الزام به تحویل مورد اجاره به مستاجر
اگر بنظر برسد که موجر به تعهد خود عمل نکرده و باید مورد اجاره را به مستاجر تحویل دهد، حکم به الزام موجر به تحویل عین مستاجره می دهد. این حکم به اجرای احکام دادگاه حقوقی ارجاع داده می شود و همزمان به محکوم علیه یعنی همان موجر ابلاغ می شود تا به اجرا درآید
قبل از اینکه مستاجر دعوای الزام به تحویل مورد اجاره را مطرح کند، باید به نکات ذیل توجه کند:
-
اگر به دلایلی مانند سیل، زلزله، طوفان، آتش سوزی و… مورد اجاره از بین برود، اجاره نامه باطل می شود؛
-
مستاجر می تواند تا هنگامی که مورد اجاره، تحویل او داده نشده است، از پرداخت اجاره بها خودداری کند؛
-
موجر موظف است، عین مورد اجاره را به نحوی تسلیم مستاجر کند که انتفاع کامل مورد توافق در اجاره نامه برای مستاجر فراهم شود؛
-
اگر مستاجر نتواند موجر را الزام به تحویل مورد اجاره کند، می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند و ثمن مورد معامله را از موجر دریافت کند؛
-
موجر می تواند در ضمن قرارداد برای تاخیر در تحویل مورد اجاره، خسارتی را مشخص کند.
نکات مهم درمورد دعوای الزام به تحویل مورد اجاره
دعوای الزام به تحویل عین مستاجره به مستاجر مانند هر دعوای حقوقی دیگری نکات مهمی دارد که باید با آن ها آشنا باشید. برخی از این نکات را در این قسمت برای شما بیان می کنیم:
-
تا زمانی که موجر ملک مورد اجاره را به مستاجر تحویل نداده است، مستاجر نیز می تواند اجاره بهای ملک را ندهد. به این حق، در حقوق مدنی حق حبس گفته می شود که یک حق قانونی است و تخلف از قرارداد محسوب نمی شود.
-
اگر عین مستاجره در نهایت به هر دلیلی به مستاجر تسلیم نشود و مستاجر نتواند از آن استفاده کند، مستاجر می تواند اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند زیرا با عدم تحویل عین مستاجره قرارداد کاربرد خود را برای مستاجر از دست داده است.
-
اگر عین مستاجره به دلایلی ماند زلزله، سیل و… از بین برود و دیگر قابلیت استفاده نداشته باشد، قرارداد اجاره باطل می شود و وکیل الزام به تحویل مورد اجاره دیگر نمی تواند این دعوا را طرح کند.
-
بهتر است در متن قرارداد اجاره برای نقض تعهد موجر درمورد تحویل عین مستاجره در زمان مورد توافق، خسارتی را در نظر بگیرید تا اگر موجر به این تعهد عمل نکرد علاوه بر ازآن او به تحویل بتوانید خسارت این نقض تعهد را هم دریافت کنید.
-
زمانی که عین مستاجره از نوع خانه، مغازه یا هر نوع دیگری از ساختمان است، تحویل کلید به مستاجر به معنای تحویل عین مستاجره به اوست، زیرا این امکان را فراهم می کند که مستاجر پس از دریافت آن عین مستاجره را تصرف کند.
-
توصیه وکیل الزام به تحویل مورد اجاره این است که پس از تحویل ملک مورد اجاره به عنوان موجر، نوشته ای با امضا یا اثر انگشت مستاجر تهیه کنید یا این کار را در حضور چند شاهد انجام دهید تا اگر در این رابطه دعوایی مطرح شد بتوانید انجام تعهد از سوی خود را اثبات کنید. زیرا همانطور که گفته شد، اصل کلی حقوقی این است که افراد به تعهدات قراردادی خود عمل نکرده اند مگر آنکه خلاف آن ثابت شود.
مبنای حقوقی دادخواست
برای طرح چنین دادخواستی اولاً بایستی قرارداد اجاره‌ای بین موجر و مستاجر منعقد شده و تاریخ مشخصی نیز برای تحویل مورد اجاره و مستاجر مشخص شده باشد اما با این حال موجر در زمان مقرر ملک را به مستاجر تحویل ندهد .
لذا از زمانی که موعد تحویل ملک فرا رسد و ملک تحویل مستاجر داده نشود مستاجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه برای احقاق حق خود دادخواست اعزام به تحویل مورد اجاره را مطرح کند
تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت
طرفین دعوی
مستاجری که هنوز ملک مورد نظر را تصرف نکرده است خواهان دعوی محسوب می‌شود و باید دادخواست خود را به طرفیت موجر مطرح کند.
مرجع صالح برای رسیدگی
مطابق قانون آیین دادرسی مدنی هرگونه دعاوی مرتبط به ملک در دادگاه محل وقوع ملک مطرح می‌شود .
نحوه اجرای رای
بعد از صدور رای قطعی اگر موجر به اختیار خود ملک را تحویل ندهد ملک توسط دادگاه با اجبار به تصرف مستاجر قرار می‌گیرد و در صورتی که امکان تحویل ملک به مستاجر وجود نداشته باشد مستاجر حق فسخ قرارداد را دارد
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی
1-اگر به دلایلی مانند آتش سوزی یا زلزله ملک مورد اجاره از بین برود اجاره نامه باطل می‌شود.
2-در اموال غیرمنقول تحویل کلید ملک به منزله تحویل ملک تلقی می‌شود مشروط بر آنکه امکان بهره‌برداری و انتفاع کامل از ملک توسط مستاجر وجود داشته باشد .
3-تا زمانی که مورد اجاره تحویل او داده نشده است از پرداخت اجاره بها خودداری کند.
4-اگر مستاجر نتواند موجر را الزام کند حق فسخ دارد و اگر نخواهد قرارداد را فسخ کند می‌تواند برای اجرت المثل منافع به موجر که غاصب منفعت وی میباشد رجوع کند .
5-ممکن است در قرارداد اجاره برای تاخیر موجر در تحویل مورد اجاره خسارتی تعیین شود که در چنین شرایطی مستاجر می‌تواند در دادخواست خسارت تاخیر انجام تعهد از سوی موجر را تا روز تقدیم دادخواست مطالبه کند.
در ابتدا باید مفهوم حق مالکیت، اسباب مالکیت و روش‌های اثبات آن را توضیح داده و بگویم آثار عقد اجاره چیست؛ سپس، وضعیت و شرایط ادعای مالکیت ملک توسط مستاجر را در املاک مسکونی و غیرتجاری و املاک تجاری دارای حق کسب و پیشه یا سرقفلی بررسی کنیم.مالکیت در لغت‌نامه به معنای آن است که شخصی، صاحب عین یا منفعتی باشد و در حقوق نیز، مفهومی اعتباری بوده که به رابطه بین فرد مالک، با اموال منقول و غیرمنقول و منفعت آن‌ها اشاره دارد.قانون‌گذار ارث، حیازت مباحات، اخذ به شفعه و عقود و قراردادها را از اسباب مالکیت می‌داند. حق هرگونه نقل‌وانتقال، دخل و تصرف و بهره‌بردن، جز در موارد مورد استثنا قانون‌گذار، از آثار مالکیت است. داشتن سند، شهادت شهود، اقرار و اماره‌ای، مانند اماره تصرف، از روش‌های اثبات مالکیت هستند.اجاره، یکی از عقود تملیکی و معوض بوده و میان طرفین قرارداد که عبارت‌اند از موجر و مستأجر، منعقد می‌شود. در قرارداد اجاره، اطلاعات هویتی طرفین قرارداد، مشخصات مال مورد اجاره، مدت اجاره و اجاره‌بها، مشخص می‌شود. ایجاد حق مالکیت بر منفعت مال مورد اجاره برای مدت مورد توافق از آثار عقد و قرارداد اجاره است.گاهی مستأجر به دلیل سابقه طولانی سکونت در ملک مسکونی یا به‌این‌علت که در ملک تجاری دارای حق کسب و پیشه یا سرقفلی است، ادعای مالکیت داشته و از تخلیه آن امتناع می‌کند.به همین علت این سوال مطرح می‌شود که آیا این موارد سبب پذیرش ادعای مالکیت ملک توسط مستأجر در دادگاه، می‌شود؟ در پاسخ باید گفت باتوجه‌به مقدمات بالا در خصوص اسباب مالکیت روش اثبات آن و آثار و شرایط عقد اجاره، چنین ادعایی بدون داشتن مدارک ثابت‌کننده مالکیت، ادعایی واهی و بی‌اساس بوده و در دادگاه، پذیرفته نخواهد شد.شرایط ادعای مالکیت ملک توسط مستأجر:چنانچه مستأجری، مدعی مالکیت ملک مورد اجاره است، باید از مدارک اثبات‌کننده این مالکیت که می‌تواند شامل مبایعه‌نامه، سند رسمی، قرارداد شفاهی و شهادت شهود یا هر امر دیگری بوده، برخوردار باشد.در صورت عدم وجود مدارک مثبت مالکیت و صرف سابقه سکونت طولانی یا داشتن حقوقی، مثل سرقفلی، ادعای مالکیت مستأجر، به جایی نخواهد رسید و در صورت لزوم باید ملک را تخلیه کند.شایان‌ذکر است در حق کسب و پیشه ملک تجاری در قراردادهای اجاره سال 56 تا 76، علی رغم اینکه مستاجر، مالک نیست، چنانچه تخلفی که در قانون سال 56، به عنوان ناقض حق کسب و پیشه آمده، انجام نداده باشد، نمی توان ملک را از او گرفت و اگر مستاجر، بتواند، عدم تخلف خود را ثابت کند، گرچه مالک محسوب نمی شود، اما، نمی توان او را به تخلیه نیز مجبور کرد.
رای شماره ۲۹۶
ماده ۴۷۶ قانون مدنی راجع به لزوم تسلیم عین مستاجره به موجر ناظر به وهله اولیه است اگر دیگری آن را از دست او خارج کرده باشد حکم ماده مزبور در آن جاری نخواهد بود .
رای شماره 3
با توجه به مقررات موضوعه اصولاً مستاجر باید متمکن استفاده از عین مستاجره باشد بنابراین در صورت عدم تاییدیه جریمه از ناحیه موجر مورد اجاره به لحاظ مواجه شدن با تعطیلی از قابلیت انتفاع خارج شده و موجبات ضرر مستاجر فراهم می‌شود
مستندات قانونی
ماده ۴۷۶ قانون مدنی باید عین مستاجره را تسلیم مستاجر کند و در صورت امتناع موجر اجبار می‌شود و در صورت تعذر اجبار مستاحر اختیار فسخ دارد.
ماده ۴۷۷ قانون مدنی موجر باید عین مستاجره را در حالتی مستاجر بتواند استفاده مطلوبه را بکند.
چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده ای داشته باشید میتوانید در ساعات اداری با وکلای موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر تماس بگیرید.
09121597687
02177724264
02177723606