در قرارداد مشارکت در ساخت مالک متعهد می شود در موعدی مقرر ملک را به سازنده تحویل دهد.
این مرحله معمولاً پس از اخذ پروانه ی تخریب و نوسازی است روشن است که اقدامات عملی و شروع عملیات تخریب و ساخت بنای جدید متوقف بر تحویل ملک به سازنده است اگر مالک از تحویل ملک خودداری کند سازنده باید برای رهایی از تنگنا و مشخص شدن سرنوشت قرارداد دعوای الزام مالک به تحویل ملک را مطرح کند.
برخلاف دعوای الزام به تحویل ملک ساخته شده خواهان دعوای الزام به تحویل (قبل از ساخت) سازنده و خوانده این دعوی مالک ملک است که تحویل ملک خودداری می کند.
مرجع صالح رسیدگی :
دعوی الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک در قرارداد مشارکت در ساخت در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می شود.
نحوه ی اجرای رأی :
پس از قطعی شدن رأی مبنی بر الزام به تحویل ملک اجراییه صادر و به مالک ابلاغ می شود در صورت استنکاف مالک از تحویل ملک اجرای احکام با استفاده از قوای قهریه نسبت به تخلیه ملک و تحویل آن به سازنده اقدام خواهد کرد در صورتیکه به هر دلیلی امکان تخلیه و تحویل ملک فراهم نشود سازنده می تواند قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ کند.
الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک __موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر
خریدار پس از انعقاد بیع نامه و خرید ملک در واقع مالک محسوب می گردد و فروشنده باید ملک را به وی تحویل دهد. در صورتی که فروشنده از این کار امتناع کند، خریدار می تواند با طرح دعوی خود در مراجع قانونی آن را از لحاظ حقوقی و قانونا پیگیری کند.باید اضافه کنیم که پس از انعقاد قرارداد فروش ملک، خریدار باید 90% از ثمن معامله را تا موعد تحویل ملک پرداخت کند. در این شرایط نیز توصیه می کنیم برای تحویل ملک فرم صورتجلسه تحویل را به دقت مطالعه و سپس طرفین آن را امضاء کنند.
اگر اطلاعات کافی در زمینه عواقب” عدم تخلیه ملک توسط فروشنده دارید، پس باید ملک فروخته شده خود را در زمان مقرر تخلیه کنید. در حالت کلی زمان تخلیه در مورد تمامی مبایعه نامه ها یکی از دو حالت زیر در نظر گرفته می شود:در این حالت باید بلافاصله پس از عقد بیع، ملک در اختیار خریدار قرار بگیرد. در زمان عقد قرارداد باید به این نکته خیلی مهم دقت کنید. در این حالت باید تمامی امور در کمترین زمان ممکن انجام بگیرد.به عبارتی در صورت عدم تعیین زمان در قرارداد، خریدار باید در اسرع وقت ثمن معامله را پرداخت کرده و فروشنده نیز بلافاصله ملک را به خریدار تحویل دهد. در صورت امتناع هر کدام از طرفین، طرف مقابل می تواند در مورد عدم انجام تعهدات، طرح دعوی کند.در حالت عادی و معمول در قراردادهای فروش املاک به زمان تحویل ملک اشاره می گردد و یا حتی آن را موکول به زمان پرداخت ثمن معامله می کنند. در این حالت نیز خریدار تنها زمانی می تواند طرح دعوی خود را مطرح کند که با وجود پرداخت ثمن، ملک را تحویل نگرفته باشد و زمان تحویل نیز رسیده باشد.عدم تخلیه ملک فروخته شده در زمان مقرر:در صورتی که فروشنده نتواند ملک را در زمان مقرر تحویل دهد، خریدار می تواند برای پیگیری خواست خود، با مراجعه به مراجع قضایی درخواست انجام تعهدات نماید. لازم به ذکر است که پیش از ارائه دعوی خود به مراجع قضایی می توانید با تنظیم اظهارنامه ای قانونی، از فروشنده درخواست کنید تا به تعهدات خود عمل کند. در مورد قراردادهای اجاره باید بدانید که با توجه به موقت بودن آنها، لازم است در متن آنها به مدت زمان اجاره اشاره گردد. چرا که اجاره نامه هایی که فاقد مدت زمان باشند به هیچ وجه اعتبار نخواهند داشت. عدم تخلیه ملک توسط مستاجر رویداد نادری نیست و بارها اتفاق افتاده است. با توجه به شلوغی دادگاه ها، برخی از مستاجران از فرصت سوء استفاده می کنند و در برخی مواقع ملک را تخلیه نمی کنند.درست است که پروسه شکایت در مود عدم تخلیه ملک استیجاری، کمی زمان بر است اما باید بدانید در این مورد و دفاع از حقوق مالک و یا حتی موجر، قوانین موثرتری پیش بینی شده تا بتوان در مدت کمتری به نتیجه رسید.