تجویز انتقال منافع
تجویز انتقال منافع مال به دیگری
دعوای تجویز انتقال منافع مال به دیگری از جمله مباحث پرکاربرد و مهم در حوزه حقوق املاک است . و از آن جایی که بسیاری از مردم ممکن است
نسبت به آن آگاهی کافی را نداشته باشند لازم است که به آن بپردازیم . دعوی تجویز انتقال منافع شرایط صعب‌الاحرازی ندارد
چرا که طرح این دعوی خطر و ضرر قابل توجهی را برای مستأجر یا مؤجر به دنبال ندارد. اما از سوی دیگر هر مستأجری نمی‌تواند
برای درخواست تجویز انتقال منافع به دادگاه مراجعه کند. بنابراین،هرگاه در اجاره‌نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره‌نامه‌ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد،
باید در مقابل تخلیه‌ی مورد اجاره، حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را بپردازد و الاّ مستأجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند .
منظور از تجویز انتقال منافع مال چیست؟
منظور از تجویز انتقال منافع مال به دیگری در عقد اجاره این است که مستاجر محل کسب وپیشه وتجارت بتواند
برای همان شغل یا مشابه آن منافع مال اجاره را به دیگری در قالب سند رسمی انتقال دهد .
موضوع تجویز انتقال منافع مال به دیگری در ماده ۱۹قانون روابط موجر و مستاجر مطرح و بیان شده است که ما در ادامه نکات مربوط به این ماده را بیان می کنیم .
الزام به تنظیم سند صلح حق کسب و پیشه
مبنای حقوقی دادخواست
در قراردادهای اجاره‌ای املاک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ مستاجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را به غیر انتقال داده و یا واگذار کند
مگر اینکه به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر را داشته باشد.
اگر مستاجر حق انتقال به غیر را نداشته باشد و مالک نیز به انتقال رضایت ندهد و حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه نباشد
مستاجر با مانعی برای انتقال حق خود روبروست از طرفی مستاجر می‌خواهد منافع ملک را واگذار کند و از سوی دیگر اگر بدون رضایت مالک اجاره ملک را منتقل کند
مالک می‌تواند با پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر اقدام به تخلیه ملک کند.
در چنین مواردی برای اینکه انتقال منافع ملک به حق کسب و پیشه به حقوق مستاجر ضرر نزند مستاجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه تجویز انتقال منافع ملک را از دادگاه مطالبه کند.
دادگاه پس از بررسی موضوع در صورت وجود شرایط لازم و پس از استعلام از واحد ثبتی در خصوص وضعیت مالکیت ملک حکم به تجویز انتقال منافع صادر می‌کند
پس از صدور و قطعیت حکم انتقال قرارداد اجاره و حق کسب و پیشه از سوی مستاجر به غیر بلامانع است.
طرفین دعوی
مستاجر به عنوان خواهان به طرفیت مالک به عنوان خوانده طرح دعوی می‌کند
مرجع صالح برای رسیدگی
از آنجا که این دعوی مرتبط با املاک دارای حق کسب و پیشه است بنابراین مرجع رسیدگی به این دعوی دادگاه محل وقوع ملک میباشد
نحوه اجرای رای
حکم دادگاه برای تجویز انتقال منافع اعلامیه است و اجراییه صادر نمی‌شود بنابراین مراتب به موجر اعلام می‌شود
و رونوشت آن به دفترخانه مربوطه ارسال می‌گردد اعتبار این رای ۶ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی است
که در این مدت مستاجر باید با سند رسمی منافع را به دیگری منتقل کند وگرنه حکم از اعتبار می‌افتد
برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی
۱ _ مستاجر قبل از طرح دعوا می‌بایست طی اظهارنامه رسمی از مالک بخواهد که یا حق کسب و پیشه ملک را به وی پرداخت کند
و ملک را تحویل بگیرد و یا رضایت خود را در خصوص انتقال منافع ملک اعلام کند
در صورتی که مالک یکی از خواسته‌های فوق را اجابت نکرد مستاجر می‌تواند دادخواست تجویز انتقال منافع را کند.
۲_در قراردادهای اجاره املاک تجاری موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ مستاجر بدون حکم دادگاه تنها در صورتی حق انتقال منافع ملک به غیر را دارد
که در قرارداد اجاره چنین حقی صراحتاً برای وی در نظر گرفته شده باشد نه حق انتقال ولو آنکه در قرارداد حق انتقال از وی سلب نشده باشد.
۳_اگر ملک در اجاره چند مستاجر به صورت مشاعی باشد و عده‌ای تمایل به انتقال منافع نداشته باشند دو حالت قابل تصور است
حالت اول زمانی است که ملک قابل افراز است در این صورت ملک افراز شده و مستاجر هر قطعه از قطعات افرازی دادخواست تجویز انتقال منافع را تقدیم می‌کند
در صورتی که ملک قابل افراز نباشد در اینکه امکان انتقال منافع با حکم دادگاه وجود دارد بین محاکم اختلاف است
برخی از محاکم معتقدند مستاجر می‌تواند دادخواست را به طرف مالک و سایر مستاجرین مشاعی تقدیم کند
و برخی دیگر از محاکم چنین رویه‌ای را نپذیرفتند و این تقاضا را منوط به درخواست همه مستاجرین مشاعی می‌دانند.
۴_اگر ملک مشاع باشد و مالکین متعدد داشته باشد مثل اینکه مالک فوت کرده و ورثه او چندین نفر باشند دعوی باید به طرفیت تمام مالکین اقامه شود وگرنه دعوی رد می‌شود.
۵_هرگاه مستاجر با داشتن حق انتقال به غیر یا با اذن دادگاه اجاره را به دیگری انتقال دهد می‌تواند
از مستاجر جدید مبلغی بابت انتقال حق کسب و پیشه خود دریافت کند و مستاجر جدید از هر حیث قایم مقام مستاجر سابق خواهد بود.
۶_در دادخواست تجویز انتقال منافع نیازی به معرفی شخصی به عنوان مستاجر نیست.
۷_در اینکه آیا مستاجر می‌تواند تجویز انتقال بخشی از مال مورد اجاره را بخواهد بین محاکم اختلاف نظر است
برخی این دادخواست را می‌پذیرند و برخی دیگر نمی‌پذیرند در عین حال به نظر می‌رسد اگر موقعیت ملک به نحوی باشد
که واگذاری جزئی منافع مستلزم تغییر اساسی در بنای ملک نباشد این انتقال موجه است.
۸_ اگر موجر پس از طرح دعوا از سوی مستاجر با حضور در دادگاه برای پرداخت حق کسب و پیشه اعلام آمادگی کرد
دادگاه پس از تعیین میزان حق کسب و پیشه توسط کارشناس رسمی حکم به تخلیه ملک توسط مستاجر در قبال دریافت حق کسب و پیشه صادر می‌کند
و در حکم قید می‌کند چنانچه ظرف سه ماه موجه حق کسب و پیشه مستاجر را پرداخت نکند مستاجر مجاز است منافع مورد اجاره را به غیر انتقال دهد
همچنین در حکم قید می‌کند اگر مستاجر ظرف مدت ۶ ماه از تاریخ انقضای مدت سه ماهه یاد شده منافع مورد اجاره را در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره انتقال ندهد حکم مزبور ملقی الاثر می‌شود.
۹_دادخواست تجویز انتقال سرقفلی و یا تجویز انتقال حق کسب و پیش اشتباه است و صرفاً دادخواست تجویز انتقال منافع قابلیت استماع دارد.
مستندات قانونی
ماده ۱۰ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶:مستاجر نمی‌تواند منافع مورد اجاره را کلی یا جزئی یا به نحو اشاعه به غیر انتقال دهد یا واگذار کند مگر اینکه کتباً این اختیار به او داده شده باشد
ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶:در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر داشته باشد
می‌تواند برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه‌ای در بین نبوده و مالک راضی به انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد
وگرنه مستاجر می‌تواند برای تنظیم سند انتقال به دادگاه مراجعه کند در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه تنظیم کننده سند اجاره‌نامه سابق یا دفترخانه نزدیک ملک صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال کند
و مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد کرد مستاجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستاجر سابق خواهد بود هرگاه ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی منافع مورد اجاره رسمی به مستاجر جدیدداده نشود حکم مزبور ملقی الاثر خواهد بود.
نمونه رای وحدت رویه:https://rc.majlis.ir/fa/law/show/101525
چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده ای داشته باشید میتوانید در ساعات اداری با وکلای موسسه حقوقی محمدرضامه دادگر تماس بگیرید.
09121597687
02177724264
02177723606