الزام سازنده به اخذ بیمه های توافق شده در قرارداد__موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر

تایید فسخ قرار داد پیش فروش به دلیل کسری مساحت

تایید فسخ قرار داد پیش فروش به دلیل کسری مساحت

مبنای حقوقی دادخواست :

در قرار داد پیش فروش ممکن است ، ساختمانی که پس از ساخت تحویل می شود با آنچه که در قرار داد پیش فروش تعیین شده است از نظر مساحت تفاوت هایی داشته باشد .

در این صورت پیش خریدار که تفاوت بنا و کسری مساحت به ضرر اوست می تواند برای احقاق حق خود اقدام کند.

چنان چه مساحت بنا بر اساس صورت مجلس تفکیکی کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرار داد باشد ، ما به التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرار داد قابل محاسبه است.

اما اگر مساحت واحد تحویل شده ،کمتر از 95% مقدار توافق شده در قرار داد باشد ، پیش خریدار دو راه پیش رو دارد.

اول این که می تواند به استناد کسری مساحت ، قرار داد را فسخ کند .

دوم این که می تواند ، تفاوت قیمت را بر پایه ی قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.

تایید بطلان قرارداد پیش فروش به دلیل فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

طرفین دعوی :

این دعوی را پیش خریدار مطرح می کند و خوانده دعوی ، پیش فروشنده خواهد بود.

تایید فسخ قرار داد پیش فروش به دلیل کسری مساحت__موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر
تایید فسخ قرار داد پیش فروش به دلیل کسری مساحت__موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر

مرجع صالح برای رسیدگی :

اگر چه بر اساس ماده ی 20 قانون پیش فروش ساختمان ، حل کلیه اختلافات ناشی از تعبیر ، تفسیر و اجرای قرار داد های پیش فروش ساختمان برعهده ی هیات داوری است.

ولی از آن جا که تاکنون آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزرات مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است.

بنابراین در حال حاضر ، رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای پیش فروش برعهده ی دادگاه محل وقوع ملک است.

نحوه اجرای رای :

رای دادگاه فقط جنبه اعلامی دارد و به همین دلیل در این دعوی اجراییه صادر نمی شود چنان چه مبلغی بابت قرار داد به طرف مقابل داده شده باشد در دعوایی دیگر قابل مطالبه است.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی :

. برای تایید فسخ قرار داد به دلیل کسری مساحت حتما باید مساحت واحد تحویل شده کمتر از 95% مقدار توافق شده در قرارداد باشد.
به عبارت دیگر باید کسری مساحت ، بیش از 5% کل مساحت واحد پیش فروش شده باشد.
. هرچند از لحاظ قانونی طرفین ، ملزم به ثبت رسمی قرار داد پیش فروش هستند ، ولی در صورت عدم ثبت رسمی قرارداد پیش فروش باز هم مزایای پیش بینی شده درقانون برای طرح دعوای مذکور قابل اعمال است.
. فسخ قرار داد به هر وسیله ای که گویای اعمال فسخ باشد ، قابل انجام است.
با این حال در رویه عملی ، مطمئن ترین روش اعلام فسخ قرارداد به وسیله اظهارنامه رسمی است.
. زمان فسخ معامله موقعی است که پیش خریدار فسخ خود را اعلام کند ، نه زمانی که دادگاه رای به تایید فسخ می دهد.
. اعمال حق فسخ از سوی پیش خریدار فوریت ندارد و هر زمانی که تمایل داشته باشد ، می تواند فسخ خود را اعمال کند.

https://www.google.com/url?sa=i&url=https%3A%2F%2Frrk.ir%2FLaws%2FShowLaw.aspx%3FCode%3D23452&psig=AOvVaw2Eh4gJ9_rDSg22edTmtJed&ust=1716361217159000&source=images&cd=vfe&opi=89978449&ved=0CAcQrpoMahcKEwjQ3Z_2lZ6GAxUAAAAAHQAAAAAQBA