نحوه تحویل ملک به خریدار:در مورد نحوه تحویل ملک به خریدار در زمان عقد قرارداد، فروشنده و خریدار باید توافق نمایند. در صورتی که به صورت واضح و شفاف به این مساله اشاره نگردد، امکان بروز اختلاف وجود خواهد داشت. چنانچه قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ باشد مالک یا موجر میتواند پس از اتمام مدت اجاه تقاضای دستور تخلیه مستاجر را بنماید.به طور کلی موجر، مالک و یا نماینده ایشان میتواند بدون مراجعه به دادگاه اقدام به تخلیه فوری مستاجر بنماید. البته که موجر و یا مالک بایستی به شورای حل اختلاف مراجعه نمایند و ضروری است که مدت اجاره منقضی شده باشد.فرآیند دستور تخلیه بدون تشکیل جلسه رسیدگی و به صورت فوری میباشد. البته لازم به توضیح است که فوریت و آنی بودن دستور تخلیه تحت تاثیر مصوبه سران قوا قرار گرفته و تا حدودی زمان اجرای این دستور طولانی شده است.چرا که در حال حاضر امکان استمهال برای مستاجر در نظر گرفته شده است. البته توجه داشته باشید که همچنان فرآیند دستور تخلیه از روش های دیکر تخلیه مستاجر به مراتب سریع تر به سرانجام میرسد.فرق دستور تخلیه ملک با حکم تخلیه:اساسی ترین تفاوت دستور با در این است که فرآیند دستور بدون رسیدگی قضایی و تشکیل جلسه رسیدگی صورت میپذیرد. در صورتی که گرفتن حکم تخلیه نیازمند رسیدگی قضایی و تشکیل جلسه رسیدگی میباشد.از طرف دیگر دستور تخلیه ملک از جانب شورای حل اختلاف و یا اداره اجرای ثبت صادر میگردد درحالی که حکم تخلیه توسط دادگاه عمومی و حقوقی صادر خواهد شد.مضافا اینکه دستور تخلیه ملک نیازمند رعایت تشریفات آیین دادرسی در امور مدنی نمیباشد. در صورتی که حکم تخلیه کاملا در چارچوب قوانین و مقررات آیین دادرسی در امور مدنی مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت.در ضمن یکی از اساسی ترین فرق دستور با حکم تخلیه این است که برای اجرای دستور تخلیه بایستی ابتدا اجرائیه صادر گردد. این در حالی است که برای اجرای حکم تخلیه نیازی به صدور اجراییه نخواهد بود.همچنین دستور فوری قابل اعتراض و تجدیدنظر خواهی نیست. اما از سوی دیگر حکم تخلیه همچنان قابلیت اعتراض و تجدیدنظر خواهی را دارد.تفاوت تخلیه ملک و خلع ید:۱- چنانچه قراردادی فیمابین مالک و متصرف ملک وجود داشته باشد ممکن است مدت این رابطه قراردادی منقضی گردد و یا قرارداد به هر دلیل دیگری بی اثر شود. در این صورت ادامه تصرف از جانب متصرف دیگر جایز و قانونی نخواهد بود. لذا متصرف بایستی از ملک متعلق به مالک رفع تصرف نماید.علاوه بر این ممکن است مالک به شخص دیگری صرفا اذن و اجازه تصرف در ملک خود را داده باشد. بدین معنی که هیچ گونه قراردادی فیمابین مالک و متصرف وجود نداشته باشد.در این صورت بدیهی است که مالک اختیار دارد هر زمان که بخواهد از اذن و اجازه خود رجوع نماید. بنابراین متصرف میبایست هر زمان که مالک اراده کرد از ملک متعلق به ایشان رفع تصرف نموده و ملک را تخلیه نماید.در تمامی موارد مارالذکر مالک میبایست بر علیه متصرف دعوی تخلیه ملک مطرح نماید.از طرف دیگر مربوط به موردی میباشد که ملک شخصی در تصرف غیر قانونی و یا غاصبانه شخص دیگری قرار گرفته است. در این مورد هیچگونه قراردادی فیمابین طرفین موجود نبوده و همچنین هیچگونه اذن و اجازه ای از طرف مالک به متصرف داده نشده است.
1-الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک در قرارداد مشارکت در ساخت به استناد قرارداد مشارکت و در حقیقت نوعی الزام به ایفای تعهد است به همین خاطر قواعد عمومی الزام به ایفای تعهدات در آن جاری است.
2- بهتر است که تعهد تحویل ملک به سازنده صریحاً در قرارداد ذکر شود اما در صورت عدم تصریح از آنجا که تحویل ملک به سازنده از مقدمات عرفی ساخت و ساز است باز هم الزام ممکن خواهد بود.
3- اگر در قرارداد موعدی برای تحویل ملک به سازنده تعیین نشده باشد اصل بر فوری بودن تحویل ملک به سازنده است.
4- اگر در قرارداد برای تحویل ندادن ملک امکان فسخ پیش بینی شده باشد بدون طرح دعوای الزام به تحویل فسخ و انحلال قرارداد قابل پیگیری خواهد بود.
مستندات قانونی :
مواد :219 /220 /221 / 222/ 225 /237/ 239 قانون مدنی
چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده ایی داشته باشید می توانید در ساعات اداری با وکلای موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر تماس بگیرید.
