آیا بستانکار می‌تواند در مزایده اجرای ثبت شرکت کند؟ شرایط، سپرده 10 درصدی و نحوه تملک ملک
مقدمه
یکی از پرسش‌های مهم در جریان عملیات اجرایی ثبت این است که آیا شخص بستانکار می‌تواند در مزایده ملکی که بابت طلب او توقیف شده شرکت کند و در صورت برنده شدن، آیا باید تمام مبلغ معامله را نقداً پرداخت کند؟
این موضوع به‌ویژه در پرونده‌هایی اهمیت پیدا می‌کند که مبلغ طلب بستانکار از ارزش ملک توقیف‌شده بیشتر است. برای مثال، فرض کنید شخصی ۱۰۰ میلیارد تومان از بدهکار طلب دارد، اما ملکی که در اجرای ثبت توقیف شده، حدود ۷۰ میلیارد تومان ارزش‌گذاری شده است. آیا بستانکار می‌تواند بدون پرداخت وجه نقد، ملک را تملک کند؟
برای پاسخ به این پرسش باید میان دو وضعیت حقوقی تفاوت قائل شد: شرکت بستانکار در مزایده به‌عنوان خریدار و واگذاری ملک به بستانکار در صورت نبود خریدار.
۱. آیا بستانکار حق شرکت در مزایده اجرای ثبت را دارد؟
بله. اصولاً بستانکار می‌تواند در مزایده اموال توقیف‌شده شرکت کند و همانند سایر خریداران پیشنهاد قیمت ارائه دهد.
شرکت در مزایده برای عموم آزاد است و بستانکار نیز در صورت نداشتن ممنوعیت قانونی می‌تواند به‌عنوان خریدار در جلسه مزایده حضور پیدا کند.
البته باید توجه داشت که شرکت در مزایده با واگذاری ملک به بستانکار در صورت نبود خریدار، دو موضوع متفاوت هستند و آثار مالی متفاوتی دارند.
۲. آیا بستانکار برای شرکت در مزایده باید ۱۰ درصد سپرده پرداخت کند؟
بله. مطابق ماده ۱۳۶ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا، شرکت در مزایده منوط به پرداخت ده درصد مبلغ پایه کارشناسی به حساب سپرده ثبت و حضور خریدار یا نماینده قانونی او در جلسه مزایده است.
بنابراین بستانکار نیز اگر بخواهد به‌عنوان خریدار در مزایده شرکت کند، از پرداخت این سپرده معاف نیست.
برای مثال:
– میزان طلب بستانکار: 200 میلیارد تومان
– ارزش کارشناسی ملک: 50 میلیارد تومان
– سپرده لازم برای شرکت در مزایده:5میلیارد تومان
در این فرض، بستانکار برای شرکت در مزایده باید ۷ میلیارد تومان سپرده پرداخت کند.
مزایده چیست و نحوه اجرا و کاربرد آن به چه نحو می باشد؟
نکته مهم اینکه میزان طلب بستانکار، به‌خودی‌خود موجب معافیت او از پرداخت سپرده ده درصدی نمی‌شود.
۳. اگر بستانکار در مزایده برنده شود، چه مبلغی باید پرداخت کند؟
مطابق ماده ۱۳۶، برنده مزایده مکلف است مابه‌التفاوت مبلغ فروش را ظرف پنج روز از تاریخ مزایده به حساب صندوق ثبت واریز کند.
اگر این مبلغ در مهلت مقرر پرداخت نشود، سپرده ده درصدی مسترد نمی‌شود و به حساب خزانه واریز خواهد شد و عملیات فروش از درجه اعتبار ساقط می‌شود.
البته در مقررات، امکان فروش نسیه نیز با شرایط خاص پیش‌بینی شده است؛ از جمله پذیرش فروش نسیه از سوی متعهدله و تعیین تکلیف مازاد برای بدهکار.
