الزام به تجمیع املاک موضوع مشارکت

مبنای حقوقی دادخواست

در مواردی که دو یا چند ملک که با دو پلاک ثبتی متفاوت در مجاورت هم بوده و پس از تجدید بنا به صورت یک بنا یک بابخانه یا یک مجموعه آپارتمانی درآمده است می‌توان از طریق اداره ثبت اسناد و املاک پلاک‌های ثبتی را به هم پیوسته و یکپارچه کرد .

به این عمل اصطلاحا تجمیع پلاک‌های ثبتی می‌گویند.

تجمیع پلاک‌های ثبتی در قرارداد مشارکت در ساخت نیز کاربرد دارد .ممکن است زمین مورد ساخت و ساز از به هم پیوستن دو یا چند پلاک ثبتی فراهم آمده باشد .در این صورت برای اخذ سند مالکیت برای واحدهای جدید الاحداث باید پلاک‌های ثبتی تجمیع شوند .

الزام به پرداخت بدهی های ملک

پس از آنکه بنای موضوع مشارکت در ساخت تکمیل شد تجمیع پلاک‌ها و دریافت اسناد مالکیت جدید بر اساس ساختمان کنونی با تقاضای مالکین همه پلاک‌ها انجام می‌شود .

چنانچه مالک از این کار سر باز بزند و سازنده نیز برای این کار از وی وکالت نداشته باشد یکی از راه‌های پیش روی سازنده الزام مالک به تجمیع املاک موضوع مشارکت از مراجع قضایی است .

 

طرفین دعوی

خواهان دعوا سازنده یا شخصی است که در تجمیع واحدهای ساخته شده ذینفع است .

خوانده این دعوی مالکی است که از تجمیع پلاک‌های ثبتی خودداری می‌کند و با این کار روند اخذ سند مالکیت جدید برای واحدها با مشکل مواجه می‌شود .

مرجع صالح برای رسیدگی

دعوای الزام مالک به تجمیع املاک در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می‌شود .

نحوه اجرای رای

در مرحله اجرا به محکوم علیه خوانده ابلاغ می‌شود تا ظرف ۱۰ روز پس از ابلاغ برای اقدام به تجمیع در اداره ثبت اسناد و املاک حاضر شود .

اگر محکوم علیه مبادرت به تجمیع نکند این کار با مجوز دادگاه توسط اداره ثبت انجام خواهد شد .

https://www.google.com/url?sa=i&url=https%3A%2F%2Fara.jri.ac.ir%2FJudge%2FText%2F11169&psig=AOvVaw3V2-mPSmbnjNKmDGVKn_iA&ust=1719729877315000&source=images&cd=vfe&opi=89978449&ved=0CAYQrpoMahcKEwjI6eaWm4CHAxUAAAAAHQAAAAAQBA

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوا

. الزام مالک به تجمیع ملک به اسناد تعهدی است که در قرارداد مشارکت به صورت صریح یا ضمنی داده شده است  .

. به نظر می‌رسد در هر قرارداد مشارکت در ساختی که زمین از جمع آمدن چند پلاک حاصل شده است تعهد ضمنی به تجمیع پلاک‌ها وجود دارد.

. با ارایه ی درخواست تجمیع معاینه محل توسط کارشناسان نماینده و نقشه بردار انجام می‌شود و حدود تجمیع ثبت می‌شود.پس از آن با ابطال اسناد مالکیت اولیه سند مالکیت تجمیعی صادر و تسلیم می‌شود.

. دادخواست الزام به تجمیع می‌تواند همزمان با خواسته‌های دیگری همچون الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی و تنظیم سند رسمی تفکیکی طرح شود.

. دادخواست الزام به تفکیک پس از اخذ گواهی پایان کار قابل طرح خواهد بود.

. ملکی که بازداشت و یا در رهن است امکان تجمیع ندارد.

در لغت تجمیع به معنای گرد آوری شدن است که درست نقطه مقابل تفکیک است و زمانی انجام می شود که یک مالک در زمین های مختلف خو دارای سندی رسمی جداگانه است  و تصمیم دارد که  همه زمینهای خود را واحد کند و یک سند رسمی واحد بگیرد.معمولا سازندگان پروژه های ساختمانی ، بمنظور سوددهی بیشتر ، و مالکین ملک به جهت عدم توان مالی در جهت احداث و ساخت ،چندین ملکی که در مجاورت یگدیگر هستند و دارای پلاک ثبتی متفاوتی هستند با هم تجمیع کنند.تفکیک در قانون ثبت از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر گفته می شود از تفکیک به منظور انتقال قطعات تفکیک به صورت مفروز سند مالکیت مفروزی با ابطال سند اولیه و تنظیم تقسیم نامه استفاده می شود.شرایط تجمیع املاک:1)پلاک ثبتی هایی که قرار است تجمیع شود باید در جوار هم باشند و فاصله ای بین آنها نباشد.2)هیچ کدام از سندهای مذکور نباید در رهن بانک یا طلبکار دیگری باشد.3)سند هیچکدام از زمینها نباید در بازداشت باشد چه از طرف دادگاه یا اجرای ثبت.4)اگر مالکان زمینها به طور مشاعی مالک باشند باید سهم هر کدام در همه قطعات به طور مساوی باشد.5)همه زمینهای مورد تجمیع باید دارای کاربری تجاری باشد و اگر یکی از انها دارای کاربری مسکونی و دیگری تجاری باشد امکان تجمیع نخواهد داشت.6)برای تجمیع تمامی مالکلان باید سندی خود را تحویل ثبت دهند و با تجمیع این پلاک ها سندهای قبلی ابطال و یا بایگانی شده و سند واحدی برای کل زمینها صادر شود.بمنظور تجمیع املاک مجاور میبایست ، توافق مکتوب یا شفاهی فی مابین طرفین، مبنی بر تجمیع وجود داشته باشد در غیر اینصورت امکان تجمیع چندین ساختمان با یگدیگر وجود ندارد و در همین خصوص مالکین املاک می بایست وکالتنامه محضری در جهت تجمیع به سازندگان بدهند ،در غیر اینصورت امکان تجمیع  املاک وجود ندارد.اگر مالکین علیرغم توافق شفاهی و کتبی مبنی بر تجمیع املاک از  انجام تعهدات خود استنکاف ورزند یا از دادن وکالت به سازنده در جهت تجمیع خودداری نمایند می توان با استناد به ماده 10 و 219 و 220 قانون مدنی الزام مالکین را بر تجمیع خواست.دادگاه پس از تعین وقت رسیدگی در صورتی که دلائل ذینفع را موجه بداند ،صدور حکم به محکومیت متعهد به تجمیع رامی دهد در نهایت پس از صدور حکم به محکومیت متعهد به تجمیع چنانچه وی از اجرای حکم دادگاه امتناع نماید ،نماینده دادگاه ذیل سند را امضاء می نماید.1)بهتر است در جهت تجمیع املاک مدت معینی فیمابین طرفین مقرر گردد در غیر اینصورت در جهت اجرای تعهدات متعهد با مشکلات مواجه می گردد.2)بر حسب توافق طرفین معامله امکان دارد وظیفه تجمیع املاک بر عهده هر یک از  مالک /مالکین و یا سازنده /سازندگان قرار داده شود.3)تعیین ضمانت اجراء ( خسارت ) در صورت عدم انجام تعهد متعهد به تجمیع ،بسیار مهم و قابل توجه است.

مستندات قانونی

ماده ۲۱۹ قانون مدنی

عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است . مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود.

ماده ۲۲۰ قانون مدنی

عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصحیح شده است ملزم می‌نماید بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می‌شود ملزم می‌باشند .

بند ۳۱۳ مجموع بخشنامه‌های ثبتی

به منظور تسریع بیشتر در کار مراجعین و جلوگیری از مکاتباتی که ممکن است برای متقاضیان ایجاد معطلی و مشکل کند به کلیه مدیران ثبت مناطق و شهرستان‌ها و واحدهای ثبتی که اختیار امضای سند مالکیت و ثبت دفتر املاک داده شده است اجازه داده می‌شود در مواردی که دو یا چند پلاک که در اثر ساختمان یا لااقل دیوارکشی به صورت واحدی وصل به هم باشند و با رعایت مقررات مربوطه در نظر گرفتن دستور مالک تقاضای تجمیع کند و یا مالک یا مالکین املاک مسئول سهامی مشاعی برابر در املاک مورد تجمیع داشته باشند و با تسلیم اسناد مالکیت صادر شده قصد تجمیع حدود داشته باشند و انجام تقاضا به هیچ وجه مخالف مقررات جاری نبوده و موجب تضییع و تعارض تولید اختلافی نشود و ملک در بیع شرط و یا وثیقه و بازداشت بند ز نباشد با ترسیم نقشه و تنظیم صورت مجلس که متضمن حدود تجمیع شده باشد مشروط بر اینکه تجاوزی به مجاورین و کوچه‌ها و معابر و اموال عمومی نشود و حدود تجمیعی با حدود املاک مجاورین از هر حیث مطابق و با دفتر املاک نیز تطبیق کند دستور اصلاح و تجمیع را با بایگانی نمودن اسناد مالک اولیه و صدور سند جدید صادر و مراتب را در نظرمربوطه در دفتر املاک توضیح دهند.

ضمناً تذکر می‌دهد نسبت به پلاک‌هایی که حدود آنها به مسیل و یا کوه و یا نظایر آن محدود شده از شمول این دستور خارج است .

بدیهیست این اجازه مانع نظارت کامل مدیران مناطق بر حسن جریان نخواهد بود.

چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده ایی داشته باشید می توانید در ساعات اداری با وکلای موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر تماس بگیرید.

09121597687

02177724264

02177723606