الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی عین مستاجره
مبنای حقوقی دادخواست
اگر پس از انعقاد قرارداد اجاره یا در طول مدت اجاره ملک احتیاج به تعمیرات اساسی پیدا کند موجر موظف است تعمیرات لازم را انجام دهد اگر موجر نسبت به انجام تعمیرات اساسی اقدام نکند مستاجر می‌تواند دادخواستی با عنوان الزام موجر به تعمیرات اساسی ملک مطرح کند دادگاه پس از بررسی موضوع و در صورت نیاز ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری اقدام به محکومیت خوانده به انجام تعمیرات اساسی می‌کند.
الزام به تعمیرات اساسی را می‌توان یکی از رایج‌ترین دعاوی دانست که ممکن است بین مستاجر و موجر رخ دهد. در واقع این گروه از دعاوی، به دلیل وجود اشکالات اساسی در مال مورد اجاره رخ داده و طرفین در پرداخت هزینه‌های آن دچار اختلاف خواهند شد. خوشبختانه قانون برای رفع این گروه از ابهامات، حد و حدود قانونی شفافی را تعیین کرده که افراد می‌توانند با اتکای بدان، دعوی خود را برطرف کنند. با این حال اکثریت متقاضیان اطلاعات در این حالت افراد می‌توانند نسبت به دریافت مشاوره حقوقی الزام به تعمیرات اساسی اقدام کرده و بدین ترتیب ابهامات ذهنی خودشان را برطرف کنند. مسلماً این موضوع می‌تواند تا حد زیادی در بهبود شرایط افراد تاثیر داشته و مانع از انجام اقدامات اشتباه توسط آنها شود. ما در ادامه مرور واضحی بر روی این چالش داشته و جنبه‌های مختلفی از آن را خدمت شما عزیزان تشریح می‌کنیم.چندانی در این رابطه ندارند. همین عامل هم باعث می‌شود تا مشکلات بیشتری برایشان پیش آمده و گاهاً دعوی پیچیده‌تر شود.
-
دادگاه با احراز شرایط اعلامی زیر اقدام به صدور حکم نسبت به انجام تعمیرات اساسی علیه موجر می نماید.
-
۱.اثبات رابطه استیجاری
-
۲.عدم انقضای مدت قرارداد اجاره و یا عدم خاتمه یافتن رابطه استیجاری
-
۳.احراز تعمیرات ادعایی خواهان در قسم تعمیرات اساسی
طرفین دعوی :
در این دعوا مستاجر (خواهان )دادخواست را به طرفیت موجر (خوانده )مطرح می‌کند.
مرجع صالح برای رسیدگی:
صلاحیت دادگاه‌های دادگستری در دعاوی مالی بالاتر از ۲۰ میلیون تومان است بنابراین اگر خواسته الزام به انجام تعمیرات اساسی را به مبلغی بالاتر از ۲۰ میلیون تومان تقویم کنیم دادگاهی که ملک در حوزه قضایی آن میباشد صالح به رسیدگی است چنانچه خواسته خود را کمتر از ۲۰ میلیون تومان تقویم کنیم شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به دعوا را خواهد داشت.
نحوه اجرای رای:
بعد از اینکه رای قطعی مبنی بر الزام موجر به تعمیرات صادر شد اگر موجر تعمیرات اساسی مورد نظر را انجام ندهد مستاجر می‌تواند تعمیرات مورد نظر را به حساب موجر بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری انجام داده و از مبلغ اجاره کسر کنددر صورتی که مبلغ اجاره تکافوی هزینه تعمیرات را ندهد مستاجر می‌تواندسایر اموال موجر را توقیف و از محل فروش آن هزینه‌های تعمیر را تامین کنددر صورتی که اموالی از موجر در دسترس نباشدموجر تا زمان پرداخت هزینه تعمیرات جلب می‌شود..
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی:
1-اگر موجر در مهلتی که توسط دادگاه تعیین شده است اقدام به تعمیر اساسی نکندمستاجر می‌تواندبا نظارت دادگاه ملک را تعمیر و هزینه‌های آن را از موجر مطالبه کندو یا اینکه قرارداد اجاره را فسخ کند در صورت فسخ قرارداد اجاره به شرح فوق مستاجر می‌تواند طی دادخواستی مستقل استرداد مبلغ ودیعه ملک را از موجر بخواهد.
2-مستاجر بدون حکم دادگاه نمی‌تواند اقدام به تعمیرات اساسی ملک کند اگر مستاجر بدون اجازه دادگاه اقدام به تعمیرات اساسی کند نمی‌تواند هزینه‌های تعمیر را از موجر مطالبه کند.
3-تشخیص اینکه تعمیر مورد نیاز جزو تعمیرات اساسی است یا غیر اساسی با دادگاه است.
4-اگر عیب در ملک مورد اجاره در زمان قرارداد موجود بوده است مستاجر می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند مگر اینکه موجر عیب موجود در ملک را مرتفع کند.
5-اگر نیاز به تعمیر ملک به دلیل استفاده نادرست و غیرمتعارف مستاجر از ملک باشد مالک را نمی‌توان به تعمیر ملک الزام کرد.
الزام موجر به تعمیرات اساسی :
پس از عقد هر قراردادی حقوق و تکالیفی برای هر دو طرف معامله ایجاد می‌شود. یکی از عقود که همواره محل مناقشه بوده است عقد اجاره می باشد. در این مطلب سعی داریم به مبحث الزام موجر به تعمیرات اساسی توسط وکیل متخصص بپردازیم. جهت کسب اطلاعات بیشتر با موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر همراه باشید.
در عقد اجاره یکی از تکالیفی که برای مالک ایجاد می گردد تعمیر ملک است. به این صورت که اگر ملک مورد اجاره نیاز به تعمیرات اساسی داشته باشد. مالک باید نسبت به تعمیر آن اقدام نماید.
در صورت استنکاف مالک از انجام این تعهد موجر می تواند دادخواست الزام موجر به تعمیرات اساسی را به شورای حل اختلاف و دادگاه ارائه نماید.
در صورتی که مالک امکان تعمیر عین مستاجره را نداشته باشد. و یا از پرداخت هزینه های آن خودداری نماید برای مستاجر حق فسخ قرارداد اجاره ایجاد می گردد.
مستندات قانونی:
ماده ۴۷۸ قانون مدنی: هرگاه معلوم شود عین مستاجره در حال اجاره معیوب بوده است مستاجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است اجاره را با تمام اجرت قبول کند ولی اگر موجه رفع عیب کند به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد مستاجر حق فسخ ندارد.
ماده ۴۸۶ قانون مدنی: تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستاجره برای امکان انتفاع از آن لازم است به عهده مالک است مگر آنکه شرط خلاف شده یا عرف بلد برخلاف آن جاری باشد و همچنین است آلات و ادواتی که برای امکان انتفاع از عین مستاجره لازم میباشد.
ماده ۵۰۲ قانون مدنی:اگر مستاجر در عین مستاجر بدون اذن موجر تعمیراتی کند حق مطالبه قیمت آن را نخواهد داشت.
مستثنیات دین درحقوق و فقه امامیه
قوانین روابط موجر و مستاجر:
ماده ۲۰:تعمیرات کلی و اساسی مورد اجاره که مربوط به اصل بنا یا تاسیسات عمده منسوبه در آن از قبیل دستگاه‌های حرارت مرکزی و تهویه و آسانسور باشد به عهده موجر است و تعمیرات جزئی و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده بهتر از مورد اجاره باشد با مستاجر خواهد بود.
ماده ۲۱ :رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات کلی مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می‌شود انجام ندهد مستاجر می‌تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند یا از دادگاه درخواست کندو به او اجازه داده شود تعمیرات مزبور را با نظارت دایره اجرا انجام داده مخارج آن را حداکثر تا معادل ۶ ماه اجاره بها به حساب موجر بگذارد.
ماده ۲۳ : اقامه دعوای تخلیه از طرف موجر مانع رسیدگی به دعوای تعمیرات نیست هرگاه دادگاه حکم به تخلیه مورد اجاره صادر کرده باشد و حکم مزبور قطعی نباشد حکم الزام به تعمیر در صورت فسخ حکم تخلیه به ترتیب مقرر در ماده ۲۱ قابل اجرا خواهد بود.
الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی عین مستاجره