مطالبه وجه بابت سهم مالک از هزینه ی تخلفات ساختمانی

مبنای حقوقی دادخواست :

مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده یا حریم شهرها مکلف هستند قبل از هر اقدام عمرانی و شروع عملیات ساختمانی از شهرداری پروانه و مجوز لازم را اخذ کند .

شهرداری نیز می‌تواند از عملیات ساختمان مخالف مفاد پروانه یا بدون پروانه جلوگیری کند و حسب مورد اقدام به قلع بنا و اخذ جریمه کند  .

در صورت تخلف از پروانه ساختمانی موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری مطرح و تصمیم مقتضی دایر بر تخریب بنا یا اخذ جریمه اتخاذ می‌شود.

در مواردی دیده می‌شود که در قرارداد مشارکت در ساخت مقرر می‌شود که در صورت بروز تخلف در احداث ساختمان مسئولیت پرداخت بخشی از جرایم موضوع تخلفات ساختمانی بر عهده مالک باشد .در چنین مواردی در صورتی که سازنده بخواهد سهم مالک را پرداخت کرده و سپس به وی مراجعه کند ابتدا باید دادخواست الزام مالک به پرداخت جریمه‌های متعلقه را تقدیم کند و پس از قطعیت رای با پرداخت جریمه به مالک برای وصول آن مراجعه کند .

الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک 

طرفین دعوی :

خواهان دعوا سازنده است .خوانده این دعوی نیز کسی است که پرداخت جریمه را تعهد کرده است .در فرض ما این شخص مالک است .

مرجع صالح برای رسیدگی :

این دعوا همزمان در دادگاه محل اقامت مالک محل انعقاد قرارداد و یا محل اجرای تعهد قابل طرح است .

نحوه اجرای رای :

اگر مالک پس از ابلاغ اجراییه از پرداخت وجه خودداری کند اموال محکوم علیه به میزان بدهی قابل توقیف است .همچنین در صورت عدم دسترسی به اموال محکوم علیه می‌توان وی را جلب کرد .

برخی نکات کلیدی برای طرح دعوی :

1_ بر اساس قانون پرداخت جریمه‌های تعیین شده به وسیله کمیسیون ماده ۱۰۰ به عهده ذی نفع نهاد شده است  .ذی نفع می‌تواند مالک ملک ،مالک بعدی ،خریدار ملک سازنده و حتی مستاجر ملک باشد.

2_ در تخلفات ساختمانی خودداری از تادیه جریمه به شهرداری این اجازه را می‌دهد که پرونده را دوباره به کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری ارجاع و درخواست صدور رای تخریب کند.

3_ بر اساس قاعده سازنده می‌تواند مالک را به ایفای تعهد قرارداد الزام کند و از این طریق سهم مالک از هزینه تخلفات ساختمانی را مطالبه کند اما به نظر می‌رسد چنین روشی به مصلحت هیچ یک از دو طرف نباشد چرا که الزام از طریق مرجع قضایی زمان بر است و با عدم پرداخت به موقع جریمه متعلقه کمیسیون ماده ۱۰۰ ممکن است حکم تخریب بنا بدهد.

از طرف دیگر اگر سازنده بدوند و بدون اجازه مالک تعهد وی را انجام دهد نمی‌تواند بعداً به او مراجعه کند.

به همین دلیل بهتر است در قرارداد توافق شود که در صورت استنکاف مالک از سهم خود از جریمه‌ها سازنده بتواند جریمه را از طرف وی پرداخت کرده و سپس به مالک رجوع کند  .

4_ در صورتی که مالک در قرارداد نسبت به پرداخت قسمتی از جریمه تعهد نداده باشد سازنده حق رجوع به وی را ندارد چرا که جریمه متعلقه ناشی از عمل سازنده است و مالک مسئولیتی در قبال آن ندارد.

5_ ممکن است مطرح شود این است که آیا درج شرطی مبنی بر تسلیم جریمه‌های شهرداری بین طرفین قرارداد شرطی مشروع است و آیا چنین شرطی به قرارداد لطمه وارد می‌کند یا خیر؟در پاسخ به این سوال باید گفت : اگر این شرط به نحوی نوشته شود که سازنده را مجاز به انجام تخلف قلمداد کند این شرط باطل است اما اگر شرط صرفاً به صورت تعهد به پرداخت جریمه‌های احتمالی باشد بلاشکال به نظر می‌رسد.

برای مطالبه بهای روز ملک از شهرداری، بایستی مدارک لازم مانند سند مالکیت یا حکم تایید کننده مالکیت را به دادخواست ضمیمه نمود.در مواردی نیز مالک یا وکیل وی، بدواً مبادرت به طرح درخواست تامین دلیل جهت احراز تصرفات شهرداری و محدوده ان و تطبیق ملک خود با تصرفات شهرداری می نمایند که انجام این اقدام بعضاً موجب تسهیل رسیدگی به دعوی مطالبه بهای ملک در دادگاه می گردد.-توجه فرمایید که با تصویب قانون نحوه تقویم ابنیه، املاک و اراضی مورد نیاز شهرداریها، نحوه قیمت گذاری املاک واقع درطرحهای شهرداری دارای احکام خاصی گردیده است به این خلاصه که اولین گام برای پرداخت بهای ملک به مالک، انجام توافق است.ولی در بسیاری از موارد بین مالک و شهرداری، توافقی حاصل نمی شود.در این فرض به تصریح قانون پیش گفته:«…در صورت عدم توافق بین‌شهرداری و مالک، قیمت ابنیه، املاک و اراضی بایستی به قیمت روز تقویم و پرداخت شود.‌تبصره ۱ – قیمت روز توسط هیأتی مرکب از سه نفر کارشناس رسمی دادگستری و مورد وثوق که یک نفر به انتخاب شهرداری و یک نفر به انتخاب‌مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین می‌باشد تعیین خواهد شد، رأی اکثریت هیأت مزبور قطعی و لازم‌الاجرا است.‌تبصره ۲ – در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناس سوم، دادگاه صالح محل وقوع ملک، اقدام به معرفی کارشناس خواهد نمود.‌تبصره ۳ – در صورتی که در محل، کارشناس رسمی دادگستری وجود نداشته باشد طبق ماده ۲۹ قانون کارشناسان رسمی مصوب ۱۳۱۷ عمل‌خواهد شد.‌تبصره ۴ – هر گاه مالک یا مالکین، کارشناس خود را حداکثر ظرف مدت یک ماه از تاریخ اعلام دستگاه که به یکی از صور ابلاغ کتبی، انتشار در‌یکی از روزنامه‌های کثیرالانتشار یا آگهی در محل به اطلاع عمومی می‌رسد، تعیین ننماید و در مواردی که که علت مجهول بودن مالک، عدم تکمیل‌تشریفات ثبتی، عدم صدور سند مالکیت، اختلاف در مالکیت، فوت مالک و موانعی از این قبیل، امکان انتخاب کارشناس میسر نباشد دادگاه صالحه ‌محل وقوع ملک حداکثر ظرف ۱۵ روز از تاریخ مراجعه (‌شهرداری ها) به دادگاه نسبت به تعیین کارشناس اقدام می‌نماید.3-دعوی مطالبه بهای ملک از شهرداری از جمله دعاوی ملکی و اموال غیر منقول است فلذا در دادگاهی که ملک مورد دعوی در حوزه قضایی آن قرار داردف مطرح و رسیدگی می گردد.4-با توجه به اینکه قیمت روز ملک بایستی با جلب نظر کارشناس انجام شود و در موقع تقدیم دادخواست، کارشناسی انجام نشده است،تقویم خواسته را معمولا به صورت مقوم به بیست و یک میلیون ریال درج می نمایند اما خواسته را به این عبارت: مطالبه قیمت روز ملک با جلب نظر کارشناس، درج می نمایند.با ذکر نکات بالا، به شرح پرونده زیر می پردازیم که بدواً توسط موکل، دادخواست مطالبه بهای ملک مطرح شده و دادگاه بدوی ،قرار عدم استماع صادر نموده است،و لایحه اعتراضیه توسط نگارنده تنظیم و دادگاه تجدیدنظر با پذیرش تجدید نظرخواهی رای بدوی را نقض و رای به رسیدگی مجدد دادگاه بدوی صادر نموده است.

رای وحدت رویه :

https://www.google.com/url?sa=i&url=https%3A%2F%2Frrk.ir%2FLaws%2FShowLaw.aspx%3FCode%3D10192&psig=AOvVaw3hivDd0UYoOKdZHNm11_sB&ust=1720593595748000&source=images&cd=vfe&opi=89978449&ved=0CAYQrpoMahcKEwiA_q_irJmHAxUAAAAAHQAAAAAQBA

مستندات قانونی :

تبصره ۲  ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها

در مورد اضافه بنا زاید بر مساحت زیربنای مندرج در پروانه ساختمانی واقع در حوزه استفاده از اراضی مسکونی کمیسیون می‌تواند در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنا با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی در بر خیابان اصلی یا خیابان فرعی و یا کوچه بن باز یا بن بست/ جریمه‌ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی باشد تعیین و شهرداری مکلف است بر اساس آن نسبت به وصول جریمه اقدام کند.

جریمه نباید از حداقل یک دوم و کمتر از سه برابر ارزش معاملاتی برای هر متر مربع بنای اضافه بیشتر باشد .در صورتی که ذی نفع از پرداخت جریمه خودداری کرد شهرداری مکلف است مجدداً پرونده را به همان کمیسیون ارجاع و تقاضای صدور رای تخریب را بکند . کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رای تخریب اقدام خواهد کرد.

تبصره ۵ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها

 در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیرقابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن کمیسیون می‌تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رای به اخذ جریمه‌ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضایی از بین رفته پارکینگ باشد صادر کند.مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش ۲۵ متر مربع می‌باشد.شهرداری مکلف به اخذ جریمه تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان می‌باشد.

چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده ای داشته باشید می توانید در ساعات اداری با وکلای موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر تماس بگیرید.

09121597687

02177724264

02177723606