تایید فسخ قرارداد به جهت فوت ،از کارافتادگی و ورشکستگی__موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر

الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک

الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک

مبنای حقوقی دادخواست :

به موجب قانون پیش فروش ساختمان ، قرار داد پیش فروش فقط باید از طریق تنظیم سند رسمی پیش فروش نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود . این الزام هرچند نص صریح قانون است ، در حال حاظر به طور کامل در کل کشور اجرا نمی شود.در برخی از شهر های کشور امکان تنظیم سند رسمی پیش فروش وجود دارد.با این حال اگر پیش خریدار پس از انعقاد قرار داد پیش فروش عادی ، بخواهد از الزام قانونی استفاده کند می بایست دعوی الزام به تنظیم سمد رسمی پیش فروش ملک را مطرح کند.

برای تنظیم سند رسمی پیش فروش مدارک زیر لازم است :

. سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره  با حق احداث بنا یا قرار داد رسمی ، حاکی از اینکه مورد معامله در ازای سرمایه گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش فروشنده اختصاص یافته است.

. پروانه ساخت کل  ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد

. بیمه نامه مربوط به مسئولیت موضوع ماده 9 این قانون

. تاییدیه مهندس ناظر ساختمان ، مبنی بر پایان عملیات ساختمان

. پاسخ استعلام از اداره ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

اگر ملکی با قرار داد عادی پیش فروش شده باشد ، پروانه ی ساختمانی و شناسنامه ی فنی نداشته باشد ،باید در ضمن دادخواست،الزام پیش فروشنده به اخذ این موارد از دادگاه خواسته شود.

یکی از الزامات تنظیم قرار داد رسمی پیش فروش ، تاییدیه مهندس ناظر ، مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان است.در صورتی که در زمان دادخواست ،عملیات پی به پایان نرسیده باشد ، باید الزام پیش فروشنده به اتمام عملیات پی نیز خواسته شود.

مطالبه وجه بابت،ما به التفاوت کسری یا مازاد مساحت

طرفین دعوی :

این دعوی از سوی پیش خریدار مطرح می شود و خوانده دعوی پیش فروشنده است.

اگر پیش فروشنده ، مالک رسمی ملک نباشد و یا بین او و مالک ، قرار دادرسمی نظیر اجاره و یا مشارکت در ساخت در بین نباشد ، می بایست مالک رسمی نیز به عنوان یکی از خواندگان در داد خواست مطرح شود.این دعوا از سوی خریدار مطرح می شود و خوانده ی دعوی پیش فروشنده است.اگر پیش فروشنده مالک رسمی ملک نباشد و یا بین او و مالک قرارداد رسمی نظیر اجاره و یا مشارکت در ساخت در بین نباشد می بایست مالک رسمی نیز به عنوان یکی از خواندگان در دادخواست مطرح شود.

الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک__موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر
الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک__موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر

مرجع صالح برای رسیدگی

اگر چه بر اساس ماده ی 20قانون پیش فروش ساختمان حل کلیه ی اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده ی هیأت داوری است ولی از انجا که تاکنون آیین نامه ی اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است بنابراین در حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای پیش فروش بر عهده ی دادگاه محل وقوع ملک است.

نحوه اجرای رأی

در زمان نگارش کتاب هموز امکان ثبت قرارداد پیش فروش ساختمان در دفاتر اسنادرسمی سراسر کشور وجود ندارد و در برخی از شهرها این امکان فراهم شده است.

در صورت فراهم بودن مقدمات تنظیم سند دادگاه با صدور اجراییه از پیش فروشنده می خواهد که سندرسمی پیش فروش را در دفترخانه تنظیم کند و در صورت خودداری وی دادگاه با اعزام نماینده ی خود از طرف پیش فروشنده سند پیش فروش را امضا خواهد کرد. دفتر اسنادرسمی پس از تنظیم سندرسمی پیش فروش ملک خلاصه ای از قرارداد را به اداره ی ثبت اسناد و املاک اعلام می کند.

در این حالت در صورت عدم تنظیم سند رسمی ،خریدار باید هم مالک  و هم سازنده را طرف دعوا قرار دهد و دادگاه با احراز رابطه قراردادی فی مابین مالک و سازنده (قرارداد شارکت در ساخت )مالک ملک را ملزم به انتقال سند رسمی نموده و سازنده محکوم به  پرداخت خسارات ،از جمله خسارات دادرسی و وجه التزام یا دیگر خسارات میگردد. اگر ملک به واحدهای مجزا تفکیک نشده و برای هر واحد پلاک مستقل تخصیص پیدا نکرده باشد خواهان باید در ستون خواسته شماره پلاک اصلی (مادر) را قید کند، ولی اگر ملک تفکیک و برای هر واحد سند ثبتی جداگانه صادر شده باشد ،باید پلاکی که مختص واحد متنازع فیه است قید گردد.نکته: اگر واحد پیش فروش شده هنوز تکمیل و پایانکار و صورت مجلس تفکیکی اخذ نشده باشد بهتر است خواهان علاوه بر قید پلاک ثبتی مادر ،مشخصات دیگر از قبیل قید طبقه، ضلع شرقی یا غربی و دیگر مشخصات ملک را به دادگاه اعلام نماید تا خواسته مبهم و کلی نباشد چراکه بر فرض صدور حکم امکان اختلاف و ابهام در اجرای حکم وجود دارد. دادگاه نیز بهتر است شماره طبقه و موقعیت ملک از حیث شرق یا غرب و غیره را در رأی قید نماید تا از مشکلات احتمالی آینده جلوگیری به عمل آید.به موجب ماده ۲۰ قانون پیش فروش ساختمان، رسیدگی به کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش ‌فروش توسط هیأت داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی ‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی ‌الطرفین یک داور با معرفی رئیس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. در صورت نیاز داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نماید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی خواهد بود.ضمانت اجرای عدم ثبت رسمی قرارداد پیش فروش ساختمان وفق ماده ۱۸ آیین نامه اجرایی قانون پیش فروش ساختمان، پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان ممنوع است و با مرتکب طبق مواد ۲۳ و ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان رفتار خواهد شد.برابر مادتین ۲۳ و ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان اقدام به فروش ساختمان نمایند، به حبس از نود و یک روز تا یک‌ سال یا جزاء نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند. مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌ فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند رأسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش ‌فروش نمایند. در غیر این‌ صورت برای بار اول تا یک ‌سال و برای بار دوم تا دو سال به تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.جرائم مذکور در فوق تعقیب نمی‌شود؛ مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای مجازات آن موقوف می‌شود.همانطور که از مواد قانونی مشارالیه مستفاد می گردد، عدم ثبت رسمی قرارداد پیش فروش ساختمان اگرچه مستوجب تعقیب کیفری است اما تاثیری بر اعتبار قرارداد عادی پیش فروش ندارد. توضیح اینکه اصل برلازم وغیرقابل فسخ بودن قرارداد است.درخارج از موارد مصرحه دراین قانون، فسخ قرارداد تابع عمومات قانون مدنی می باشد و اصل صحت عقود و معاملات نیز برداشت اخیر را تقویت می کند. البته همچنان برخی معتقدند قرارداد عادی پیش فروش به طور کلی باطل و فاقد اثر حقوقی است و برخی دیگر چنین قراردادی را از شمول قانون پیش فروش ساختمان خارج و تابع عمومات قانون مدنی می دانند.این موضوع را در چند حالت مورد بررسی قرار میدهیمحالت نخست : اگر قرارداد پیش فروش به صورت عادی تنظیم و شرط داوری گنجانده نشده باشد؛ همان طور که بیان شد از شمول قانون پیش فروش ساختمان خارج است و در صورت اختلاف محاکم دادگستری صالح به رسیدگی اند.حالت دوم: اگر قرارداد پیش فروش به صورت عادی  تنظیم، ولی شرط رجوع به داوری پیش بینی شده باشد؛ وفق ماده ۱۰ قانون مدنی و اصل حاکمیت اراده، دادگاه صالح به رسیدگی نخواهد بود و اختلاف باید از طریق داوری حل و فصل شود.حالت سوم: قرارداد به صورت رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود ولی شرایط مقرر در ماده ۲ در آن رعایت نشود و شرط داوری هم پیش بینی نشده باشد؛ در این فرض برخی ها معتقدند به صرف اینکه چون قرارداد به صورت رسمی تنظیم شده است ،لذا مشمول قانون پیش فروش شده و موضوع باید به دلالت ماده ۲۰ از طریق داوری حل و فصل شود حتی اگر در قرارداد شرط داوری نشده باشد. اما از سویی با توجه به ایراد شورای نگهبان از نحوه نگارش مادهٔ ۲ قانون مذکور و متعاقب آن اصلاح این ماده و افزودن عبارت “در قرارداد پیش فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود” در این ماده و توجه به بندهای ۱ الی ۱۱ آن کاملاً مشخص است که با ایراد این شورا قانون پیش فروش ساختمان از حالت آمره بودن درآمده است. خلاصه آنکه حتی اگر قرارداد پیش فروش به صورت رسمی نیز تنظیم شده، ولی موارد مندرج در مادهٔ ۲ از جمله شرط داوری در آن پیش بینی نشده باشد، باز هم از شمول قانون مذکور خارج خواهد بود چراکه مادۀ موصوف صراحت داشته و جایی برای تفسیر و تحلیل باقی نگذاشته است .حالت چهارم: قرارداد مطابق قانون پیش فروش تنظیم شده باشد؛ امیدواریم هرچه زودتر زیر ساختهای پیش فروش ساختمان در دفاتر اسناد رسمی و شهرداریها ایجاد شده و یک تیپ یا فرم نمونه در اختیار کلیه سردفتران قرار گرفته و تمام شرایط مندرج در قانون پیش فروش ساختمان خصوصاً ماده ۲ در آن پیش بینی شده باشد تا باری از دوش محاکم دادگستری برداشته شود و اختلافات موجود به حداقل برسد.
تا پیش از تصویب قانون پیش فروش ساختمان تعریف دقیقی از قرارداد پیش فروش وجد نداشت و بین حقوقدانان در خصوص تعریف پیش فروش و ماهیت حقوقی آن اختلاف نظر وجود داشت. ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش فروش را چنین تعریف می کند: «هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می شود.»بر اساس آنچه در قانون پیش فروش ساختمان آمده است، قرارداد پیش فروش فقط باید از طریق تنظیم سند رسمی پیش فروش، نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت منعقد شود (مستند به ماده 3 قانون پیش فروش ساختمان مصوب 12-10-1389). گرچه این الزام، نص قانون است ولی متاسفانه در برخی از شهرهای کشور اجرا نمی شود. چنانچه پس از انعقاد قرارداد پیش فروش عادی، شخص پیش خریدار بخواهد از الزام قانونی استفاده نماید، بایستی دعوی الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ملک را مطرح کند.