قانونگذار در ماده ۳۵۵ قانون مدنی به این مورد اشاره کرده و می‌گوید: اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت؛ و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می‌تواند آن را فسخ کند، مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نمایند.اختلاف در مساحت مبیع : در ماده ۳۵۵، شرط مقدار به عنوان وصف بیع است؛ بدین معنا که هرگاه دو طرف به مساحت زمین به عنوان وصفی از معامله، اهمیت بیشتری بدهند و معامله را به شرط داشتن مساحت معین واقع سازند، شرط مورد توافق، با اینکه ناظر به مساحت است و باید نمایانگر مقدار باشد، اثر شرط صفت را دارد و در صورت فقدان آن، مشروط ‌له صرفا حق فسخ دارد.باید توجه داشت که این حکم ویژه ملک نیست و گاه در اشیاء منقول نیز مصداق پیدا می‌کند.این ماده ناظر به موردی است که مورد معامله کل تجزیه ناپذیر است؛ ثمن در برابر کل قرار می‌گیرد و مقدار یکی از آن اوصاف کل است و اختیار فسخ قرارداد مستند به خیار تخلف از شرط یا وصف است.کم یا زیاد بودن متراژ :در فرضی که مغازه موضوع مبایعه‌نامه به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده، چنانچه شرط مقدار به عنوان وصف ملک مورد تراضی قرار گرفته، ولی ثمن برای کل مبیع بدون توجه به بهای هر جزء از مساحت معین شده باشد و بعد معلوم شود که مساحت مغازه کمتر است، با توجه به ماده ۳۵۵ ق.م، مشتری فقط حق فسخ دارد، مگر اینکه طرفین به محاسبه نقیصه تراضی کنند.ولی چنانچه ثمن معامله بر اساس متراژ مورد توافق قرار گرفته، یعنی هر جزء از مبیع در مقابل جزء معینی از ثمن قرار دارد، در این فرض خریدار می‌تواند دعوی مستقل مطالبه و استرداد مبالغ اضافه پرداختی ثمن را با توجه به مقدار کسری متراژ اقامه کند، ولی این مطلب منصرف از رای راجع به محکومیت فروشنده به تحویل مغازه است و در مقام اجرای رای تحویل مغازه، محکمه یا اجرای احکام دادگستری حق و تکلیفی بر مطالبه و وصول مبلغ اضافه دریافتی ثمن ندارد. در مورد املاک ساخته شده نیز چنین صدق می کند؛ چون قیمت (ثمن) ملک بر اساس مقدار آن تعیین می‌شود، طبق ماده‌ی ۱۴۹ قانون ثبت خریدار می‌تواند به نسبت کسری در مقدار ملک از ثمن معامله کم کند و اگر مقدار ملک بیشتر از میزان مورد توافق بود، قیمت مازاد بر آن را بر اساس ارزش مندرج در «اولین سند انتقال» و سایر هزینه‌های قانونی معامله به صندوق ثبت بپردازد و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.حق فسخ :در این مورد یک قانون جداگانه به نام «قانون پیش فروش آپارتمان ها» در سال ۱۳۸۹ تصویب شده که بیشتر برای حمایت از «پیش خریدار» بوده است.ماده ۷ این قانون بیان می‌کند که اگر اختلاف متراژ مندرج در قرارداد با صورت مجلس تفکیکی تا ۵ درصد باشد، هیچ یک از طرفین حق فسخ ندارند،ولی اگر اختلاف بیشتر از ۵ درصد باشد، فقط پیش خریدار حق فسخ دارد؛ چه متراژ واقعی ملک کمتر باشد و چه بیشتر.مثلا اگر در قرارداد متراژ ملک ۲۰۰ متر و از قرار متری ۵ میلیون ذکر شده باشد و در زمان تحویل، ملک ۱۹۰ یا ۲۱۰ باشد، هیچکس حق فسخ ندارد؛ چون اختلاف متراژ کمتر از ۵ درصد است.اگر مساحت واقعی کمتر از مقدار مورد توافق باشد و پیش خریدار نخواهد قرارداد را فسخ کند، فروشنده باید قیمت روز ملک را به او بدهد.اگر مقدار ملک بیشتر از مقدار مورد توافق باشد، خریدار باید قیمت مندرج در قرارداد پیش فروش (چون قبل از کامل شدن ساختمان قرارداد اصلی وجود ندارد) را به فروشنده بپردازد.

