مرجع صالح برای رسیدگی :

اگر چه بر اساس ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان ، حل کلیه اختلافات ناشی از تعبیر ، تفسیر و اجرای قراردادهای پیش فروش ساختمان بر عهده هیات داوری است ،ولی از آن جا که تا کنون آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهر سازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است ، بنابراین در حال حاضر

رسیدگی به اختلافات ناشی از قراردادهای پیش فروش برعهده دادگاه عمومی است.

از آن جا که این دعوی منقول است ، خواهان می تواند به دادگاه محل اقامت خوانده ، محل انعقاد عقد و محل اجرای تعهد از سوی پیش فروشنده مراجعه کند.

نحوه اجرای رای :

رای ، مبنی بر محکومیت پیش فروشنده به پرداخت ما به التفاوت کسری مساحت برمبنای قیمت مندرج در قرار داد و یا قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از سوی دادگاه حقوقی صادر می شود و پس از طی مراحل قطعیت می یابد.

در این حالت به درخواست محکوم له اجراییه صادر می شود .

محکوم له می تواند با معرفی اموال پیش فروشنده نسبت به توقیف اموال یا مسدود نمودن حساب های وی به میزان مورد حکم اقدام کند.

هم چنین می تواند نسبت به جلب محکوم علیه اقدام کند.

جهت ساخت و احداث ساختمان ها، سازندگان موظف می باشند بر اساس نقشه های مصوبی که از قبل تهیه و مشخص گردیده است، بنا را بسازند. اما گاهی اوقات ممکن است که بنابر علل گوناگون، آنچه که در نهایت ساخته می شود کاملا متفاوت از چیزی باشد که مورد تایید شهرداری و یا طرفین بوده است مانند اینکه مساحت بنا تغییر کند. در این شرایط کسی که تفاوت بنا به ضرر او باشد، می بایست مطالبه مابه التفاوت کسری یا مازاد مساحت نماید. ممکن است ملک پیش فروش شده کمتر یا بیشتر از ٥ درصد متراژ مقرر در قرارداد، دارای کسری مساحت باشد، در اینصورت اگر کسری مساحت، کمتر از ٥ درصد باشد، مابه التفاوت طبق نرخ قید شده در قرارداد، مورد محاسبه قرار می گیرد و پیش فروشنده موظف است که آن را پرداخت نماید. اما اگر مساحت واحد تحویل داده شده، کمتر از ٩٥٪؜ مقدار مورد توافق در قرارداد باشد، یا بعبارتی میزان کسری مساحت بیشتر از ٥٪؜ متراژ مقرر باشد، دو فرض برای پیش خریدار متصور می باشد:فسخ قرارداد بدلیل کسری مساحت .مطالبه تفاوت قیمت بر پایه قیمت روز بنا و مطابق با نظر کارشناس.در دعوای مطالبه مابه التفاوت کسری مساحت، خواهان دعوا، پیش خریدار است و خوانده دعوا پیش فروشنده می باشد و می بایست این دعوا را در دادگاه حقوقی مطرح نماید. بدلیل اینکه این دعوا، دعوایی منقول است خواهان می تواند دعوای خود را در دادگاه محل اقامت خوانده یا محل انعقاد یا اجرای قرارداد مطرح نماید.پس از صدور رای مبنی بر مطالبه مابه التفاوت کسری مساحت و قطعیت آن، اجرائیه صادر و پرونده به اجرای احکام ارسال میگردد و محکوم له (خواهان) میتواند با معرفی اموال پیش فروشنده نسبت به توقیف اموال یا مسدود کردن حساب اقدام نماید و اگر اموالی از وی یافت نشد، در خواست جلب کند..اگر اختلاف و کسری مساحت کمتر یا بطور دقیق ٥٪؜ باشد، پیش خریدار فقط میتواند مابه التفاوت را بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مطالبه نماید.مستند و مدرک اثبات میزان کسری مساحت،است که از اداره ثبت صادر می شود.جهت صدور حکم من باب پرداخت مابه التفاوت کسری مساحت مطابق با قیمت روز بنا، می بایست مساحت واحد تحویل شده، کمتر از ٩٥٪؜ مقدار مورد توافق در قرارداد باشد یعنی باید کسری مساحت بیشتر از ٥٪؜ کل مساحت واحد پیش فروش شده باشد.در صورت وجود مازاد یا کسری مساحت فقط مساحت اختصاصی واحد پیش فروش شده ملاک است و مساحت قسمت های مشترک ساختمان در این مورد دخیل نمی باشد.ماده 385 قانون مدنی بیان نموده است:اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمی شود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حین تسلیم کمتر یا بیشتر در آید در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت. ماده ٧ قانون پیش فروش ساختمان بیان نموده است:”در صورتی که مساحت بناء بر اساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (۵%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد (۵%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد (۹۵%) مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بناء و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.”صورت جلسه نشست قضائی استان کردستان/ شهر بانه مورخ ۱۳۸۸/۰۲/۱۲پچنانچه ملکی به مساحت معینی در قبال ثمن معلوم فروخته شود، لیکن با توجه به اینکه خریدار پس از چهار سال در حین تسلیم متوجه شود که ملک مذکور کسری مساحت داشته است در مقام تظلم خواهی به دادگاه مراجعه و تقاضای مطالبه قیمت مابه التفاوت ثمن پرداخت شده را به قیمت روز خواستار شود، تصمیم دادگاه چه خواهد بود؟نظر هیئت عالی:با توجه به مواد 355 و 385 قانون مدنی و فرض سؤال که ملک غیرقابل تجزیه می باشد، صرفاً برای هر یک از مشتری و بایع حسب مورد، امکان فسخ و یا تراضی در رد نقیصه یا زیاده وجود خواهد داشت. لذا رسیدگی محکمه و الزام در محدوده اعمال فسخ معامله مذکور بوده و لاغیر. بنابراین نظر اکثریت تا حدی که با این نظر منطبق است، تایید می شود.نظر اتفاقی:چون به دلالت ماده 384 قانون مدنی که بیان می دارد: «هرگاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار درآید، مشتری مخیر است که بیع را فسخ کند یا قیمت موجود را با تادیه حصه ای از ثمن به نسبت موجه قبول نماید» و از طرفی در ماده 385 قانون مذکور که در مقام بیان مصادیق مبیعی است که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمی شود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حسن تسلیم کمتر باشد مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت.مستنبط از مواد قانونی فوق و همچنین استفاده از تنقیح مناط از مدلول ماده 355 قانون مدنی در فرض سؤال، خواهان باید از طریق تقدیم دادخواست حقوقی فسخ معامله، طرح دعوا نماید؛ و الزام طرف معامله به پرداخت قیمت نقیصه موجود، چه به صورت زمان معامله و چه قیمت روز فاقد وجاهت قانونی است. عبارت «تراضی» و «قبول» در مواد 384 و 355 قانون مدنی دلالت بر امری ارادی می نماید نه اکراهی. در صورت پذیرش دعوا در واقع دادگاه، متداعیین را به صورت اکراهی به انجام معامله وادار می کند و چنان چه در جلسه دادرسی دادگاه سعی در اصلاح و سازش اصحاب دعوا داشته باشد و نتیجه آن منجر به تراضی طرفین برای قیمت مابه التفاوت گردد دادگاه نسبت به صدور گزارش اصلاحی اقدام می نماید.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی :

ما به التفاوت کسری مساحت در قرار داد پیش فروش بر حسب میزان کسری مساحت ، به دو روش قابل مطالبه است .

یکی بر اساس قیمت مندرج در قرار داد و دیگری بر مبنای قیمت روز بنا که معمولا با گذشت زمان ، تفاوت قابل توجه ایی با قیمت مندرج در قرارداد پیدا می کند.

در صورتی که اختلاف و کسری مساحت ،کمتر و یا درست مساوی پنج درصد باشد پیش خریدار می تواند مابه التفاوت را فقط بر اساس نرخ مندرج در قرار داد مطالبه کند .

مبنا مستند اثبات میزان کسری مساحت در صورت مجلی تفکیکی صادر شده از سوی اداره ثبت است.

در مورد مازاد یا کسری مساحت فقط مساحت اختصاصی واحد پیش فروش شده ، ملاک است و مساحت قسمت های مشترک ساختمان در این زمینه دخیل نیست.

ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان

در صورتی که مساحت بنا براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (5%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی که بیش از پنج درصد (5%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد (95%) مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.

ماده 385 قانون مدنی :

اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمیشود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حین تسلیم‌ کمتر یا بیشتر در آید در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.

چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده ایی داشته باشید می توانید در ساعات اداری با وکلای موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر تماس بگیرید.

09121597687

02177724264

02177723606

دیدگاهتان را بنویسید

مطالبه ما به التفاوت کسری مساحت

مطالبه ما به التفاوت کسری مساحت

مبنای حقوقی دادخواست :

واضح است که احداث ساختمان ها بر طبق نقشه های از پیش تهیه شده صورت می گیرد و به طور معمول ، ساختمان باید مشخصات پیش بینی شده در نقشه را داشته باشد.

با این حال چه بسا ممکن است به علل مختلف آن چه که در پایان آماده می شود متفاوت از نقشه های مورد تایید شهر داری و مورد توافق طرفین باشد.

مثلا مساحت بنا تغییر می کند.

در این صورت کسی که تفاوت بنا به ضرر او است ، می تواند برای گرفتن مبلغ اختلافی طرح دعوی کند.

ملک پیش فروش شده ممکن است ، کمتر یا بیشتر از پنج درصد متراژ مقرر در قرار داد ، کسری مساحت داشته باشد.

اگر کسری مساحت ، کمتر از پنج درصد باشد ،مابه التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرار داد ، مورد محاسبه قرار می گیرد و پیش فروشنده ،ملزم به پرداخت خواهد بود.

اول اینکه می تواند به استناد کسری مساحت ، قرار داد را فسخ کند.

دوم این که می تواند ، تفاوت قیمت را بر پایه ی قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از پیش فروشنده مطالبه کند.

طرفین دعوی :

این دعوی را پیش خریدار مطرح می کند و خوانده دعوی ، پیش فروشنده خواهد بود.