مرجع صالح برای رسیدگی :

اگرچه بر اساس ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان ، حل کلیه ی اختلافات ناشی از تعبیر ، تفسیر و اجرای قرار دادهای پیش فروش ساختمان بر عهده ی

هیات داوری است ، ولی از آن جا که تا کنون آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزرات مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده است ،بنا بر این در

حال حاضر رسیدگی به اختلافات ناشی از قرارداد های پیش فروش بر عهده دادگاه عمومی است.

از آن جا که این دعوی منقول است ، خواهان می تواند به دادگاه محل اقامت خوانده ،محل انعقاد عقد و محل اجرای تعهد از سوی پیش فروشنده مراجعه کند.

در خصوص خواسته مطالبه وجه بابت ما به التفاوت کسری یا مازاد مساحت چنانچه ملکی ،به شرط دارا بودن مقدار معین فروخته می شود اما پس از معامله خریدار متوجه شود که مساحت ملک مورد نظر از آنچه که در قرارداد معین شده کمتر است و به عبارت دیگر ملک کسری مساحت دارد خریدار حق فسخ معامله را دارد. همچنین در موردی که ملک نسبت به متراژی که در قرارداد شرط شده است مازاد مساحت دارد فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت البته به این شرط که در موقع فروش ملک از مساحت واقعی ملک بی اطلاع بوده باشد. اما در مواردی ممکن است طرفین در قرارداد توافق کنند که در صورت کسری و یا مازاد مساحت هیچ یک حق فسخ قرارداد را ندارد و صرفاً می توان ما به التفاوت کسری و یا مازاد را مطالبه کرد. در چنین شرایطی طرفی که این تفاوت را به زیان خود می بیند حق خواهد داشتما به التفاوت کسری یا مازاد را از طرف مقابل مطالبه کند.طرفین دعوی:در صورت کسری مساحت نسبت به میزان مندرج در قرارداد خریدار (به عنوان خواهان) حق مطالبه ی ما به التفاوت را از فروشنده دارد. در جایی که ملک بزرگتر از مقدار توافق شده است فروشنده می تواند ما به التفاوت مازاد مساحت را از خریدار مطالبه کند. مرجع صالح برای رسیدگی: از آنجایی که خواسته مطالبه وجه بابت ما به التفاوت کسری یا مازاد مساحت، دین است خواهان می تواند در دادگاهی که محل اقامت خوانده است یا محل انعقاد قرارداد و یا محل انجام تعهد طرح دعوا کند. البته چنانچه مبلغ ما به التفاوت کسری مساحت به میزان بیست میلیون تومان یا کمتر از آن باشد دعوا در شورای حل اختلاف محل اقامتگاه خوانده مطرح می شود. نحوه اجرای رأی: بعد از اینکه رأی قطعی به نفع خواهان صادر شد و پس از ابلاغ اجراییه به خوانده پرونده به دادورز اجرای احکام سپرده می شود. برای اینکه مبلغ مورد حکم از خوانده گرفته شود می توان مالی از اموال مدیون را به اجرای احکام معرفی کرد. در صورتیکه اموالی از وی در دسترس نیست می توان از طریق استعلام از شهرداری، بانک مرکزی، اداره ی ثبت اسناد و املاک و سایر ارگان ها، اموال محکوم علیه (مدیون) را شناسایی و توقیف کرد. پس از ارزش گذاری اموال توسط کارشناس رسمی دادگستری مال توقیف شده به فروش می رسد و مبلغ محکومیت از آن پرداخت می شود. اگر اموالی از محکوم علیه در دسترس نباشد محکوم له (خواهان) می تواند به استناد ماده ی 3قانون نحوه ی اجرای محکومیت های مالی درخواست جلب محکوم علیه را بکند. اگر سند مالکیت ملک موضوع قرارداد به خریدار منتقل شده باشد امکان توقیف جهت تودیع ثمن قرارداد و خسارات وجود دارد.ماده ۳۸۴: هر گاه در حال معامله مبیع از حیث مقدار معین بوده و در وقت تسلیم کمتر از آن مقدار در آید مشتری حق دارد که بیع را فسخ کند یا‌ قیمت موجود را با تادیه حصه‌ای از ثمن به نسبت موجود قبول نماید و اگر مبیع زیاده از مقدار معین باشد، زیاده مال بایع است.ماده ۳۸۵: اگر مبیع از قبیل خانه یا فرش باشد که تجزیه آن بدون ضرر ممکن نمیشود و به شرط بودن مقدار معین فروخته شده ولی در حین تسلیم‌ کمتر یا بیشتر در آید در صورت اولی مشتری و در صورت دوم بایع حق فسخ خواهد داشت.اما گاهی طرفین در قرارداد شرطی را قرار می دهند که اگر در ملک کسری و یا اضافی مساحت بود، هیچ یک حق فسخ قرارداد را ندارند و صرفا می توانند مابه التفاوت کسری ویا مازاد او را مطالبه کنند و خریدار ویا فروشنده که این تفاوت مساحت در واقعیت و یا قرارداد به زیان اوست، حق خواهد داشت، مابه التفاوت کسری ویا مازاد را از طرف مقابل مطالبه نماید.هریک از طرفین قرارداد اعم از خریدار و یا فروشنده که مدعی باشند، می تواند اگر خواسته انهادین (مطالبه مابه التفاوت مبلغ کسری و یا اضافی مساحت)، باشد.در محل اقامت خوانده ویا محل انعقاد قرارداد ویا محل انجام تعهد اقامه دعوا نماید واگر خواسته انها فسخ باشد، نیز در محل انعقاد قرارداد می توانند دادخواست فسخ را تقدیم مراجع قضایی نمایند.هریک از خریدار ویا فروشنده صرفا می توانند ارزش مابه التفاوت کسری ویا اضافی مساحت را براساس قیمتی که در قرارداد برای کل ملک مشخص شده است را مطالبه و دریافت نمایند.نکته حائز اهمیت این است که اگر درقرارداد راجع به دریافت مبلغی به عنوان کسری ویا مازاد مساحت توافق نشده باشد، شخص ذی‌نفع فقط حق فسخ قرارداد را دارد ونمی توانند وجهی را بابت این موضوع مطالبه نمایند.

نحوه اجرای رای :

محکومیت پیش خریدار به پرداخت ما به التفاوت مازاد مساحت از سوی دادگاه حقوقی صادر می شود.

ماهیت این حکم ، پرداخت مبلغی وجه است .

بنا بر این محکوم له می تواند با معرفی اموال پیش خریدار نسبت به توقیف آن اقدام کند .

هم چنین می تواند ، نسبت به جلب محکوم علیه اقدام کند.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی :

. پیش فروشنده در صورت وجود مازاد مساحت ، حق فسخ قرار داد را ندارد .

. اگر بنا تا 5% مازاد مساحت داشته باشد ، یعنی بنا نسبت به آن چه در قرار داد ، توافق شده است ، درست 5% یا کمتر از آن اضافه مساحت داشته باشد ، هیچ کدام از طرفین ، حق فسخ

قرار داد را ندارند. در این صورت پیش فروشنده می تواند طبق توضیحات بالا طرح دعوی کند.

. در صورتی که مازاد مساحت بنا بیش از 5% باشد ،صرفا خریدار حق فسخ قرار داد را دارد.

. در صورت فسخ قرار داد بر اساس بند بالا ملک به پیش فروشنده باز می گردد و در نتیجه ، مطالبه ما به التفاوت مازاد مساحت ، جایی نخواهد داشت.

ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان

در صورتی که مساحت بنا براساس صورت مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت بر اساس نرخ مندرج در قرارداد

مورد محاسبه قرار خواهد گرفت

لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (5%) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند

و در صورتی که بیش از پنج درصد (5%) باشد صرفاً خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

چنانچه مساحت واحد تحویل شده کمتر از نود و پنج درصد (95%) مقدار توافق شده باشد پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر

پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.

چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده ایی داشته باشید ، می توانید در ساعات اداری ،

با وکلای موسسه حقوقی محمد رضا مه دادگر تماس بگیرید.

09121597687

02177724264

02177723606

دیدگاهتان را بنویسید

مطالبه ما به التفاوت مازاد مساحت

مطالبه ما به التفاوت مازاد مساحت

مبنای حقوقی دادخواست :

این دادخواست وقتی مطرح می شود که واحد ساخته شده ،مساحتی بیش از آن چه در قرار داد پیش فروش تعیین و توافق

شده است داشته باشد.

پیش فروشنده که ملک بزرگ تری نسبت به آن چه در قرار داد توافق شده است به پیش خریدار تحویل می دهد ، حق دارد،

قیمت مساحت مازاد را مطالبه کند ، اما از آن جایی که این تفاوت قیمت ناشی از عمل خود پیش فروشنده است ، ملاک

قیمت مساحت مازاد، مبلغ مندرج در قرارداد است ، نه قیمت روز بنا.

طرفین دعوی :

این دعوی را پیش فروشنده در مقابل پیش خریدار مطرح می کند.