دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر
دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی
حوه طرح دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر، بدین صورت بوده که در فرض وجود شرایط قانونی، نظیر نداشتن
حق انتقال سرقفلی و عدم رضایت موجر به انتقال، مستاجر، باید پس از ارسال اظهارنامه برای موجر، جهت ثبت دادخواست دعوا، به یکی از دفاتر خدمات قضایی، مراجعه نماید
قراردادهای اجاره تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، تابع قواعد و احکام ویژه ای بوده
که تمدید خودکار اجاره پس از پایان یافتن مدت آن و تعلق سرقفلی یا حق کسب و پیشه به مستاجر، از جمله این احکام و قواعد می باشد.
یکی از قواعد خاص این قانون، این مساله بوده که در صورتی که مستاجر، حق انتقال سرقفلی به غیر را نداشته و بخواهد برای تخلیه ملک و دریافت سرقفلی، اقدام کند،
لازم است تا دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر را طرح کرده که این دعوا، دارای شرایط و نحوه طرح ویژه ای می باشد.
دعوای تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر از قلم وکیل دادگستری
شرایط دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی چیست
یکی از مهم ترین دعاوی ملکی که در ارتباط با املاک تجاری، در محاکم کشور ما ، مطرح می گردد، دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر بوده که همچون دعاوی دیگر، دارای شرایط و نحوه طرح مخصوص به خود می باشد.
به همین دلیل، در این بخش، قصد داریم تا به این سوال، پاسخ داده که شرایط دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر چیست و در بخش بعد، نحوه طرح این دعوی را نیز توضیح خواهیم داد.
اما، پیش از آنکه به این سوال پاسخ دهیم که شرایط دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر چیست،
لازم است تا در مورد مفهوم این دعوا، توضیح داده و پس از تشریح مفهوم دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی، شرایط این دعوا را نیز بررسی کنیم.
سرقفلی، حقی است که مستاجر ملک تجاری، به دلیل فعالیت در ملک و افزایش ارزش تجاری آن، پبدا کرده
و ارزش این حق، به مرور زمان و با استمرار فعالیت مثبت مستاجر در ملک، افزایش می یابد.
این مفهوم سرقفلی، در قانون روابط موجر و مستاجر 1356، مورد تصریح قرار گرفته و البته، از سوی قانون گذار، حق کسب و پیشه و تجارت، نامیده شده است.
بنابراین، اگرچه، کلمه سرقفلی، نه در قانون 56، بلکه در قانون روابط موجر و مستاجر سال 76، توسط قانون گذار، به کار رفته و احکام آن، مشخص گردیده،
اما، در عرف تجاری و محاکم قضایی کشور ما، هنگامی که از دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر، صحبت می شود،
منظور، انتقال حق کسب و پیشه و تجارت بوده که سرقفلی نیز نامیده می شود.
بنابراین، برای تعریف مفهوم دعوی تجویز انتقال منافع و مشخص کردن شرایط این دعوا، باید به قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 و ماده 19 این قانون، مراجعه نمود.
مطابق این ماده، دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر، به طور کلی، به دعوایی گفته می شود
که مستاجر ملک تجاری که دارای حق انتقال کسب و پیشه به غیر نبوده،
علیه موجر، مطرح می کند و ضمن این دعوا، الزام وی را به صدور اجازه انتقال حق کسب و پیشه مورد اجاره به یک شخص ثالث، درخواست می کند.
اما، شرایط طرح این دعوا چیست؟ در ادامه به این سوال، پاسخ خواهیم داد.
نکاتی در خصوص اجاره بها و اجور معوقه به قلم وکیل
1 – مستاجر، حق انتقال سرقفلی به غیر را نداشته باشد.
2- مستاجر با پایان یافتن عقد اجاره، خواهان تخلیه ملک و دریافت سرقفلی بوده، اما موجر، از پرداخت سرقفلی خودداری کند.
3- موجر، از دادن اجازه انتقال سرقفلی به مستاجر، خودداری کند.
4- مستاجر برای اخذ اجازه انتقال حق کسب و پیشه به ثالث، اقدام به طرح دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر نماید.
5- حکم دادگاه، مبنی بر اجازه انتقال سرقفلی، ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، با تنظیم سند رسمی اجاره، اجرا گردد.
نحوه طرح و رسیدگی به دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی
یکی از مهم ترین مباحثی که در رابطه با دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر، باید به آن، پرداخته شود، بحث مراحل و نحوه طرح این دعوا می باشد. به همین دلیل، در ادامه، به بررسی نحوه طرح و رسیدگی به دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی، خواهیم پرداخت.
در مرحله اول، مستاجری که دارای حق انتقال سرقفلی نمی باشد، باید اقدام به ارسال یک اظهارنامه قضایی، برای موجر نموده و ضمن آن، با اعلام قصد خود، مبنی بر تخلیه ملک، از موجر درخواست کند که یا حق سرقفلی وی را بپردازد و یا اینکه با انتقال سرقفلی، به شخص دیگری، موافقت کند و برای این اقدام موجر نیز مهلت معقولی، مانند 10 روز را تعیین نماید.
هرگاه، در مهلت تعیین شده، موجر از پرداخت سرقفلی یا ارائه اجازه انتقال آن، خودداری کند،
مستاجر، باید دادخواست تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر را تنظیم کرده و با در دست داشتن فایل ورد این دادخواست، برای ثبت آن، به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی، مراجعه نماید.
لازم به ذکر است که ثبت دادخواست، مستلزم ثبت نام و احراز هویت ثنا دادخواست دهنده(مستاجر) در سامانه ثنا بوده
که هم از طریق دفاتر خدمات قضایی، قابل انجام است و هم خود فرد می تواند با ورود به سامانه ثنا، به آدرس sana.adliran.ir برای انجام این امر، اقدام نماید.
در این مرحله از مراحل نحوه طرح و رسیدگی به دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی، پس از ثبت دادخواست و ارجاع آن به دادگاه، وقت جلسه دادرسی، تعیین شده و به طرفین، ابلاغ می گردد.
دادگاه، به دادخواست و دلایل ارائه شده، رسیدگی کرده و در صورت وجود شرایط قانونی و امتناع موجر از پرداخت سرقفلی یا دادن اجازه انتقال، حکم بر تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر و تنظیم سند رسمی اجاره نامه جدید را صادر می کند.
پس از صدور حکم و قطعیت آن و با ارائه رونوشت حکم به دفتر اسناد رسمی، انتقال قرارداد اجاره و سرقفلی به مستاجر جدید، در دفترخانه، انجام گرفته و به این ترتیب، مستاجر جدید، به عنوان قائم مقام مستاجر سابق، از تمام حقوق و تکالیف وی، برخوردار می گردد.
در رابطه با نحوه طرح و رسیدگی به دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی، لازم است به این نکته مهم توجه شود که چنانچه، ظرف 6 ماه از ابلاغ حکم قطعی، اجاره و سرقفلی، با سند رسمی، به مستاجر جدید، منتقل نگردد، حکم صادره، بی اثر شده و دیگر قابلیت اجرایی نخواهد داشت.
همچنین، اگر مستاجر، بدون رعایت مقررات مربوط به نحوه طرح دعوی تجویز انتقال منافع سرقفلی به غیر و بدون انجام تشریفات این دعوا، اقدام به انتقال سرقفلی، به مستاجر جدید کند، موجر می تواند با پرداخت نیمی از سرقفلی، درخواست تخلیه ملک را به دادگاه، ارائه دهد.
