الزام سازنده به اخذ بیمه های توافق شده در قرارداد__موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر

مطالبه ی خسارات قانونی تاخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش فروش

مطالبه ی خسارات قانونی تاخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش فروش

مبنای حقوقی دادخواست :

قاعده ی کلی در قراردادها و تعهدات این است که اگر برای تاخیر در انجام تعهد ،خسارت و وجه التزامی مشخص شود ،

متخلف از ایفای تعهد ،صرفا ملزم به پرداخت آن مبلغ است.

و دادگاه نمی تواند به کمتر یا بیشتر از مبلغ تعیین شده حکم دهد.

اما در مورد قرار داد پیش فروش ، قانون خاص و متفاوتی حاکم است.

در قرار داد پیش فروش میزان تاخیر در اجرای تعهدات به وسیله ی قانون تعیین شده است و طرفین نمی توانند ، کمتر از آن توافق کنند .

مطالبه ما به التفاوت مازاد مساحت

میزان خسارتی که پیش خریدار می تواند از پیش فروشنده مطالبه کند ، به شرح زیر است :

1_ در صورتی که واحد پیش فروش شده و بخش های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر،قابل بهره برداری نباشد ، پیش فروشنده باید معادل اجرت المثل ملک بر اساس نظر کارشناسی تعیین می شود.

2_ در صورتی که عدم انجام تعهدات ، مربوط به قسمت مشاعی باشد پیش فروشنده می بایست ، خسارات روزانه به میزان نیم درصد بهای روز ، تعهدات انجام نشده به میزان قدر السهم پیش خریدار بپردازد.

3_ چنان چه عدم انجام تعهدات در قسمت های خدمات عمومی همچون   خیابان ، فضای سبز،مسجد،مدرسه و امثال آن باشد ، روزانه به میزان یک هزارم بهای روز ، تعهدات انجام نشده به میزان قدر السهم پیش خریدار باید پرداخت شود.

4_ در صورتی که پیش فروشنده در تنظیم سند رسمی انتقال ،تاخیر کند ،پرداخت روزانه به میزان یک هزارم مبلغ قرار داد به عهده او خواهد بود.

مطالبه ی خسارات قانونی تاخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش فروش__موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر
مطالبه ی خسارات قانونی تاخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش فروش__موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر

طرفین دعوی :

در این دعوی پیش خریدار ، خواهان دعوی و پیش فروشنده ، خوانده می باشد.

مرجع صالح برای رسیدگی :

اگرچه بر اساس ماده 20 قانون پیش فروش ساختمان حل کلیه اختلافات ناشی از تعبیر ، تفسیر و اجرای قرار دادهای پیش فروش ساختمان برعهده هیات داوری است ،ولی از آن جا که تاکنون آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزرات مسکن و شهرسازی ووزارت دادگستری تهیه نشده است ، بنابراین در حال حاظر رسیدگی به اختلافات ناشی از قرار دادهای پیش فروش برعهده دادگاه عمومی است.

از آن جا که این دعوی منقول است ، خواهان می تواند به دادگاه محل اقامت خوانده ، محل انعقاد عقد، و محل اجرای تعهد از سوی پیش فروشنده مراجعه کند.

نحوه اجرای رای :

با صدور و قطعیت رای امکان اجرای مفاد آن مهیا می شود .

از آن جایی که اجرای رای مورد اشاره از نوع پرداخت وجه است ، برای پیش خریدار امکان استعلام اموال و دارایی های ثبت شده محکوم علیه ، توقیف و وصول وجه از آن ها وجود دارد.

در صورت موجود نبودن دارایی قابل توقیف از محکوم علیه ،محکوم له می تواند ،وی را تا زمان پرداخت مبلغ محکومیت ، جلب کند.

https://www.google.com/url?sa=i&url=https%3A%2F%2Fwww.rrk.ir%2FLaws%2FShowLaw.aspx%3FCode%3D22994&psig=AOvVaw2vzRStqpasjyG_h7hJYeQT&ust=1717311736638000&source=images&cd=vfe&opi=89978449&ved=0CAcQrpoMahcKEwj4iuHz6rmGAxUAAAAAHQAAAAAQBA

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی :

در صورتی که در قرار داد پیش فروش خسارتی برای تاخیر های مورد اشاره تعیین نشده باشد خسارت قانونی قابل مطالبه است .
اگر در قرار داد پیش فروش برای تاخیر های ذکر شده خسارت با مبلغ کمتری توافق شده باشد ، آن توافقات معتبر نیست و بر اساس میزانی که در قانون ذکر شده ، عمل می شود.
در صورتی که در قرار داد ، مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق  شده باشد ،مبالغ مندرج در قرار داد ، معتبر و قابل مطالبه است.
اگر پیش ‎فروشنده تاخیر در انتقال سند رسمی داشته باشد، موظف است که روزانه به میزان یک هزارم مبلغ قرارداد را بپردازد.در قانون مدنی مواد ۲۲۱ و ۲۲۶ تا ۲۳۰ به خسارت انجام ندادن قرارداد و خسارت دیر انجام دادن قرارداد پرداخته شده است. طرفین قرارداد می توانند در قرارداد شرط کنند در صورتیکه یکی از طرفین و یا هریک از طرفین تعهد خود را انجام داد و یا با تاخیر انجام داد ، یک مبلغی را به عنوان خسارت قراردادی پرداخت کنند . به این خسارت مقطوع که در قرارداد تعیین شده است ، وجه التزام و یا وجه التزام قراردادی می گویند.اگر تعهد وجه رایج باشد و در پرداخت آن تاخیر شود ، به استناد ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی ، بدهکار می بایست بر اساس تغییر نرخ شاخص بانکی مرکزی خسارت بدهد . اما طرفین می توانند توافق کنند که مبلغی بیش از این میزان به عنوان جریمه پرداخت شود .البته باید توجه داشت که خسارت تاخیر موضوع ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی که بر مبنای شاخص اعلامی بانک مرکزی تعیین می شود همزمان با وجه التزام قراردادی قابل مطالبه نیست و  دادگاه تنها به یکی از آنها حکم میدهد  و در این موارد معمولا به خسارت مقطوعی(وجه التزام) که در قرارداد تعیین شده است ، حکم داده می شود.در مورد خسارت تاخیر انجام تعهد بین تعهدات ریالی (مثلا تعهد به پرداخت ۱۰۰ میلیون تومان و تعهدات ارزی (مثلا تعهد به پرداخت ۱۰۰ هزار دلار) تفاوت وجود دارد.اگر تعهد پرداخت ،  ارزی باشد (موضوع قرارداد پرداخت ارز باشد) و این تعهد با تاخیر انجام شود ممکن است خساراتی (از جمله کاهش ارزش ارز) به ذینفع تعهد وارد گردد. (هر چند که در کشور ما معمولا ارزش ارز بالا می رود ) از طرفی ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی زیان ناشی از افت ارزش پول رایج (ریال)را پیش بینی نموده و باید توجه داشت که ماده مذکور صرفاً مربوط تعهدات ریالی می باشد .به عبارت دیگر برای  تاخیر در پرداخت ارز را برای دریافت چنین خسارتی طلبکار می بایست ورود ضرر را اثبات نماید حال آنکه خسارت تاخیر تادیه ریال چنین پیش شرطی ندارد و شاخص اعلامی از سوی بانک مرکزی به نوعی حکایت بر ورود ضرر به طلبکار بوده و معیار محاسبه میزان خسارت است بنابراین، بهتر است در مواردی که تعهد پرداخت ارزی است، وجه التزام به عنوان خسارت تاخیر پرداخت ارز صریحا در قرارداد پیش بینی شود.آیا امکان مطالبه هم زمان اجرای تعهد و خسارت عدم انجام آن با هم وجود دارد؟سوالی که مطرح می شود این است که کدام یک از ضمانت اجراهای فوق قابل جمع هستند؟ خسارت نقض تعهدات قراردادی و اجرای عین تعهد.  یعنی وقتی شخصی مثلا قرار بوده در تاریخ اول اسفند ماه صد میلیون تومان به شما پرداخت کند و شرط شده باشد در صورتیکه تعهد خود را انجام ندهد ، می بایست ۳۰ میلیون تومان خسارت پرداخت کند . آیا پس از عدم اجرای تعهد ، شما میتوانید همزمان ۱۰۰ میلیون و ۳۰ میلیون را با هم بخواهید؟مطالبه باهم خسارت نقض تعهدات قراردادی و الزام به اجرای عین تعهد اصولا ممکن نیست چراکه خسارت عدم ایفای تعهد جایگزین تعهد اصلی است و اصطلاحا خسارت عدم انجام تعهد بدل تعهد است و منطقا شخص نمی تواند اصل تعهد و جایگزین آن (خسارت) را همزمان مطالبه نماید البته در صورتی که تعهد قراردادی از نوع ترک فعل باشد یا عدم رقابت و آن تعهد نقض شود، به بر اساس نظر رویه قضایی منعی برای مطالبه خسارت ناشی از نقض تعهد و الزام به توقف نقض تعهد وجود نداشته باشد؛مطالبه هم زمان اجرای تعهد و خسارت تاخیر/آیا امکان مطالبه هم زمان اجرای تعهد و خسارت تاخیر انجام آن با هم وجود دارد؟اگر شخصی به شما تعهد داده است در تاریخ اول بهمن ماه مبلغ ۲۰۰ میلیون تومان را پرداخت کند و شرط کرده اید که در صورت عدم پرداخت ، روزانه یک میلیون تومان خسارت قراردادی پرداخت کند . در صورتیکه تعهد خود را انجام ندهد ، شما میتوانید اصل تعهد و خسارت عدم انجام تعهد را با هم مطالبه کنید هرچند که به امکان مطالبه همزمان آن در قرارداد تصریح نکرده باشید.با این حال در برخی موارد پیش بینی وجه التزام در قرارداد ممکن است به معنای صرف نظر کردن از مطالبه اجرای تعهد تفسیر شود.برای مثال، در پرونده ای طرفین قرارداد چنین توافق نموده بودند که چنانچه فروشنده از انجام معامله خودداری کند بایستی علاوه بر استرداد فوری وجه دریافتی معادل همان مبلغ را به خریداران پرداخت نماید.پس از خودداری فروشنده از انجام معامله، خریداران دادخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی نمودند که در مقابل فروشنده بیان داشته که آماده پرداخت وجه التزام قراردادی بوده و معامله را فسخ نموده است.در همین راستا هیات عمومی دیوان عالی در رای اصراری خود شرط قرارداد مذکور را قراردادن حق فسخ تعبیر نموده و الزام به اجرای تعهد را غیرممکن دانسته است.در اقامه دعوای مطالبه خسارت در قرارداد پیش‎ فروش، خواهان دعوا، پیش ‎خریدار است و خوانده دعوا، پیش ‎فروشنده است. همچنین دادگاه صالح در اقامه دعوای مطالبه خسارات قانونی تاخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش‎ فروش، دادگاه عمومی است.هرچند بر اساس ماده ٢٠ قانون پیش ‎فروش ساختمان، حل کلیه اختلافات ناشی از تفسیر و اجرای قراردادهای پیش ‎فروش ساختمان بر عهده هیات داوری است، به‎ دلیل اینکه تاکنون آیین‎ نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده، بنابراین دادگاه عمومی صالح به رسیدگی است.چگونگی صدور اجراییه:پس از صدور رای به نفع خواهان و قطعیت آن، اجراییه صادر و پرونده به اجرای احکام ارسال می‎ شود و پیش‎ خریدار می‎ تواند با استعلام از ادارات بانک مرکزی، ثبت اسناد و املاک، راهنمایی و رانندگی و همراه اول، اموال پیش ‎فروشنده را شناسایی و توقیف کند تا وجه خود را از آن وصول نماید.در صورت عدم شناسایی اموال محکوم‎ علیه (خوانده) خواهان می‎ تواند درخواست صدور حکم جلب وی را مطرح کند.

مستندات قانونی :

بر اساس ماده ۶ قانون پیش‎فروش ساختمان، چنانچه پیش‎ فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش ‎فروش‎شده را تحویل پیش‎ خریدار ندهد یا به تعهدات خود عمل نکند، علاوه بر اجرای بند ۹ ماده ۲ این قانون مکلف است، به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‎ خریدار بپردازد.

مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق کنند.

اجرای مقررات این ماده، مانع از اعمال خیارات برای پیش‎ خریدار نیست.

۱- در صورتی که واحد پیش‎ فروش‎شده و بخش‎های اختصاصی، نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر، قابل بهره ‏برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش ‏خریدار، معادل اجرت‎ المثل بخش تحویل ‏نشده.
۲- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‎های مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد بهای روز تعهدات انجام‎ نشده به میزان قدرالسهم پیش ‎خریدار.
۳- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‎های خدمات عمومی موضوع بند ۹ ماده ۲ این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن، روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام ‎شده به میزان قدرالسهم پیش‎ خریدار.
۴- در صورت عدم اقدام به‎ موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.

چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده ایی داشته باشید می توانید در ساعات اداری با وکلای موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر تماس بگیرید.

09121597687

02177724264

02177723606

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *