شرایط معامله املاک رهنی به قلم وکیل پایه یک دادگستری

خرید ملک رهنی

خرید املاک رهنی ، گاها آثار و عواقب حقوقی خاصی ایجاد می کند ؛

چرا که علی رغم عدم ممنوعیت خرید این املاک ، در شرایطی ممکن است خریدار متضرر شود ؛

زیرا مرتهن ، در صورت عدم دریافت مطالبات ، می تواند طلب خود را از محل فروش ملک وصول نماید . 

نحوه خرید ملک رهنی ، به این صورت است که باید اقدام به اخذ استعلام ملک نموده و سپس ، قرارداد را منعقد نمود .

یکی از مهم ترین عقودی که در قانون مدنی پیش بینی شده ، عقد رهن می باشد.

که به موجب آن ، مال یکی از طرفین ، به عنوان یک وثیقه برای پرداخت دین ، نزد دیگری خواهد بود تا وی ، بدهی اش را پرداخت نماید .

به بیان دیگر ، مال مرهونه ، تا خاتمه عقد رهن و پرداخت بدهی توسط راهن ، به عنوان یک گرو یا تضمین ، نزد رهن گیرنده یا مرتهن ، خواهد بود .

بر اساس قانون مدنی ، تصرفات راهن در مال مرهونه ، صرفا در شرایطی امکان پذیر است که حق مرتهن را ضایع نکند ؛

لکن در مواردی ، خرید و فروش ملک مرهونه ، اجتناب ناپذیر می شود .

در چنین شرایطی ، این سوال مطرح می شود که آیا می توان مال مرهونه را خرید و فروش نمود ؟

پاسخ به این سوال ، از آن جهت اهمیت دارد که گاهی ، افراد ، بدون در نظر داشتن آثار و عواقب خرید املاک مرهونه ، قصد دارند این امر را انجام دهند ؛

یا اینکه ملکی را خریداری نموده اند ؛ بی آنکه از رهن بودن آن ، مطلع باشند .

به همین مناسبت ، در این مقاله ، قصد داریم ابتدا به بررسی این موضوع بپردازیم که آیا خرید ملک رهنی امکان پذیر است ؟

در ادامه ، شرایط و نحوه خرید املاکی که در رهن هستند را مورد بررسی قرار داده و در پایان نیز ، آثار و عواقب خرید املاک رهن شده را ذکر خواهیم کرد .

شرایط معامله املاک رهنی به قلم وکیل پایه یک دادگستری

آیا خرید ملک رهنی امکان پذیر است

در قانون مدنی ، عقود و قراردادهایی پیش بینی شده است که افراد ، می توانند روابط خود را در قالب آنها ، گنجانده و با ملاحظه آنها ، میان خود توافقاتی انجام دهند که یکی از مهم ترین این قراردادها در کنار قرارداد بیع یا همان خرید و فروش ، قرارداد رهن می باشد که در ماده 771 قانون مدنی ، مورد پیش بینی قرار گرفته است .

بر اساس این ماده ، قرارداد رهن ، به قراردادی گفته می شود که به موجب آن ، یکی از طرفین که مدیون به دیگری است ، در ازای بدهی که به طلبکار دارد ، مالی را به عنوان وثیقه ، به وی می سپارد تا به نوعی ، تضمینی در راستای طلب وی باشد .

شخصی که مدیون بوده و وثیقه می گذارد را راهن ، شخصی که مالی را به وثیقه می پذیرد را مرتهن و مالی که به عنوان وثیقه سپرده می شود را مال مرهونه می گویند .

همانطور که مشاهده می شود ، اصولا فلسفه پیش بینی قرارداد رهن و وثیقه گذاشتن ،

آن است که اگر زمانی ، مدیون نتواند بنا به دلایلی ، بدهی خود را پرداخت نماید ، داین یا طلبکار ، بتواند از آن مال ، طلب خود را وصول نماید .

در ارتباط با چنین قراردادی ، گاهی این سوال مطرح می شود که آیا خرید و فروش ملک رهنی امکان پذیر است ؟

پاسخ به این سوال ، از آن جهت اهمیت دارد که امروزه ، اقسام رهن ، عمدتا میان افراد عادی با بانک ها منعقد می شوند تا فرد ، تسهیلاتی دریافت کند ؛

لکن بنا به دلایلی ، ممکن است که فروش ملک رهنی ، اجتناب ناپذیر شود . در این شرایط ، پرداختن به این مطلب که آیا امکان فروش مال مرهونه وجود دارد یا خیر ، پر اهمیت است .

برای پاسخ دادن به این سوال ، ماده 793 قانون مدنی ، قابل توجه است که بر اساس آن ، راهن یا رهن گذار ، نمی تواند در مال مرهونه ، تصرفاتی انجام دهد

که سبب خدشه دار شدن حقوق مرتهن شده باشد ؛ مگر اینکه خود مرتهن ، نسبت به این امر رضایت داشته و اجازه دهد .

