در حین عقد باشد.
ماده 427
اگر در مورد ظهور عیب، مشتری اختیار ارش کند، تفاوتی که باید به او داده شود به طریق ذیل معین می شود: قیمت حقیقی مبیع در حال بی عیبی و قیمت حقیقی آن در حال معیوبی به توسط اهل خبره معین می شود.
اگر قیمت آن در حال بی عیبی، مساوی با قیمتی باشد که در زمان بیع بین طرفین مقرر شده است، تفاوت بین این قیمت و قیمت مبیع در حال معیوبی، مقدار ارش خواهد بود و اگر قیمت مبیع در حال بی عیبی، کمتر یا زیادتر از ثمن معامله باشد.
نسبت بین قیمت مبیع در حال معیوبی و قیمت آن در حال بی عیبی، معین شده و بایع باید از ثمن مقرر به همان نسبت، نگاه داشته و بقیه را به عنوان ارش به مشتری رد کند.
ماده 431
در صورتی که در یک عقد چند چیز فروخته شود، بدون این که قیمت هر یک على حده معین شده باشد و بعضی از آنها معیوب در آید، مشتری باید تمام آن را رد کند و ثمن را مسترد دارد یا تمام را نگه دارد و ارش بگیرد و تبعیض نمی تواند بکند. مگر به رضای بایع.
ماده ۴۳۲ قانون مدنی
در صورتی که در یک عقد، بایع یک نفر و مشتری متعدد باشد و در مبیع عیبی ظاهر شود، یکی از مشتری ها نمی تواند، سهم خود را به تنهایی رد کند و دیگری سهم خود را نگاه دارد. مگر با رضای بایع و بنابراین اگر در رد مبیع اتفاق نکردند، فقط هر یک از آنها حق ارش خواهند داشت.
ماده ۴۳۳ قانون مدنی
اگر در یک عقد، بایع متعدد باشد، مشتری می تواند، سهم یکی را رد و دیگری را با اخذ اَرش قبول کند.
ماده ۴۳۵ قانون مدنی
خیار عیب بعد از علم به آن، فوری است.
ماده ۴۳۶ قانون مدنی
اگر بایع از عیوب مبیع، تبری کرده باشد به این که عهده ی عیوب را از خود سلب کرده یا با تمام عیوب بفروشد، مشتری در صورت ظهور عیب، حق رجوع به بایع نخواهد داشت و اگر بایع از عیب خاصی تبری کرده باشد، فقط نسبت به همان عیب، حق مراجعه ندارد.

چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده ای داشته اید می توانید با وکلای موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر در ساعات اداری تماس بگیرید.

09121597687

02177724264

02177723606

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *