تخلیه به جهت انتقال به غیر بقلم وکیل دادگستری ۱

تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر بقلم وکیل دادگستری ۱

تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر، مقاله ی حاضر که توسط  محمدرضا مه وکیل دادگستری برای شما عزیزان به تحریر درآمده است

به بررسی تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر و نحوه طرح دعوی تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر  را برای شما عزیزان بیان می دارد.

مطابق ماده 19 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 در صورتی که مستاجر به موجب اجاره نامه حق انتقال به غیر را داشته باشد،

می تواند مورد اجاره را برای همان شغل یا شغل مشابه به صورت سند رسمی به دیگری منتقل کند. انتقال مورد اجاره در صورتی صحیح می باشد

که حق انتقال به غیر به صورت صریح در متن اجاره‌ نامه  قید شده باشد.

اگر حق انتقال به غیر در اجاره نامه قید نشده باشد به منزله این است که این حق از مستاجر سلب شده است.

بنابراین، مستاجر فقط با داشتن حق انتقال می تواند بدون اعلام و یا جلب رضایت موجر مورد اجاره را به شخص دیگری منتقل کند

و کلیه حقوق ناشی از مورد اجاره که همان حق کسب و پیشه و تجارت است را با کمک وکیل دادگستری دریافت نماید، زیرا، به موجب اجاره نامه مستاجر دارای حق انتقال می باشد.

اگر مستاجر حق کسب و پیشه و تجارت بدون داشتن حق انتقال منافع عین را به دیگری منتقل نماید این انتقال، خلاف ماده 19 این قانون بوده

و این تخلف موجب اسقاط نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت می باشد. موجر به استناد ماده 19 قانون 1356 می تواند تخلیه سرقفلی به دلیل انتقال به غیر  را از دادگاه درخواست نماید.

مبنای حقوقی دادخواست

در مورد قراردادهای اجاره‌ای اماکن تجاری که قبل از سال ۱۳۷۶ منعقد شده و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ است

مستاجر بدون اذن مالک حق انتقال منافع ملک را به شخص دیگری ندارد در صورتی که مستاجر بدون اذن مالک و یا حکم دادگاه به هر شکلی اعم از آنکه قرارداد مکتوبی در بین باشد

و یا به صورت عملی و بدون مبادله قرارداد منافع ملک را به دیگری منتقل کند مالک می‌تواند

با پرداخت نصف حق کسب و پیشه اقدام به فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک کند حتی اگر قراردادی برای انتقال حق کسب و پیش منعقد نشده باشد

ولی فرد دیگری غیر از مستاجر عملاً از عین مستاجره استفاده کند برای تحقق انتقال به غیر کفایت می‌کند و وجود یا عدم وجود قرارداد بین مستاجر و منتقل الیه موثر نیست.

بنابراین در صورت تحقق انتقال به غیر از سوی مستاجر مالک می‌تواند دادخواست فسخ قرارداد اجاره و تخلیه به جهت انتقال به غیر را طرح کند.

دادگاه پس از برگزاری جلسه رسیدگی و استماع اظهارات طرفین در صورت احراز انتقال به غیر موضوع را برای ارزیابی میزان حق کسب و پیشه و کارشناس رسمی دادگستری ارجاع می‌دهد

و پس از قطعیت نظر کارشناس رای به تخلیه ملک استیجاری در ازای پرداخت نصف حق و پیشه صادر می‌کند.

دادگاه در رای صادر شده به موجر مهلت می‌دهد تا ظرف سه ماه از تاریخ قطعیت رای نسبت به پرداخت نصف حق کسب و پیشه به مستاجر اقدام کند.

همچنین برای مستاجر مهلتی که از ۱۰ روز کمتر و از دو ماه بیشتر نباشد  برای تخلیه ملک در نظر می‌گیرد شروع مهلت مستاجر از زمان پرداخت حق کسب و پیش توسط موجر محاسبه می‌شود.

نکات کاربردی چک وسفته_قسمت دوم

تعدیل اجاره بها

طرفین دعوی

مالک که در صدد تخلیه است به عنوان خواهان دعوا را مطرح می‌کند مطابق نظر اکثر محاکم دعوا باید به طرفیت مستاجر اولیه به عنوان خوانده اقامه شود

زیرا وی طرف قرارداد با موجر است اینکه حکم تخلیه بعد از صدور رای در هر صورت علیه متصرف اجرا می‌شود

و علاوه براینکه اجرای حکم تخلیه بعد از صدور رای در هر صورت علیه متصرف اجرا میشود و علاوه بر این اجرای حکم تخلیه میتواند با اعتراض از طرف متصرف نیز طرح شود.

بر این اساس به احتیاط نزدیکتر است که در این موضوع علیه تمامی مستاجرین قبلی و متصرفین فعلی طرح دعوی شود.

مرجع صالح برای رسیدگی

هرچند دعاوی مربوط به تخلیه طبق قانون شوراهای حل احتلاف در صلاحیت این مرجع میباشد اما به علت این که این نوع تخلیه مرتبط با ملک حق کسب و پیشه است

بنابراین مرجع رسیدگی به این دعوی دادگاه محل وقوع ملک مورد نظر است.

 

تخلیه به جهت انتقال به غیر

نحوه ی اجرای رای

پس از قطعیت رای و صدور اجراییه در صورتی که موجر در مهلت سه ماهه از تاریخ قطعیت اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه کند اجرای احکام مکلف است

پس از انقضای مهلتی که در رای برای مستاجر تعیین شده است اقدام به تخلیه ملک کند.

برخی نکات کلیدی مرتبط با دعوی

۱ _ اگر موجر در مهلت سه ماهه از تاریخ قطعیت رای اقدام به پرداخت حق کسب و پیشه نکند حکم صادره ملغی می‌شود

۲_ اگر مستاجر از لحاظ جسمی قادر به کسب و کار در عین مستاجر نباشد و پسر یا شاگردش که دارای استقلال مالی نیست

عملاً محل کسب را اداره کند از مصادیق انتقال به غیر نیست برای تحقق انتقال به غیر باید انتقال گیرنده دارای استقلال مالی از بوده و به نفع خود از محل استفاده کند

۳_ اگر دو نفر به صورت مشاعی مستاجر ملک باشند و یک نفر از مستاجرین سهم خود را به شریک خود یعنی مستاجر دیگر منتقل کند

در اینکه این گذاری انتقال به غیر محسوب می‌شود بین محاکم اختلاف نظر وجود دارد برخی آن را انتقال به غیر دانسته و برخی جزو موارد انتقال به غیر نمی‌دانند .

۴_ اگر مستاجر بر اساس قرارداد اجاره حق انتقال به غیر را داشته می‌تواند برای همان شغل یا شغل مشابه منافع ملک را صرفاً از طریق سند رسمی به دیگری منتقل کند.

۵ _ در این دعوی تخلیه ملک با پرداخت نصف حق کسب و پیشه انجام می‌شود ارزش حق کسب و پیشه و تجارت توسط کارشناس برآورد می‌شود

مبلغ ارزش کارشناسی حق کسب و پیشه معمولا به طور قابل توجهی پایین‌تر از ارزش معاملاتی آن است و از این جهت به نفع مالک خواهد بود.

۶_اگر مستاجر دوم به مستاجر اول حق کسب و پیشه  پرداخت کرده باشد. درهنگام تخلیه نصف حق کسب و پیشه پرداخت نشده باشد

نصف حق کسب و پیشه به مستاجر اول پرداخت میشود. در حالت اول مستاجری که حق کسب و پیشه به مستاجر اول پرداخت و نصف حق کسب و پیشه را دریافت کرده است

نمی‌تواند برای نصف دیگر حق کسب و پیشه به مستاجر اول مراجعه کند.

۷_اگر شخصی از مدیران و سهامداران یک شرکت باشد و حق کسب و پیشه خود را به شرکت منتقل کند شرکت دارای شخصیت مستقل از شرکا و مدیران خود است

بنابراین این واگذاری از مصادیق انتقال به غیر محسوب می‌شود .

۸_ طبق نظر اکثریت محاکم انتقال سهم از سوی یکی از شرکای مشاعی حق کسب و پیشه به شریک دیگر از مصادیق انتقال به غیر نیست .

۹ _ اگر موجر پس از انتقال قرارداد اجاره به شخص ثالث از مستاجر جدید اجاره دریافت کند این موضوع می‌تواند به عنوان قرینه‌ای بر رضایت مالک نسبت به انتقال باشد.

مستندات قانونی

ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

در موارد زیر موجه می‌تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می‌کند

و این حکم علیه مستاجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد.

ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶

در صورتی که مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به موجب اجاره‌نامه حق انتقال به غیر داشته باشد می‌تواند

برای همان شغل یا مشابه آن منافع مورد اجاره را با سند رسمی به دیگری انتقال دهد هرگاه در اجاره نامه حق انتقال به غیر سلب شده یا اجاره نامه‌ای در بین نبوده باشد

و مالک رازی و انتقال به غیر نباشد باید در مقابل تخلیه مورد اجاره حق کسب یا پیشه یا تجارت مستاجر را بپردازد.

نمونه رای وحدت رویه: https://ara.jri.ac.ir/Judge/Text/7897

چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده ای داشته باشید میتوانید جهت مشاوره با وکیل دادگستری در ساعات اداری با وکلای موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر تماس بگیرید.

09121597687

02177724264

02177723606