مطالبه سرقفلی
مبنای حقوقی دادخواست
در قراردادهای اجاره موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ اگر مالک بر اساس حکم تخلیه‌ای که توسط دادگاه صادر می‌شود اقدام به تخلیه ملک کند
مستاجر در مواردی که مستحق دریافت حق سرقفلی است میتواند همزمان با دادخواست تخلیه از سوی موجر و یا پس از آن اقدام به طرح دعوای مطالبه سرقفلی کند.
اگر مالک در پایان مدت قرارداد اجاره دادخواست تخلیه مطرح نکند مستاجر میتواند بدوا دادخواست مطالبه سرقفلی را به دادگاه تقدیم کنند
مقدمه این دادخواست آن است که مستاجر ملک را تخلیه کرده و به مالک تحویل دهد و در صورت استنکاف مالک از تحویل گرفتن ملک ملک را به دادگاه تحویل دهد.
دادگاه پس از برگزاری جلسه رسیدگی با ارجاع پرونده به کارشناس رسمی دادگستری بهای سرقفلی را بر اساس قیمت عادله روز محاسبه کرده و موجر را به پرداخت سرقفلی محکوم می‌کند .
حکم تخلیه به دلیل اتمام قرارداد
طرفین دعوا
خواهان پرونده مستاجری است که مستحق دریافت سرقفلی است و خوانده نیز مالک ملک است
مرجع صالح برای رسیدگی
اگر مبلغ سرقفلی کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد پرونده در شورای حل اختلاف قابل طرح است در بیش از ۲۰ میلیون باشد در دادگاه محل اقامت مالک و یا محلی که ملک در آن واقع شده قابل طرح است .
نحوه اجرای رای
پس از محکومیت مالک به پرداخت وجه سرقفلی و قطعیت رای اجرایی صادر و به مالک ابلاغ می‌شود اگر مالک ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجراییه اقدام به پرداخت مبلغ سرقفلی نکند
مستاجر میتواند اقدام به توقیف اموال مالک و تامین مبلغ سرقفلی از محل اموال توقیف شده کند ملکی که قبلا در تصرف مستاجر بوده است نیز قابل توقیف است.
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی
۱ _اگر مستاجر ملک را به مستاجر دیگری اجاره دهد و از وی مبلغی تحت عنوان سرقفلی دریافت کند مستاجر دوم در هنگام تخلیه ملک حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
۲_اگر بعد از قرارداد اجاره مالکیت ملک به شخص دیگری منتقل شود تعهد پرداخت سرقفلی به مالک جدید منتقل می‌شود.
۳_ ضمن دادخواست مطالبه سرقفلی خسارت تاخیر تادیه را نیز مطالبه کند .
۴_ تخلفات مستاجر از قرارداد اجاره همچون تعدی و تفری ملک واگذاری به غیر و تغییر شغل تاثیری در میزان سرقفلی ندارد.
۵_ اگر در قرارداد طرفین در مورد میزان سرقفلی با یکدیگر توافق نکرده باشند دادگاه تعیین میزان سرقفلی بر اساس قیمت عادله را به کارشناس رسمی واگذار می‌کند
در صورتی که هر یک از طرف نسبت به نظر کارشناس اعتراض داشته باشند می‌توانند ظرف یک هفته از تاریخ ابلاغ به نظریه کارشناسی اعتراض کنند.
۶ _ در برخی موارد مستاجر علیرغم آنکه سرقفلی پرداخت کرده است حق مطالبه آن را در زمان تخلیه ندارد و مالک میتواند بدون پرداخت سرقفلی اقدام به تخلیه ملک کند
تبصره یک ماده ۶ قانون روابط موجه و مستاجر سال ۷۶ نمونه‌هایی از مواردی است که مستاجر حق دریافت سرقفلی در هنگام تخلیه را ندارد.
۷_ موضوع دریافت مبلغی به عنوان سرقفلی که در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ به آن اشاره شده منحصر به املاک تجاری نیست و در مورد سایر املاک مسکونی و یا اداری نیز میتواند مصداق داشته باشد.
مستندات قانونی
ماده ۶ قانون روابط موجه و مستاجر سال ۷۶: هرگاه مالک بانک تجاری خود را به اجاره واگذار کند میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند همچنین مستاجر میتواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.
تبصره ۱ مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.
تبصره ۲ در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل کند هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶
هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستاجره در تصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود
هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار کند در این صورت مستاجر میتواند از موجر و یا مستاجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت کند.
ماده ۸ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶
هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار کند
مستاجر میتواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت کند.
ماده ۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶
چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و با اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفا کرده باشد
هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.
ماده ۱۰ قانون روابط موجه و مستاجر سال ۷۶
در مواردی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز میباشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.
تبصره_مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع میباشد.
نظریه فقهای شورای نگهبان منتشره در روزنامه رسمی شماره 11502 سال ۱۳۶۳ در مورد حق کسب و پیشه یا تجارت در ملک غیر اگر مقصود سرقفلی باشد باید طبق تحریرالوسیله عمل شود.
نمونه رای وحدت رویه:https://rc.majlis.ir/fa/law/show/101525
چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده ای داشته باشید میتوانید در ساعات اداری با وکلای موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر تماس بگیرید.
09121597687
02177724264
02177723606