الزام به تنظیم سند صلح حق کسب و پیشه

تا قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ هر شخص با اذن مالک ملک تجاری تحت هر عنوانی اعم از اجاره صلح منافع و یا هر عنوان دیگر اقدام به تصرف ملک می‌کرد

مشمول مقررات قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ میشد  و دارای حق کسب و پیشه می‌شد این حق با اتمام مدت اجاره نیز از بین نمی‌رفت و معتبر بود

اشخاصی که به استناد قانون فوق داره حق کسب و پیشه شده‌اندو تاکنون سند رسمی صلح حق کسب و پیشه به نام آنها تنظیم نشده است می‌توانند

با اثبات رابطه استیجاری خود با مالک ملک تقاضای صدور سند رسمی صلح حق کسب و پیشه را طرح کنند.

از جمله دعاوی مبتلا به در محاکم،دعاوی مربوط به الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت است.

که برحسب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و 1376 شرایط طرح متفاوت بر آنها حاکم است. 

صلح  نامه سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت

سند صلح سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت یکی از اقسام اسناد صلح است.که بموجب آن حق سرقفلی و کسب یا پیشه یا تجارت از سوی مالک به مستاجر منتقل می گردد.

اسقاط حق کسب یا پیشه یا تجارت موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356

با توجه به ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 اسقاط حق کسب یا پیشه یا تجارت مورد اجاره مشمول قانون سال 1356 فاقد اثر بوده و در فرض پذیرش اولیه از سوی مستاجر،مستاجر باز هم می تواند اقدام به طرح دعوی الزام به انتقال سند صلح رسمی حق کسب یا پیشه یا تجارت نماید.

الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

الزام به تنظیم سند صلح حق کسب و پیشه تجارت

طرفین دعوی

مستاجری که آخرین اجاره نامه را منعقد کرده خواهان دعوی است و دادخواست به طرفیت مستاجر سابق که با او قرارداد اجاره را منعقد کرده است

به عنوان خوانده قابل طرح است از آنجا که حق کسب و پیشه در مالکیت مستاجر است نیازی به طرفیت قرار دادن مالک در دادخواست نیست .

 

در قانون روابط موجر و مستاجرسال 1376 اصل بر عدم واگذاری و انتقال سرقفلی به مستاجر است،

بر همین اساس مستاجر بموجب ماده 6 قانون سال 1376 در مقام مدعی بوده و می بایست واگذاری سرقفلی از سوی مالک به خود را اثبات نماید.

بر خلاف روابط استیجاری مشمول قانون سال 1356 که فرض دارا بودن حق کسب یا پیشه یا تجارت برای مستاجر متصور است.

در فرضی که مستاجر با داشتن حق انتقال به غیر،اقدام به انتقال منافع و حق سرقفلی خود به غیرمی نماید،مستاجردوم می تواند،اقدام به طرح دعوی الزام به تنظیم سند صلح سرقفلی نماید.

مرجع صالح برای رسیدگی

بنا به قاعده دادگاهی که ملک در حوزه قضایی آن واقع است صالح به رسیدگی است.

نحوه اجرای رای

پس از قطعیت رای و ابلاغ اجراییه به مستاجر سابق در صورتی که وی اقدام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی و یا حق کسب و پیشه نکند نماینده دادگاه با حضور در دفترخانه از طرف مستاجر سابق سند صلح سرقفلی را امضا می‌کند.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی

۱_ معمولا حق کسب و پیشه به وسیله سند صلحنامه منتقل می‌شود.

۲_الزام به تنظیم سند رسمی صلح کسب و پیشه حتماً می‌بایست با دادخواست الزام به تنظیم سند اجاره تقدیم شود و بدون تنظیم سند رسمی اجاره تنظیم سند رسمی صلح حق کسب و پیشه موضوعیت ندارد.

۳_در صورتی که مستاجر دارای یا حق کسب و پیشه باشد و ملک را به شخص دیگری اجاره دهد مستاجر دوم تنها زمانی می‌تواند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی یا حق کسب و پیشه را مطرح کند که مستاجر اول حق انتقال مورد اجاره به غیر را نداشته باشد.

۴_کسب پیشه موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ در قرارداد اجاره تاثیری در تعلق حق کسب و پیشه به مستاجر ندارد و اگر در قرارداد این حق اثبات شده باشد مستاجر بعد از قرارداد می‌تواند آن را مطالبه کند.

۵_حق کسب و پیشه فقط از طریق سند رسمی منتقل می‌شود و انتقال آن با سند عادی معتبر نیست.

۶ _تنظیم سند رسمی صلح حق کسب و پیشه مستلزم اخذ مفاصا حساب مالیاتی مفاصا حساب تامین اجتماعی و موافقت‌نامه اتحادیه مربوط است.

مستندات قانونی

ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ : مستاجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلی یا جزئی یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار کند

مگر اینکه کتبا این اختیار به او داده شده باشد هرگاه مستاجر تمام یا قسمتی از مورد اجاره را به غیر اجاره دهد مالک می‌تواند

در صورت انقضای مدت یا فسخ اجاره درخواست تنظیم اجاره نامه با هر یک از مستاجرین را بکند در صورتی که مستاجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر داشته باشد

هر یک از مستاجرین نیز می‌توانند در صورت فسخ و یا انقضای مدت اجاره اصلی درخواست تنظیم اجاره نامه را با مالک یا نماینده قانونی او بکنند.

ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶: هرگاه مالک ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند

همچنین مستاجر می‌تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند

مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره ۱ چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد .

نظریات قضایی

اعتبار و رسمیت دادن به سند عادی صلح‌نامه تحت عنوان تنفیذ نقض  غرض  قانونگذار می‌باشد و انتقال سرقفلی با صلح‌نامه رسمی به عمل می‌آید و به سند عادی در دادگاه ترتیب اثر داده نمی‌شود.

در خصوص سوال یکی از دفاتر اسناد رسمی بدین شرح: در راستای اجرای طرح‌های لیگ شهرداری و دولت چنانچه صاحب حق سرقفلی کسب و پیشه و تجارت  بخواهد حق خود را بدون حضور مالک ملک به شهرداری یا نهاد دولتی صلح و منتقل کند آیا دفتر اسناد رسمی می‌تواند بدون حضور مالک مبادرت به تنظیم سند کند.

بحث و بررسی لازم به عمل آمد و بدین شرح اظهار نظر گردید: چنانچه مستاجر به موجب سند رسمی صاحب حق کسب و پیشه و تجارت و یا حق سرقفلی باشد

 و به شرح رای هیئت موضوع ماده ۲ لایحه قانونی اراضی و املاک مورد احتیاج دولت و شهرداریی‌ها نظر به تملک داده شده باشد

و ملک مورد نظر در طرح واقع شده باشد تنظیم سند صلح حقوق و انتقال حقوق مزبور توسط مستاجر به شهرداری و یا نهاد دولتی تملک کننده بلامانع بوده و نیازی به حضور و اعلام رضایت مالک نخواهد بود و سردفتر پس از تنظیم سند باید مراتب را به دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند اجاره یا انتقال سرقفلی نمایدقبلی اعلام نماید.

نمونه رای وحدت رویه:https://ara.jri.ac.ir/Judge/Text/4731

چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده ای داشته باشید میتوانید در ساعات اداری با وکلای موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر تماس بگیرید.

09121597687

02177724264

02177723606