بنابراین صرف طلبکار بودن، مجوز خرید بدون پرداخت ثمن نیست.
۴. اگر در مزایده هیچ خریداری پیدا نشود، تکلیف چیست؟
اینجا یکی از مهم‌ترین امتیازات قانونی برای بستانکار پیش‌بینی شده است.
مطابق ماده ۱۲۶ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا، چنانچه مال بازداشتی یا مورد وثیقه در جلسه مزایده خریدار پیدا نکند، مال با دریافت حق‌الاجرا و حق مزایده به قیمتی که مزایده از آن شروع می‌شود به بستانکار واگذار خواهد شد.
بنابراین در صورت نبود خریدار، بستانکار می‌تواند از این سازوکار قانونی برای تملک مال استفاده کند.
این وضعیت با شرکت در مزایده به‌عنوان خریدار متفاوت است و نباید این دو مسیر را با یکدیگر اشتباه گرفت.
۵. اگر ارزش ملک کمتر از میزان طلب بستانکار باشد چه اتفاقی می‌افتد؟
فرض کنید:
– طلب بستانکار: 200 میلیارد تومان
– ارزش کارشناسی ملک: 50 میلیارد تومان
در این شرایط، اگر ملک در مزایده خریدار نداشته باشد، امکان واگذاری آن به بستانکار مطابق ماده ۱۲۶ وجود دارد.
از آنجا که ارزش ملک از میزان طلب کمتر است، اصولاً بابت مازاد ارزش ملک بر طلب، وجهی به بدهکار تعلق نمی‌گیرد.
البته حق‌الاجرا، حق مزایده و سایر هزینه‌های قانونی باید مطابق مقررات محاسبه و تعیین تکلیف شوند.
در مقابل، اگر ارزش ملک بیشتر از میزان طلب بستانکار باشد، تبصره ماده ۱۲۶ تکلیف را مشخص کرده است.
اداره اجرا به بستانکار تفهیم می‌کند که ظرف یک ماه مابه‌التفاوت را پرداخت کند یا انتقال سهم مشاعی به میزان طلب خود را بپذیرد.
اگر بستانکار هیچ‌یک از این دو راه را انتخاب نکند، به درخواست متعهد و پس از اخذ حقوق دولتی از مازاد، حسب مورد فک رهن یا رفع بازداشت انجام خواهد شد.
۶. تفاوت شرکت در مزایده با واگذاری ملک به بستانکار چیست؟
این تفاوت از نظر مالی بسیار مهم است:
حالت اول: شرکت بستانکار در مزایده
بستانکار باید سپرده ده درصدی موضوع ماده ۱۳۶ را پرداخت کند. اگر برنده شود، باید مطابق مقررات، مابقی ثمن را نیز پرداخت کند.
حالت دوم: نبود خریدار و واگذاری ملک به بستانکار
در این وضعیت، موضوع تابع ماده ۱۲۶ است. بستانکار می‌تواند ملک را به قیمت پایه مزایده دریافت کند و باید حق‌الاجرا و حق مزایده را نیز مطابق مقررات تعیین تکلیف کند.
این واگذاری، شرکت در مزایده به‌عنوان خریدار نیست و نباید الزام سپرده ماده ۱۳۶ را بدون توجه به تفاوت این دو وضعیت به آن تسری داد.
۷. اهمیت انتخاب مسیر صحیح برای وصول مطالبات
در پرونده‌های وصول مطالبات، انتخاب روش صحیح اجرای حکم یا اجرای سند رسمی اهمیت زیادی دارد.
گاهی بستانکار با وجود داشتن طلب قابل توجه، توانایی تأمین نقدینگی برای شرکت در مزایده را ندارد. در چنین شرایطی بررسی امکان استفاده از ماده ۱۲۶ و واگذاری مال در صورت نبود خریدار می‌تواند راهکار مهمی برای استیفای طلب باشد.
البته پیش از هر اقدام باید وضعیت ثبتی ملک، میزان طلب، حقوق اشخاص ثالث، بازداشت‌های احتمالی، قطعیت ارزیابی و هزینه‌های اجرایی بررسی شود.
همچنین اصلاحات بعدی آیین‌نامه، از جمله اصلاحیه سال ۱۴۰۳ درباره ماده ۱۳۱ و نحوه تأمین حق‌الاجرا در مرحله انتقال اجرایی، باید در محاسبات و اقدامات پرونده مورد توجه قرار گیرد.
پرسش‌های متداول (FAQ)
۱. آیا بستانکار می‌تواند در مزایده اجرای ثبت شرکت کند؟
بله. بستانکار اصولاً می‌تواند مانند سایر اشخاص در مزایده شرکت کند و پیشنهاد قیمت ارائه دهد.
۲. آیا بستانکار برای شرکت در مزایده باید ۱۰ درصد سپرده بدهد؟
بله. مطابق ماده ۱۳۶ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا، پرداخت ده درصد مبلغ پایه کارشناسی برای شرکت در مزایده الزامی است.
۳. اگر میزان طلب بستانکار بیشتر از ارزش ملک باشد، آیا می‌تواند بدون پرداخت پول ملک را بخرد؟
صرف بیشتر بودن طلب از ارزش ملک، موجب معافیت از پرداخت ثمن در صورت شرکت در مزایده نمی‌شود؛ اما در صورت نبود خریدار، امکان واگذاری ملک به بستانکار مطابق ماده ۱۲۶ وجود دارد.
۴. اگر ملک در مزایده خریدار نداشته باشد، آیا بستانکار می‌تواند آن را تملک کند؟
بله. مطابق ماده ۱۲۶، ملک به قیمت پایه مزایده با دریافت حق‌الاجرا و حق مزایده به بستانکار واگذار می‌شود.
۵. اگر ارزش ملک بیشتر از طلب بستانکار باشد چه می‌شود؟
بستانکار باید مابه‌التفاوت را پرداخت کند یا انتقال سهم مشاعی به میزان طلب خود را بپذیرد. مطابق تبصره ماده ۱۲۶، برای این اقدام یک ماه مهلت در نظر گرفته شده است.
جمع‌بندی
بستانکار برای وصول طلب خود از طریق اجرای ثبت، دو مسیر متفاوت پیش رو دارد: شرکت در مزایده به‌عنوان خریدار یا استفاده از امکان واگذاری ملک در صورت نبود خریدار.
در مسیر نخست، پرداخت سپرده ده درصدی الزامی است؛ اما در مسیر دوم، موضوع تابع ماده ۱۲۶ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا خواهد بود.
بنابراین شناخت دقیق مقررات مزایده و انتخاب مسیر مناسب می‌تواند از تحمیل هزینه‌های غیرضروری جلوگیری کند و امکان وصول مؤثر مطالبات را افزایش دهد.
محمدرضا مه، وکیل پایه یک دادگستری، با تجربه در زمینه دعاوی حقوقی و تجاری، ارائه خدمات حقوقی و وکالتی در حوزه وصول مطالبات شرکت‌ها، پیگیری اسناد لازم‌الاجرا، اجرای چک، توقیف اموال بدهکاران، دعاوی قراردادی و اختلافات تجاری را در دستور کار حرفه‌ای خود دارد.
مؤسسه حقوقی مه‌دادگر با رویکرد تخصصی در پیگیری مطالبات اشخاص حقیقی و حقوقی، آماده ارائه خدمات مشاوره، بررسی اسناد و مدارک، شناسایی اموال بدهکاران و پیگیری عملیات اجرایی برای وصول مطالبات است.
در بسیاری از پرونده‌ها، انتخاب راهکار حقوقی مناسب می‌تواند تفاوت قابل توجهی در سرعت و نتیجه وصول مطالبات ایجاد کند.
وبسایت: mehdadgar.ir