https://www.google.com/url?sa=i&url=https%3A%2F%2Frc.majlis.ir%2Ffa%2Flaw%2Fshow%2F1779224&psig=AOvVaw3oQ5a9vqCN5k-gBhjFw6Ss&ust=1715496302090000&source=images&cd=vfe&opi=89978449&ved=0CAcQrpoMahcKEwjIzPvw_4SGAxUAAAAAHQAAAAAQBA

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوا

1- برای تنظیم سندرسمی پیش فروش نیازی به اخذ مفاصا حساب مالیات نیست.

2- سند پیش فروشی که الزام به تنظیم آن از دادگاه خواسته می شود در حقیقت قرارداد پیش فروش ملک است و با سندرسمی مالکیت تفاوت دارد.

3- هدف قانونگذار از الزام پیش فروشنده به تنظیم سندرسمی پیش فروش جلوگیری از قراردادهای پیش فروش معارض است.

4- در صورتیکه قرارداد پیش فروش به صورت رسمی تنظیم شود در صورت استنکاف هر یک از طرفین از تعهدات قانونی خود نیازی به طرح دعوی در دادگاه نیست و از طریق اجرای ثبت می توان شخص مستنکف و متخلف را به ایفای تعهد الزام کرد. به عنوان مثال: در صورتیکه پیش فروشنده نسبت به تنظیم سندرسمی مالکیت به نام پیش خریدار تخلف کند در صورت آماده بودن مقدمات تنظیم سندرسمی اجرای ثبت رأساً و بدون نیاز به حکم دادگاه سند مالکیت ملک را به نام پیش خریدار تنظیم می کند.

5- دعوی الزام به تنظیم سند پیش فروش ملک در مدت اجرای پروژه و ساخت بنا مطرح می شود اما با پایان مدت توافق شده و اتمام عملیات ساختمانی نیازی به طرح این دعوی نیست و دادخواست الزام به تنظیم سندرسمی ملک منطقی تر است.

6- برای طرح این دعوی می بایست مدرکی مبنی بر انعقاد عقد پیش فروش و وجود رابطه ی قرادادی میان پیش خریدار و پیش فروشنده به دادگاه ارایه شود. مسلم است که بهترین مدرک در این باره قرارداد پیش فروش است که به صورت عادی تنظیم شده است.

7- اگر شخصی بدون تنظیم سندرسمی اقدام به پیش فروش کند پیش خریدار می تواند اقدام به تعقیب کیفری وی کند و مجازانهایی برای پیش فروش بدون تنظیم سندرسمی در قانون پیش فروش ساختمان پیش بینی شده است.

8- اگر چه عدم تنظیم رسمی قرارداد پیش فروش و اقدام به پیش فروش با قرارداد عادی برای پیش فروشنده جرم محسوب می شود اما این به معنای بی اعتباری قرارداد عادی پیش فروش نیست و این قرارداد مانند هر سند عادی دیگری اعتبار قانونی دارد.

9- اگر علی رغم صدور رأی قطعی و اجراییه به هر دلیلی امکان تنظیم سند پیش فروش ملک فراهم نشود پیش فروشنده می تواند اقدام به فسخ قرارداد پیش فروش عادی کند.

چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده ایی داشته اید می توانید با وکلای موسسه حقوقی محمد رضا مه دادگر در ساعات اداری تماس بگیرید .

09121597687

02177724264

02177723606

 

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *