نکاتی درباره فسخ قرارداد ملک به قلم وکیل

همه‌ چیز در مورد فسخ قرارداد ملک

حتی تا آخرین لحظات و در حین نوشتن و امضا کردن قرارداد اجاره‌نامه یا مبایعه‌نامه‌ی یک‌ خانه نمی‌توان مطمئن بود که این قرارداد و معامله به سرانجام می‌رسد.

احتمالات و دلایل بسیاری وجود دارد که حتی با وجود تمامی صحبت‌های اولیه و پا در میانی‌هایی که کارمندان و مسئولین یک بنگاه معاملات ملکی انجام می‌دهند،

باز هم یک قرارداد خرید، فروش یا رهن و اجاره به اتمام نرسد.

حتی در بسیاری از مواقع یکی از طرفین بنا به دلایل مختلف و بعد از چند روز یا چند هفته تصمیم به بر هم زدن یا فسخ قرارداد می‌گیرد.

این اتفاقات در دنیای ملک و مسکن هرگز دور از انتظار نیست اما به دلیل آن‌که رخ دادن آن از جنبه‌های مختلف می‌تواند برای یکی از طرفین آسیب‌زننده و ضرر آفرین باشد، برای آن قوانین خاصی در نظر گرفته ‌شده است.

فسخ قرارداد به چه معنا است؟

مفهوم واژه‌ی فسخ در لغت به معنی نقض، زایل گردانیدن و تباه کردن است. اما آنچه ما در اصطلاح به آن می‌گوییم به معنی انحلال ارادی یک قرارداد است.

این انحلال ارادی می‌تواند توسط یکی از طرفین معامله، هر دو طرف یا حتی نفر سوم یا شخص ثالث صورت بگیرد که در تمام موارد برای بر هم زدن معامله شرایط و ضوابط خاصی وجود دارد.
نکته‌ای که باید به آن توجه کرد این است که در تمامی قراردادهای ملکی اعم از خرید یا اجاره این موضوع یکی از بندهای قرارداد است که در آن به هر دو طرف اجازه داده می‌شود طی مدت‌زمان مشخصی و با رعایت قوانین و ارائه‌ی دلایل موجه در صورت تمایل، قرارداد امضا شده را با رعایت قوانین مربوط به آن فسخ کنند.

نکاتی درباره فسخ قرارداد ملک به قلم وکیل

قوانین فسخ معامله ملک

در بسیاری از موارد پیش می‌آید که شما بدون خواندن اصل قرارداد و با اعتماد به ‌طرف مقابل خود در معامله اقدام به خرید ملکی می‌کنید،

غافل از این‌که تنظیم‌کننده‌ی سند بنا به دلایل مختلف یک ‌بند خاص را در این سند تنظیم کرده است. این بند یک جمله‌ی بسیار ساده است “اسقاط کافه خیارات”.

طبق قانون هر یک از طرفین معامله می‌توانند در مدت ‌زمان مشخصی که در سند تنظیم ‌شده است و بنا به دلایل موجهی اقدام به فسخ قرارداد فی ‌ما بین بکنند.

اما درج این جمله در قرارداد یعنی شما از هرگونه حقی که برای فسخ قرارداد به شما داده می‌شود،

محروم می‌شوید و به ‌هیچ ‌عنوان و دلیل موجهی نمی‌توانید این قرارداد را فسخ کنید.

بنابراین به یاد داشته باشید که تحت هر شرایطی و با وجود اطمینانی که به بنگاه معاملات ملکی دارید،

حتماً متن قراردادهای خود را دقیق بخوانید و در خصوص ابهامات آن سؤال کنید.

نکته: در اصطلاح حقوقی به داشتن اختیار برهم زدن معامله خیار گفته می‌شود و واژه‌ی خیارات به معنی مجموعه اختیارات طرفین معامله برای فسخ آن است.

فسخ کردن یک معامله‌ی قانونی همچنان که می‌تواند با رضایت هر دو طرف انجام شود، می‌تواند به‌ صورت کاملاً یک‌ طرفه و حتی بدون اطلاع طرف دوم در مراجع قانونی که در مورد قرارداد اجاره یا خرید ملک این مرجع قانونی بنگاه معاملات ملکی است،

منظور از وجه التزام چیست؟ به قلم وکیل دادگستری

برای فسخ کردن یک قرارداد ملکی سه شرط اصلی وجود دارد که در زیر آمده است:

• کسی که می‌خواهد قرارداد را فسخ کند برای انجام این کار اراده کند.

• طرف مایل به فسخ این کار را با رضایت کامل و بدون اکراه انجام دهد. یعنی اگر فسخ کننده‌ی قرارداد متوجه اکراه و عدم تمایل فرد، به هر دلیل، برای فسخ قرارداد بشود

• حتی با وجود فسخ قرارداد، این فسخ اثر قانونی ندارد.

• در نهایت فسخ قرارداد باید توسط کسی انجام شود که اصطلاحاً “اهلیت” این کار را داشته باشد.

• به این معنی که از نظر سن و سال و عقل به ‌اندازه‌ی کافی قابل ‌اعتماد و موجه باشد.

مهم‌ترین نکته‌ای که باید در خصوص فسخ قرارداد خرید و فروش ملک بدانید این است که تحت هیچ شرایطی به ‌صورت یک‌ طرفه نمی‌توانید معامله را فسخ کنید.

این فقط در صورتی امکان‌پذیر است که این حق برای شما یا طرف مقابلتان در قولنامه ذکر شده باشد. این درست مثل قانون فسخ قولنامه در قراردادهای اجاره‌ی ملک است.

فسخ قرارداد اجاره و فسخ قرارداد خرید

منظور از فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد زمانی است که مؤجر و مستأجر قرارداد اجاره را با شروط و بازه‌ی زمانی معین امضا کرده‌اند، اما هنوز قرارداد اجاره به اتمام نرسیده است.
فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد از سوی مستأجر در صورتی امکان‌پذیر است که مؤجر در زمان انعقاد قرارداد تعهدی را داده باشد و به آن عمل نکرده باشد

و این تعهد در اجاره‌نامه نیز به ثبت رسیده باشد؛ برای مثال اگر مؤجر در زمان بستن قرارداد تعهد دهد که تا قبل از آغاز زمان اجاره، درب‌های خانه را تعمیر کند،

در صورتی که به تعهد خود عمل نکند، مستأجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت.
یکی دیگر از مواردی که مستأجر می‌تواند فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد را انجام دهد، عدم تطابق خانه‌ی اجاره شده با شرایط مندرج در قرارداد است؛

برای مثال ممکن است در قرارداد ذکر شود که خانه دارای سیستم گرمایشی و سرمایشی است؛ در صورتی که مستأجر بعد از بستن قرارداد با رؤیت خانه متوجه شود که تنها سیستم گرمایشی وجود دارد،

حق فسخ قرارداد اجاره را دارد.
از دیگر مواردی که مستأجر می‌تواند پیش از موعد فسخ قرارداد اجاره را انجام دهد،

زمانی است که برای خانه‌ی مورد اجاره اتفاقی بیفتد که سکونت در آن سخت یا غیر ممکن باشد که در این حالت بر اساس قانون مستأجر می‌تواند قرارداد اجاره فسخ کند.

موضوع مهم دیگری که در مورد فسخ قرارداد باید بدانید این است که هیچ‌ یک از طرفین یک معامله‌ی ملکی نمی‌تواند وقتی حق فسخ یک ‌طرفه‌ی قراردادی را ندارد،

بدون رضایت طرف دوم اقدام به این کار بکند. این چه در خصوص کسی که ملکی را می‌فروشد یا اجاره می‌دهد و چه در مورد خریدار یا اجاره‌کننده کاملاً صدق می‌کند.
اگر خریدار یک ملک بعد از عقد قرارداد و پرداخت پول متوجه شود که آنچه خریده است ایراداتی مانند کم بودن متراژ یا عقب‌نشینی دارد،

می‌تواند به دلیل غبن در معامله اقدام به فسخ قرارداد کند. اما اگر تمامی پول را به ‌طور کامل پرداخته است و بعد متوجه چنین اشکالی در ملک خریداری‌ شده شود،

می‌تواند این موضوع را به دادگاه برده و بعد از صدور حکم، مابه التفاوت قیمت را با وجود کم بودن متراژ یا اشکال در نقشه طبق نظر کارشناس از فروشنده درخواست کند.

نکاتی درباره مبایعه نامه بدون کد رهگیری به قلم وکیل پایه یک دادگستری

فسخ قرارداد فروش

برای اینکه بتوانید یک فسخ فروش داشته باشید ابتدا باید با اصطلاحات حقوقی و عرفی مبایعنامه آشنا شوید.

این اصطلاحات اگر در زمان پیش نویس قرارداد استفاده شده باشند هر کدام ویژگی خاصی به معامله می دهند.

• خیار مجلس: منظور از خیار مجلس آن است که خریدار یا فروشنده در جلسه‌ای که قرار است معامله انجام شود، حضور داشته باشند.

• خیار غبن: خیار غبن به معنای حق فسخ قرارداد خرید خانه در صورت کلاهبرداری یکی از طرفین است که در این صورت به شخص زیان دیده در اصطلاح «مغبون» گفته می‌شود.

• خیار شرط: خیار شرط به حالتی اشاره دارد که هر دو طرف مهلت قانونی را برای حق فسخ قرارداد خرید خانه در نظر می‌گیرند؛

• در این صورت هر کدام از طرفین می‌تواند بدون پرداخت هیچ خسارتی به هر دلیلی فسخ قرارداد خرید خانه را انجام دهد.

• خیار تدلیس: خیار تدلیس عبارت است از اختیار فسخ قرارداد خرید خانه در حالتی که فروشنده واقعیت را به خریدار نشان ندهد و بخشی از آن را یا کتمان کرده و یا خلاف آن چه که در واقع هست، نشان دهد.

• خیار تخلف شرط: منظور از خیار تخلف شرط اختیار بر هم زدن معامله در زمانی است که خریدار یا فروشنده بر روی شرط یا شروطی با هم توافق کنند، اما یکی از آن‌ها به تعهدات خود عمل نکند.

• خیار عیب: خیار عیب به معنای وجود عیب در کالای مورد نظر است که در فسخ قرارداد خرید خانه، به وجود عیب و نقص‌هایی در خانه اشاره دارد که قبلاً درباره‌ی آن توافقی صورت نگرفته است.

• خیار رؤیت: خیار رؤیت اشاره دارد به اختیار فسخ معامله در صورتی که طرفین، معامله‌ای را با مبلغ معین انجام داده باشند و بعد از معامله متوجه شوند که واقعیت خانه یا مبلغ پرداختی با آنچه بر آن توافق کرده‌اند،

• متفاوت است؛ در این صورت هر دو اختیار فسخ قرارداد خرید خانه را خواهند داشت.

• خیار شرکت: خیار شرکت به اختیار بر هم زدن معامله در زمانی اشاره دارد که معلوم شود خانه فروخته شده، متعلق به شخص دیگری بوده است؛ در این صورت خریدار می‌تواند معامله را فسخ نماید.

• خیار تأخیر: خیار تأخیر هم همان‌طور که از نامش پیدا است به وضعیتی دلالت دارد که خریدار دربارۀ پرداخت وجه و یا فروشنده دربارۀ تحویل خانه تأخیر داشته باشند.

نمونه رای وحدت رویه:https://dotic.ir/news/9546

چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده‌ای داشته باشید می‌توانید در ساعات اداری با موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر وکیل پایه یک دادگستری تماس حاصل نمایید همچنین با توجه به شرایط اقتصادی در بعضی از پرونده‌ها حق الوکاله پایان کار دریافت می‌گردد .

09121597687

02177724264

02177723606