مستندات قانونی :

ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان :

در صورتی که مساحت بنا براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (5%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد (5%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد (95%) مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.

ماده 8 قانون پیش فروش ساختمان :

در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش فروشنده، پیش خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش فروشنده باید خسارت وارده را بر مبناء مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی الطرفین به پیش خریدار بپردازد.
تبصره – در صورت عدم توافق طرفین، پیش فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بناء، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضائی همراه سایر خسارات قانونی به پیش خریدار مسترد نماید.

ماده 246 قانون مدنی

در صورتی که معامله به واسطه اقاله یا فسخ بهم بخورد شرطی که در ضمن آن شده است باطل میشود و اگر کسی که ملزم به انجام‌ شرط بوده است عمل به شرط کرده باشد میتواند عوض او را از مشروط ‌له بگیرد.

ماده 449 قانون مدنی

فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن نماید حاصل میشود.

ماده 450 قانون مدنی

تصرفاتی که نوعاً کاشف از رضای معامله باشد امضای فعلی است مثل آن که مشتری که خیار دارد با علم به خیار مبیع را بفروشد یا رهن ‌بگذارد.

رویه و نظریات قضایی در خصوص کم بودن متراژ :

رأی شماره ی ۱۱۸۹ مورخ ۸۳/۷/۲۰ شعبه ی ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران :

مساحت معین آپارتمان به عنوان شرط وصف معامله نبوده است و از مصادیق فسخ معامله نمی باشد و خریدار استحقاق مطالبه ی بهای کسری مساحت آپارتمان را دارد.

رأی شماره ی ۱۷۸۱ مورخ ۸۴/۱۰/۱۳ شعبه ی ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران :

تفاوت متراژ زمین و اعیانی مورد معامله با میزان واقعی آن از موجبات فسخ می باشد، مطالبه ی ما به التفاوت، بدون تراضی طرف معامله، بر خلاف موازین قانونی و مفاد ماده ی ۳۸۴ قانون مدنی است.

رای شماره ی ۱۶۳۱ مورخ ۸۴/۱۱/۲۹ شعبه ی ۲۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران :

آن چه به عنوان عهد شکنی یا توصیف غیر واقعی مبیع به فروشنده نسبت داده شده است، خریدار را مستحق دریافت ما به التفاوت ملک خریداری شده و ملک توصیف شده به عنوان جبران ضرر نمی کند.

رأی شماره ی ۱۳۵۱ مورخ ۸۴/۹/۸ شعبه ی ۳۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران :

چنان چه ملکی به شرط مقداری معین فروخته شود و بعد معلوم شود که متراژ ملک کمتر یا بیشتر از آن است، برای هر یک از طرفین، صرفا حق فسخ ایجاد می شود و مطالبه ی بهای کسری مساحت آپارتمان مورد معامله، مبنای قانونی ندارد.

رأی شماره ۱۶۵۳ مورخ ۸۴/۹/۲۷ شعبه ی ۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران :

خواهان از حق فسخ خود به علت کسری متراژ ملک ، استفاده نکرده است و سند رسمی انتقال به نام وی تنظیم شده است. پس مطالبه ی کسری مساحت مورد معامله، مردود است.

رأی شماره ی ۱۰۴۳ مورخ ۸۵/۷/۲۶ شعبه ی ۱۳ دادگاه تجدیدنظر استان تهران :

نظر به این که ماده ی ۳۸۵ قانون مدنی که دادگاه به استناد آن حکم صادر کرده است، ناظر به مواردی است که مبیع به شرط مقدار معین، فروخته شده باشد، طبق شرط مندرج در قرارداد تجدید نظرخواه، استحقاق دریافت قیمت کسری مساحت را دارد.

چنان چه در خصوص موضوع سوال یا پرونده ایی داشته باشید می توانید در ساعات اداری با وکلای موسسه حقوقی محمد رضا مه دادگر تماس بگیرید.

09121597687

02177724264

02177723606

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *