دعوای الزام به تحویل ملک به قلم وکیل پایه یک دادگستری
الزام به تحویل ملک چیست؟
الزام به تحویل ملک یکی از دعاوی ملکی می باشد که به معنای تعهد قانونی فروشنده یا مالک برای تحویل ملک به خریدار یا مستاجر در زمان و شرایط مقرر در قرارداد می باشد.
دعوای الزام به تحویل ملک یکی از چالش های مهمی است که در معاملات ملکی خریداران با آن مواجه هستند.
این موضوع زمانی رخ می دهد که فروشنده از تحویل به موقع ملک امتناع نماید، که در ادامه می تواند به مشکلات حقوقی و مالی منجر شود.
درک صحیح از فرآیند قانونی الزام به تحویل به موقع ملک و اگاهی از حقوق و تعهدات هر یک از طرفین، می تواند از بروز بسیاری از مشکلات جلوگیری نماید.
در این مقاله می خواهیم به بررسی جامع و دقیق دعوای الزام به تحویل ملک، مراحل قانونی آن از زمان طرح دعوا تا اجرای حکم و نکات کلیدی که باید در نظر گرفته شود بپردازیم. اگر به دنبال کسب اطلاعاتی کامل و کاربردی در این زیمنه هستید با ما همراه باشید تا با اطمینان بیشتری در مسیر حقوقی خود قدم بردارید.
دعوای الزام به تحویل ملک به قلم وکیل پایه یک دادگستری
در چه شرایطی می توان دعوای الزام به تحویل ملک را مطرح کرد؟
برای اینکه بتوان دعوای الزام به تحویل ملک را برعلیه فروشنده یا متعهد مطرح نمود سه رکن اساسی نیاز است تا هم دعوا قابلیت استماع داشته باشد و هم بتوان نتیجه مطلوب گرفت. این موارد عبارتند از:
-
وجود عقد صحیح و قانونی بین خواهان و خوانده: منشا طرح دعوای الزام به تحویل وجود یک قرارداد بین طرفین دعواست و زمانی که قراردادی فی مابین طرفین نباشد یا عقد منعقده باطل باشد نمی توان دعوای الزام به تحویل ملک را مطرح کرد.
-
موجود بودن ملک: زمانی که ملک موضوع قرارداد مشخص بوده ولی تلف شده باشد طرح دعوای الزام به تحویل ملک عملا امری بیهوده بوده خواهد بود و نتیجه مطلوبی را برای خواهان در پی نخواهد داشت. در چنین مواردی طرح دعوای استرداد ثمن معامله باید صورت بگیرد. البته چنانچه فاصله پرداخت ثمن تا تحویل مبیع طولانی گردد که عملا خریدار با استرداد ثمن پرداختی نتواند مانند آن ملک را خریداری نماید می تواند دعوای مطالبه ثمن معامله به انضمام خسارت ناشی از ضمان درک مبیع را نیز مطرح نماید.
-
عدم تسلیم ملک از سوی متعهد: این مورد رکن دیگر دعوای الزام به تحویل مبیع می باشد. برای اینکه بتوان دعوای مزبور را مطرح کرد باید تعهد به تحویل ملک همچنان برعهده متعهد باقی باشد. لذا چنانچه متعهد سابقا ملک را تحویل داده یا این تعهد به جهت یکی از جهات سقوط تعهدات، مثل اقاله قرارداد ساقط شده باشد و یا تحویل و قبض مورد معامله بر عهده خریدار گذاشته شده باشد، تقدیم دادخواست تحویل ملک صحیح نخواهد بود.
البته چنانچه عدم تحویل ملک بنا به جواز قانونی باشد، باز هم شرایط طرح دعوای مزبور وجود ندارد. برای مثال اگر برای تحویل ملک موعدی تعیین شده باشد یا عرف تحویل ملک در منطقه ای تحویل ملک را منوط به گذشت مدت خاصی کرده باشد نمی توان الزام متعهد به تحویل ملک به خریدار را خواست.
زمان طرح دعوای الزام به تحویل ملک
سوالی که در این باره مطرح می شود این است که خریدار چه زمانی می تواند الزام فروشنده به تحویل ملک را درخواست نماید؟
در پاسخ به این پرسش باید میان دو فرض قائل به تفکیک شویم؛
یکی زمانی که متبایعین موعدی را برای تحویل و تسلیم ملک تعیین نموده باشند و دیگری زمانی که در مورد تاریخ تسلیم مبیع توافقی صورت نگرفته باشد.
که در خصوص هر یک به شرح ذیل توضیح خواهیم داد.
در فرض اول یعنی زمانی که خریدار و فروشنده ضمن عقد بیع، موعدی برای تسلیم مبیع در نظر گرفته باشند.
همانطور که بیان شد خریدار پس از رسیدن موعد حق دارد تسلیم ملک را بخواهد.
تا پیش از موعد مقرر امکان مطالبه تسلیم ملک وجود نداشته و طرح دعوا به خواسته الزام فروشنده به تحویل ملک محکوم به رد است.
پس از موعد تحویل که در قرارداد قید شده و در صورت امتناع فروشنده از تحویل ملک، خریدار می تواند اقدام به طرح دعوا علیه فروشنده ممتنع نماید.
در فرض دوم یعنی در حالت سکوت طرفین نسبت به تاریخ تسلیم ملک به خریدار، اصل بر فوریت اجرای تعهدات است.
به عبارت دیگر اگر بایع و مشتری در مورد تاریخ تادیه ثمن و تحویل ملک توافقی نکرده باشند، خریدار باید فورا ثمن را پرداخته و فروشنده نیز مکلف است ملک را فورا به خریدار تحویل نماید.
بنابراین بلافاصله پس از وقوع بیع و امتناع فروشنده از تسلیم، خریدار می تواند اقامه دعوا نماید. مگر اینکه عرف معاملاتی موعدی را برای تسلیم ملک در نظر بگیرد.
الزام به اخذ پایان کار به قلم وکیل
هزینه های تحویل ملک بر عهده چه کسی است؟
مطابق ماده ۳۸۱ قانون مدنی هزینه اجرای تعهد اصولا با متعهد است. فلذا اگر تحویل ملک مستلزم صرف هزینه ای باشد، فروشنده مسئول پرداخت این هزینه ها خواهد بود.
این قاعده و حکم قانونگذار یک قاعده تکمیلی بوده و طرفین قرارداد می توانند برخلاف آن توافق کنند. همچنین به موجب ماده ۳۸۲ قانون مذکور:
«هر گاه عرف و عادت از بابت مخارج معامله یا محل تسلیم برخلاف ترتیبی باشد که ذکر شده و یا در عقد برخلاف آن شرط شده باشد باید بر طبق متعارف یا مشروط در عقد رفتار شود و همچنین متبایعین میتوانند آن را به تراضی تغییر دهند.»
شرایط معامله املاک مشاعی به قلم وکیل پایه یک دادگستری
دادخواست الزام به تحویل ملک
دادخواست الزام به تحویل ملک، یک سند حقوقی است که توسط خواهان (معمولاً خریدار یا مستأجر) به دادگاه ارائه می‌شود تا از دادگاه بخواهد که فروشنده یا مالک را ملزم به تحویل ملک طبق شرایط قرارداد کند.
در این دادخواست، خواهان باید دلایل و مستندات خود را ارائه دهد که نشان دهنده نقض تعهدات توسط طرف مقابل است.
مرجع صالح جهت رسیدگی به دعوای الزام به تحویل ملک
به موجب ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صلاحیت رسیدگی به دعوای الزام به تحویل ملک را خواهد داشت.
هزینه طرح دعوای الزام به تحویل ملک
دعوای الزام به تحویل ملک در زمره دعاوی مالی بوده هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه ای ملک محاسبه می شود.
نحوه اجرای رای الزام به تحویل ملک
اجرای رای الزام به تحویل ملک پس از قطعیت رای دادگاه و صدور اجرائیه امکان پذیر است.
اگر ملک متنازع فیه در تصرف شخص ثالث باشد و شخص ثالث، مدرکی دال بر مالکیت خود ارائه ندهد، حکم دادگاه به اجرا در خواهد آمد.
البته شخص ثالث که مدعی حقی برای خود در ملک مشار الیه باشد می تواند اقدام به طرح دعوا نماید.
نمونه رای وحدت رویه:https://ara.jri.ac.ir/Judge/Text/5011
چنانچه در خصوص موضوع سوال و یا پرونده‌ای داشته باشید می‌توانید در ساعات اداری با موسسه حقوقی محمدرضا مه دادگر وکیل پایه یک دادگستری تماس حاصل نمایید همچنین با توجه به شرایط اقتصادی در بعضی از پرونده‌ها حق الوکال پایان کار دریافت می‌گردد.
09121597687
02177724264
02177723606