بر اساس ظاهر این ماده ، به نظر می رسد که فروش املاک رهن شده به فرد دیگر ، از آن جهت که منافی حق مرتهن بوده و دریافت طلب از محل فروش ملک مرهونه را دچار اشکال می کند ،

ممنوع بوده و راهن ، حقی بابت واگذاری ملک خود به دیگری ندارد ؛ مگر اینکه مرتهن ، رضایت داشته باشد .

با این حال ، در پاسخ به این سوال که آیا خرید ملک رهنی امکان پذیر است یا خیر ، باید گفت که در حال حاضر ، طبق رویه قضایی ، خرید و فروش ملک رهنی ، ممنوع نمی باشد .

در واقع ، از آن جهت که فروش املاک رهن شده ، منافاتی با حق مرتهن از بابت وصول طلب خود ندارد ،

چنین معامله ای ، نه ممنوع و باطل است و نه اینکه مرتهن ، می تواند اقدام به باطل کردن چنین معامله ای نماید .

چرا که حتی در صورتی که ملک رهنی ، چندین بار هم فروخته شود ،

در صورت عدم پرداخت بدهی توسط راهن ، مرتهن همچنان این حق را دارد که ملک را فروخته و از محل آن ، طلب خود را وصول نماید .

به عبارت دیگر ، حق عینی مرتهن بر ملک مرهونه ، با خرید و فروش آن ، تضییع نمی گردد .

شرایط معامله املاک اوقافی به قلم وکیل

شرایط خرید ملک رهنی

بر اساس قانون مدنی ، راهن که مال خود را به عنوان وثیقه ، نزد مرتهن گذاشته است ،

نمی تواند اقداماتی انجام دهد که حقوق مرتهن را خدشه دار نماید و یکی از این اقدامات ، می تواند شامل فروش ملک رهنی باشد .

به همین دلیل ، افردی که قصد خرید و فروش املاکی که در رهن هستند را دارند ،

می بایست به این نکته توجه داشته باشند که لازم بودن عقد رهن ، اقتضای آن را دارد که طرفین ، به مفاد آن پایبند باشند .

نکاتی درباره تصادف منجر به جرح به قلم وکیل

با این حال ، باید گفت که محدودیت خرید ملک رهنی ، مطلق نیست ؛ بلکه در شرایط خاصی ، ممکن است که فرد ، بتواند اقدام به فروختن ملک رهنی خود نماید .

به همین مناسبت ، در این قسمت ، قصد داریم به بررسی این موضوع بپردازیم که شرایط خرید املاک رهن شده چیست .

به طور کلی ، خرید املاک رهنی ، با خرید املاک غیر رهنی ، تفاوتی ندارد ؛

اما برای جلوگیری از به وجود آمدن آثار و عواقب حقوقی و کیفری خرید ملک رهنی ، می بایست در رهن بودن ملک ، به خریدار ، اطلاع داده شده

خریدار هم قبل از پرداخت مبلغ معامله ، با دیدن سند ملکی و استعلام از سامانه هایی همچون سایت ثبت من یا اداره ثبت ، از رهنی نبودن ملک ، اطمینان حاصل نماید .

برای اجتناب از ایجاد مشکلات ، می توان از راه های زیر نیز ، استفاده کرد : .

یکی از شرایط مهم جهت خرید ملک رهنی ، آن است که راهن ، بدهی خود به مرتهن را پرداخت کرده و به نوعی تسویه حساب نماید .

در این صورت ، ممنوعیت خرید ملک رهنی برداشته می شود و دیگر آن ملک ، در وثیقه نیست .

برای دریافت اطلاعات بیشتر در این خصوص ، می توانید مقاله فک رهن ملک و موارد آن را نیز ، مطالعه نمایید .

همچنین ، در شرایطی که سند ملکی ، در رهن بانک بوده و راهن ، قصد دارد اقدام به فروش آن نماید ، می تواند اقدام به تعویض ملک در رهن بانک نموده و سپس ، ملک را به دیگری بفروشد .

به این صورت که به جای آن ملک ، ملک دیگری را در بانک ، به گرو گذارد و سپس ، ملک اولی را به دیگری بفروشد که در این صورت ، چون از ملک ، فک رهن شده ، خرید آن ممانعتی ندارد.

نمونه رای وحدت رویه:https://rc.majlis.ir/fa/law/show/101526

چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده‌ای داشته باشید می‌توانید در ساعات اداری با موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر وکیل پایه یک دادگستری تماس حاصل نمایید همچنین با توجه به شرایط اقتصادی در بعضی از پرونده‌ها حق الوکاله پایان کار دریافت می‌گردد.

09121597687

02177724264

02177723606